觀點時評：土地市場與樓市背道而行是重大信号

在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，房價繼續上漲就成為現實了。

房價和地價有關繫嗎？肯定有關繫，因為房子就建立在土地上。但是，有多大關繫？有人說有三分之一的關繫，也有人說有七成的關繫。因此，有些人就把房價上漲的責任統統歸罪于土地價格的上漲，這種言論甚至成為房地産大佬為自身利益辯解的主要根據，他們一方面批判政府土地财政，一方面掩蓋自己瘋狂斂财。

這幾天萬通投資董事長馮侖出席活動時稱，大家一定要記住，地産商是窮人，是手藝人。你去看陸家嘴30棟樓，50%不是地産商的，都是金融機構的。地産商都是給人幹活的，所有樓都是地産商蓋的，但業主不是地産商，我們蓋的樓升值，但我們沒錢。

首創的劉曉光也表示，開發商掙100塊錢61塊錢交了稅。房地産的利潤已經非常飽和，地價占了房價的1/3還多，這個是政府拿走的；第二個是稅金，比如萬科一年是賺幾十億利潤，稅金可能是幾百億。我們今年賣了50億，實際上利潤只有幾千萬。

有人對以上開發商大佬的言論就表示，項目不同，土地占成本的比例也不同，利稅差别也很大。不過首創的經理人是不是回扣拿的太狠了？也有人說，老百姓如果都像地産商這麼“窮”，把整個世界買下應該沒問題。我也想這麼“窮”，但是我不想讓心變黑。得了便宜賣乖、貪得無厭可能是某些人的本質特點，而為了自身利益不顧事實也就不難理解了。這幾年房價上漲有多種原因，但是最主要的還是投資需求造成的，投資對漲價有着天然的推動力。既然要投資就必然營造土地供不應求、房子供不應求的市場局面。

去年，政府方面改變了調控的方式，在土地市場上開閘放水，土地供應量大幅度增加。然而開發商憑着多年與政府對抗的經驗，繼續瘋狂圈地，還不斷地制造出地王。一方面在不斷地放量，另一方面又在大量吃進。這種局面並沒有随着蛇年的過去而結束，馬年到了，馬上再戰。雖然住宅交易遇冷，但北京土地市場依然熱度不減。

據北京市土地整理儲備中心公開數據顯示，北京1月份上半月的土地成交額已經突破300億元。另有統計顯示，1月份，京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元。僅北京一地，1月份北京共有19宗經營性用地出讓，已成交經營性用地面積達300.11萬平方米，同比增長74%；成交金額高達403.10億元，同比增長128%。土地出讓金收入就超過了去年同期的7倍。

從全國土地市場看，2月份将延續升溫趨勢。杭州市國土資源局資料顯示，2月份杭州将有27宗地塊計劃出讓。從總量上看，雖然比1月份有所下降，但是考慮到春節長假，27宗地塊依然算是一個比較大的推量。北京2月份已經确定出讓的經營性地塊有16宗，合計土地建面達到了242.6萬平方米，其中7宗挂牌地塊起價已經達到了175.16億元，預計2月份土地出讓金有望再次突破400億元。

按照以前的思路，土地價格的上漲，必然影響購房者、開發商的預期。從2013年來看，各地都出現了面粉貴過面包的情況，部分地塊的樓面價超過周圍在售物業價格。按照開發商和投資者的意思，地價與房價是相互影響的，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，房價繼續上漲就成為現實了。但是，這次有開發商意見領袖之稱的任志強表示房價增幅要大幅度下降。王石更是多次發出危險的警告，樓市逆轉的時刻已經不遠了。從最近的房市交易量來看，他們的警告還真的不是空穴來風。

與土地市場的火爆不同，樓市方面則顯得要平靜很多。數據顯示，2014年1月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米，環比上月上漲0.63%，是2012年6月以來連續第20個月環比上漲。同比來看，全國100個城市住宅均價與2013年1月相比上漲11.10%，漲幅較上月縮小0.41個百分點，為2013年1月以來首次縮小。從交易量上看，1月北京住宅成交量同比下降近50%，去年以來我國商品房銷售面積增速逐月放緩；即使是一線城市北京，2013年住宅銷售面積同比下降8.1%。

根據北京市住建委的數據統計，今年1月份，北京全市二手住宅網簽總量8772套，環比上月下跌20.1%，與去年1月份19561的網簽量相比更是大幅下跌55.2%。這也是2013年7月後，北京二手房交易再次跌破萬套。房價方面，二手房成交均價也略有下降，1月份北京二手房均價約為3.18萬，相比上年12月北京二手房3.26萬元的成交均價再次出現輕微下調，報價也在12月的3.32萬基礎上下調到了3.24萬。

另據市場預期，受信貸緊張以及春節假期等因素影響，預計2月份全市二手房成交量仍将繼續下調，房價上漲已經接近乏力。不少業内人士表示，随着不動産登記制度的落實，住房信息聯網的推進，房地産稅試點的擴圍，這些措施對遏制住住房的投機、投資需求，撼動高房價有很大作用。最近，社科院副院長李揚認為，房地産行業問題突出，一直沒有明确房價上漲的具體原因，當前金融部門已在對未來可能的下跌做準備。談到金融方面存在貨币泛濫、貸款困難、利率偏高現象時，其認為依靠政策調整已解決不了，必須要動大手術。下一步的樓市動向值得期待。

馬躍成 觀點地産新媒體專欄作者