觀點意見：2014政府房地産政策明顯改向

從這份供地計劃看，2014年廣州放棄了大搞限價房，而是通過擴大土地供應來試圖抑制房價。

推薦語：馬年剛剛來臨，一股強大的冷空氣就席卷了中國南北。這股寒意不僅在天氣上表現突出，在房地産行業中似乎也漸漸蔓延開來。春節長假之後，不管是開發商還是研究人員，對2014年的樓市預期似乎比2013年保守得多，甚至到了悲觀的态度。不過，仍然有人對樓市表示出信心。事實上，在中國這個政策市，不管樓市走高走低，政策的因素至關重要。

趙卓文 馬年開啟，新春剛過，寒流來襲。廣州近日氣溫降至10度以下，出現了明顯的“倒春寒”。

樓市卻沒有“倒春寒”的迹象。雖然1月份成交清淡，但全年再創新高已成必然趨勢。2014年中國經濟依然處于艱難時期，貨币發行量将保持14%左右的增長，房價繼續上漲的壓力巨大。

2013-2014年，國内一線城市經營性土地價格快速上漲，“地王”頻出，給樓價上漲帶來了巨大壓力。廣州政府動用了前所未有的“五限”(限購、限貸、限價、限售、限簽)的強烈幹預措施，才勉強把2013年廣州新建住宅的成交均價控制為13100元/平方米，完成房價年度控制目標。

進入馬年，大家很關心，今年還有沒有房價控制目標？

從北京、上海等地傳出的消息看，今年不會有官方公布的城市年度房價控制目標了。原因有三點：

1、本屆政府強調長效機制，不願過多扯房價問題。

2、2014年維持房地産市場健康發展，是中國經濟保增長的重要保障。

3、2014年中國樓市高度分化，大部分城市由于樓價處于高位，成交量難以為繼，已普遍出現供大于求的狀況。只有北上廣等一線城市存在“過熱”問題。2014年中央政府完全不需要象往年那樣強烈政策調控，而是把市場調控的主動權部分交到地方政府手中。

北京政府面對市場各類需求旺盛，供應無法充分滿足的狀況，于2013年啟動了自住型商品房的建設。2014年北京土地供應計劃中，提出了433的比例：40%用于保障房建設，30%用于自住型商品房建設，30%用于普通商品房建設。全年計劃供應850公頃。

2014北京大搞自住型商品房的。廣州會否大量啟動“限價房”呢？

在2006-2007年，限價為普通商品房價格70%的限價房初出江湖，當時有很大的争議，但不失為一種抑制房價過快上升的手段。

在樓價快速上升的背景下，2014年廣州大量啟動限價房的呼聲曾一度高漲。

廣州市國土房管局近日公布了2014年土地供應計劃。根據計劃，廣州全年供地達到297宗，2145萬平方米，其中商品住宅供地72宗，526萬平方米，保障性住房供地24宗，139萬平方米，商服用地104宗，509萬平方米。2014年廣州土地供應的總宗數和總面積，均創出三年來的“新高”，遠遠超出市場預期。

從這份供地計劃看，2014年廣州放棄了大搞限價房，而是通過擴大土地供應來試圖抑制房價。

發揮市場機制的作用，通過擴大土地供應，來平衡樓市供求矛盾，降低樓價上升預期，無疑比通過行政幹預來抑制需求更為有效。廣州加大土地供應，倘能再堅持2-3年，樓市的供求矛盾将有望逆轉。

不搞限價房，政府的賣地收入将增加。2013年廣州土地出讓金收入大幅增長，全市收入838億元，增長115.2%，其中市本級收入449.8億元，增長102%。可以預期，布局更早的2014年廣州土地市場，政府的出讓金收入将再創新高。

由于得到明确的土地供應信息，2014年廣州的發展商将降低“搶地”的沖動，有利于抑制“地王”的出現。

廣州消費者也将看清形勢，而無需受“地荒樓荒”宣傳的影響而倉促在高位入市。

2014年廣州政府擴大土地供應，有望創出“三赢”的局面。

　　趙卓文 廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理 本文轉自其個人博客