觀點意見：底特律對中國樓市的啟示

中國幅員遼闊，各地經濟發展水平差異很大，房地産市場差異也較大，房地産調控時或許需要更多地考慮到各地的差異性。

　　美國大城市底特律市，因為不堪巨額債務負擔，最近終于向法院申請破産保護。這盡管早在市場預料之中，但消息傳出依然震憾了全美乃至全球，對中國特别是中國樓市來說，或許更有啟迪意義。

　　汽車之城、音樂之都的底特律市，其當年迅猛發展的速度、急劇膨脹的城市規模，是中國許多城市孜孜以求的榜樣。罪惡之城、悲慘之城、腐爛之城，底特律市後來淪落的軌迹和原因，自然更值得“後學者”的關注和警惕。

　　從昔日的輝煌到今日的敗落，底特律市衰敗的原因是多方面的，這其中大家公認的最根本的原因，主要有兩個：一是底特律産業單一，過分依賴于汽車業；二是人員持續外遷，最終導致人口規模急劇下降。

　　前車之鑒，後事之師。底特律市因為産業單一、人口外遷等原因，從昔日的輝煌崛起到今日的走向衰敗，如此大起大落的過程和軌迹，對于中國城市發展特别是對于今日樓市調控來說，至少存在以下兩方面的啟示：

　　一是城市規劃要有前瞻性，避免争先恐後地造鬼城。底特律市上個世紀的蓬勃發展，依托的主要是汽車工業的發展。底特律是福特、通用和克萊斯勒的發家之地，随着汽車工業蓬勃發展，底特律市人口規模急劇膨脹，鼎盛時期曾高達185萬左右。

　　到了上個世紀70年代，随着日韓和歐洲汽車工業的逐漸興起，美國汽車工業江河日下，底特律市開始走向衰退，伴随着失業率、犯罪率的不斷攀升，是人口的大量外遷，今天底特律市人口僅剩71萬人，不及鼎盛時期的一半。

　　成也汽車，敗也汽車。底特律市之所以出現如此危機，根本原因在于過度依賴汽車工業，底特律市80%的經濟依賴于汽車業。産業的單一也造成财政收入來源的單一，當汽車業蓬勃興旺時，财政收入快速增長，而當汽車業陷入困境時，财政收入也就随之下滑。

　　相對于底特律市來說，中國許多城市的規劃發展更加令人憂心，因為底特律市當年的迅猛發展、急劇膨脹，畢竟還有着汽車工業的堅強後盾，而今日中國許多地方急不可耐、跑步進入城市化的發展，依賴的卻主要是“圈土地、炒地皮”。

　　據媒體報導，1998年，中國有78個城市表示要建設國際化大都市；2003年，這樣的城市數增加到了182個；現在，則已超過200個。曾有搞規劃的專業人士對我說，按照各城市人口規模的規劃，中國人口翻一番恐怕也不夠。

　　輝煌如底特律市，在支柱産業遭遇沖擊，城市人口大量外遷之後，也免不了淪落為罪惡之城、悲慘之城、腐爛之城，今日中國許多城市大躍進式地擴張，依賴的主要是“圈土地、炒地皮”，可持續性又有幾何？

　　二是房地産市場是“markets”，房地産調控不宜一刀切。房地産市場是“markets”，而不是“market”，這個常識在底特律得到了淋漓盡致地反映。

　　“一雙鞋的價格能買兩套房”，底特律市如此低廉的房價，曾讓不少國人心生懷疑，天底下竟有這等好事？這種“好事”在底特律市确實存在，不過在這“好事”背後，是底特律市的“慘不忍睹”。

　　據統計，底特律市有78000棟廢棄建築物，66000塊閑置土地，高達27.8%的失業率，以及因經費不足，有三分之二的救護車不能動，40%的街燈不能亮，還有居高不下的犯罪率。

　　在底特律市房價跌至“白菜價”同時，美國房地産市場近一年來卻在強勁復蘇。譬如，4月美國大城市房價同比漲幅創2006年以來新高，其中20個大城市房價指數同比上漲12.1%；5月美國新房銷售量環比上漲2.1%至47.6萬套，創2008年7月以來新高。

　　即便在大底特律區，從2011到2012年，地區房地産價格同比上升幅度也高達13.6%。據當地資深房地産經紀人潘重華介紹，距離底特律市區開車距離僅30分鐘左右的Troy市，其房地産情況與底特律市區就有天壤之别。

　　從大底特律區房地産市場“冰火兩重天”可以看出，房地産市場是一個區域性非常強的市場。中國幅員遼闊，各地經濟發展水平差異很大，房地産市場差異也較大，房地産調控時或許需要更多地考慮到各地的差異性。