觀點意見：押注中國城市化及消費增長是勝算之舉

倘我們對中國整體情況評估正确，那實在毋須趕急；他日土地價格或會變得更加廉宜。

　　觀點地産網 世界經濟處于困境，中國将難以獨善其身。其強大的出口體繫已受影響，個人消費尤其在奢侈品方面正在減弱。後者是我們自2000年，在上海開設堪稱中國最佳購物商場之一的恒隆廣場以來首次所見的現象。因此，至少在未來數月，租金增長将稍為遲緩。然而，我們将一如以往憑藉專才提升業務，把市場放緩的影響減至最小。

　　在一年前致恒隆地産股東的函件中，本人已表示對中國前景轉趨謹慎，而我們的關注點並非只在經濟方面。監于憂慮加劇，我們未必會一如所望快速擴展新業務。要在這個行業取勝，不僅需要知道如何進軍；有時候，知道何時按兵不動更為重要。某些人對此取态也許不以為然，但長遠而言，此乃唯一的明智之舉。成功避開困境，方可為未來機遇鋪出路徑，享有其帶來的成果；恒隆集團過去二十年的往績清楚印證此點。正如本人不時提醒股東，包括身為最大單一股東的本人家族在内，集團乃以長遠為本。我們希望獲得更大勝利，而成功亦不應以短期來衡量。

　　恒隆集團财力非常雄厚，尤以恒隆地産為甚。過去約七年來，恒隆地産基本上是零淨負債，這意味着我們完全準備就緒，迎接未來的土地購置機遇。此外，與一年前的情況不同，當時許多内地住宅發展商入侵我們的商業地産領域，如今他們大多現金緊绌，難以增購土地，以致令很多市政府出現财困。因此，我們與官員商讨買地将較為容易。

　　然而，我們會堅拒現金滿囊所帶來的誘惑。倘我們對中國整體情況評估正确，那實在毋須趕急；他日土地價格或會變得更加廉宜。更重要的是，土地價格水平可能重新制定。倘出現這個情況，近年買地者或會為昔日行動後悔。凡此種種告訴我們，保守可能是現時和可見将來的正确取态。

　　香港住宅土地市場正處于轉折點。上屆政府多年來拒絕賣地，直至2011年在社會包括本集團等大部分大型發展商逼使下才行動；如今人人都在猜測新任行政長官梁振英先生會有何舉措。

　　(稍作題外話，為何上屆政府長期拒絕賣地？這确實令人費解。是錯誤解讀市場抑或故意如此？由于政府不賣地，住宅價格過去數年飙升，這是香港社會出現民憤的基本原因。社會各界包括地産業在内均不認同上任行政長官的做法，而他卻執意而行，其動機何在确實啟人疑窦。)

　　從新任行政長官的公開言論清楚可見，他最少會采取兩項重大行動。供應足夠土地是促進市場穩健之道，這在技術上是可行的。其次是再次推行公共房屋計劃，這縱非幸事但也許是舒緩樓價高企在社會引起焦躁不安的必要舉措。本人在此僅作提議，這個對應社會即時訴求及非以市場為本的措施，一但需求消失便應予停止。畢竟，在亞洲金融危機後，當時港府于2000年代初确實停止公共房屋計劃。這些計劃在當時已無需要，直至上任行政長官處理土地供應失當。現時我們可以重新啟動有關計劃，直至市場出現警示時終止。長遠而言，讓市場自行運作乃較為妥善的辦法。

　　監于政府基本上控制新土地供應量，它必須學會觀市場而行，以維持樓價穩定。這是辦得到的--新加坡已成功多年，為何香港不可以？

　　從這個大局着眼，本人對集團能否在香港買地續抱懷疑态度。我們可以一如上月般嘗試入標(雖然最終未能成功購地)，但是市場情緒必須甚為悲觀，我們方會有機可乘。由它吧！我們只愛在沒有或甚少競争對手時才進行購置，然而在可見将來出現這個機會的可能性卻不高。倘出現這個情況，很少人會感到高興，皆因它意味着市場會出現大幅調整。歷史顯示，我們擅于在這些時間作出購置，例如1999年至2000年在香港及2009年和再次于2011年在内地。

　　在該等機會來臨前，我們将繼續專注于内地商業物業市場。一如以往，我們會一邊耐心等候最佳買地時機，一邊努力打造手上六個大型項目。我們相信，在最少未來十年或二十年，押注在中國城市化及消費增長應是最有勝算之舉。

　　短期而言，中國内地租金增長應不會強勁。在今年余下日子，其與香港的租賃表現可能會與過去六個月相若。幸好我們在黃金地段坐擁最佳物業，這意味着長遠而言，我們具備最佳的防禦能力。

　　盡管我們難以确定今年會否再有一扇良機出售香港落成住宅，但我們頗有可能繼續成功出售成熟和較高樓齡的非核心物業。基于上述種種原因，有關溢利應可令人滿意。

　　注：本文為陳啟宗先生2012恒隆集團致股東函節錄