中海商業圖鑒：“明天業務”里奔跑的環宇城

觀點網  2023年末，上海真如環宇城MAX壓軸登場，憑借超32萬平米的總商業體量成為上海年度新開最大商業綜合體。

這是中海商業全新産品線MAX繫列的首發産品。項目開業後迅速出圈，一段時間持續保持在大衆點評上海購物中心熱門榜TOP1。

中海購物中心的存在感，慢慢起來了。這是被中海稱之為“明天”的業務，顔建國2019年曾在業績會回應，中海确立了今天、明天、後天的可持續發展戰略業務結構。

“今天”是住宅闆塊，是公司核心業務，年投入90%左右資源；“明天”是商業，包括辦公、購物中心、長租公寓等，年度資源投入約8%左右；2%資源則用于發展面向未來的“後天的業務”，包括養老産業、供應鍊管理等圍繞不動産開發運營上下遊産業鍊的相關多元化業務。

但一直以來，中海商業的購物中心存在感並不高。随着這兩年不斷有新項目入市，環宇商業逐漸被大衆熟知。

根據中國海外發展于3月末披露的2023年業績情況，期内中海地産實現營收為2025.2億元，同比上升12.3%。其中，商業物業收入為63.6億元，同比增長20.9%，若包含合營項目，收入達到70億元，其中一線城市及新一線城市收入占比達87%。但期内商業物業所占總營收比例仍較小，為3.02%。

如今看，中海明天的業務正慢慢茁壯成長。根據中海地産給出的業績指引，在去年增長21%的基礎上，2024年商業收入有望實現25%的增長目標。

明天業務

中海地産的商業物業，是建立以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及産業園、養老等為要素的綜合城市運營服務平台。

2023年，中海商業物業收入為63.6億元，同比上升20.9%，寫字樓業務依舊占據半壁江山，期内寫字樓收入為34.3億元，購物中心收入為16.8億元，長租公寓收入為1.9億元，酒店及其他商業物業收入為10.6億元。

對于商業收入增長的原因，中海地産表示，新項目入市和輕資産管理業務較快發展共同推動商業物業收入增長。

細分來看，寫字樓業态年内新簽約面積93萬平方米，同比增長11%，2年以上租約面積占比為83%，實現一年以上出租率86.9%，三年以上出租率90.2%，毛利率70.5%，續租率達64%，平均租金同比增長1.3%。

購物中心收入增長較快，同比增長40.2%。期内整體出租率96.3%，銷售額同比增長66%，同店銷售同比增長22%，客流同比增長57%。三年以上項目出租率98.4%，毛利率64.4%

長租公寓則布局在13個城市，新增開業規模12萬平方米。整體自持規模達73萬平方米，半年以上房源出租率達94.4%。酒店期内實現經營收入同比增長104%，入住率達63%，同比上升23個百分點；平均房價上漲35%。

據了解，中海地産2023年新增12個商業物業投入運營，包括4座寫字樓、5座購物中心、3棟長租公寓，總建築面積增加約105萬平方米。

數據來源：企業公告、商業客整理

其中，在購物中心闆塊，中海地産新增沈陽和平環宇城、上海真如環宇城MAX 、天津梅江環宇城、武漢江漢環宇荟4個重資産商業項目，新增持有商業面積59.1萬平方米。

截止2023年末，中海商業整體自持（含在建、待建）項目152個，規模達1014萬平方米，其中寫字樓占比達到52%，購物中心占比為34%。加上近年來中海加大在輕資産的發展，輕資産項目19個，規模達150萬平方米。

數據來源：企業公告、商業客整理

能夠發現，中海商業主要聚焦核心城市。商業的儲備規模中，一二線城市面積占比高達97%，一線及新一線城市面積占比為87%。

在項目入市計劃上，中海商業預計于十四五期内入市17個項目，其中購物中心新增4個（北京、上海、廣州、成都），寫字樓項目新增5個（北京、上海、天津、蘇州、南京），長租公寓項目新增8個（深圳、天津、南京）。

“十四五”後，預計入市21個項目，包括購物中心5個（上海、深圳、武漢、成都、沈陽），寫字樓8個（上海、蘇州、成都、天津），長租公寓及酒店8個（深圳、上海、海南）。

解構環宇

中海商業的收入增長，得益于近兩年新開項目的數量。2020年，中海購物中心業務收入僅為8.7億元，在中海商業總收入中占比為21.75%。

2022年，5座購物中心入市，直接帶動中海購物中心的租金收入增至12億元，在商業總收入占比也攀升至23%。2023年，中海購物中心的收入達到16.8億元，在商業總收入占比達到26.42%。

接下來，随着多個儲備項目入市，購物中心收入規模占比有望繼續提升。

觀點新媒體了解到，中海環宇商業是中海地産旗下的商業資産開發管理平台，項目主要布局在北京、上海、廣州、成都、珠海、佛山、濟南等核心一二線城市，普遍位于核心主流城市和城市優質地段，聚焦綜合體模式發展。

保持着中海繫一貫的發展路線。

經過多年發展，中海環宇商業逐漸形成四大産品序列，包括城市級一站式商業中心“環宇城/環宇城max”、精致商務型商業中心“環宇荟”、精品社區商業中心“環宇坊”以及特色産品線富華里。

從産品線分布來看，截至目前，環宇商業已開業23座項目，環宇城繫列共13座（含環宇城MAX——上海真如環宇城MAX、輕資産環宇城——廣州南沙環宇城）、環宇荟繫列5座、環宇坊繫列3座、以及特色項目珠海富華里、成都鐵像寺水街。

環宇城繫列是中海商業的“拳頭産品”。2023年12月22日，上海真如環宇城max開業，這也是中海環宇商業打造環宇繫産品的最高旗艦。

“環宇城MAX”定位為一線城市大體量商業綜合體。總建設面積約100萬平方米的真如境綜合體，包含大型商業、超高層寫字樓群、劇院、山姆、公園、長租公寓和高端住宅等七大業态。

此前消息，中海環宇商業還劃對廣州亞運城廣場進行升級改造，或将打造存量更新的“環宇城樣本”。

環宇荟則圍繞商辦客群，定位于寫字樓商務配套的生态性産品線。所以，環宇荟主要分布在上海、北京、成都、蘇州等中海寫字樓布局密集城市，位于CBD商圈或區域核心商務區，毗鄰城市主幹道或軌道交通便利，主力客群為商務白領，體量在2-3萬平米。

環宇坊則是基于中海住宅物業打造的社區商業，是中海商業與母公司中海地産住宅業态協同發展的最後一環。

另外則是特色商業，經典項目是珠海中海富華里，這一項目位于珠海拱北九洲大道西與白石路交匯處，占地約6.8萬平米，總開發面積約32萬平米，涵蓋超高層甲級寫字樓、國際連鎖品牌酒店、精品住宅以及街區式購物中心多重業态。

據悉，作為珠海市首個舊改項目，這一項目保留了多處人文、工業舊址，並加以保護和翻新，

入駐商戶包括衆多知名零售品牌和人氣餐廳。

在地産下行期，商業的重要性則愈發突出。中海還在持續獲取項目，2023年10月，中海地産聯合體以底價240.16億拿下上海徐匯商住地，未來将打造地鐵上蓋産城融合綜合體，預計規劃15萬平米以上的購物中心。