原報告 | 中南高科的源起、高峰與失意

觀點指數 過去的2023年對于中南高科來說是謹慎之年，亦是轉型之年。

和同樣為標準廠房開發商、以注重規模的萬洋和聯東相比，中南高科2023年拿地較為謹慎，全年拿地有所回落，主要集中在6月和12月兩個重要節點。其中6月集中新增7個園區項目，12月則連續在佛山、常州、德州、台州、洛陽5座城市連獲6宗産業園用地，涉及5個新園區。

主觀上，中南高科或希望跟上行業的潮流，加大輕資産投入，以輕重並舉為公司增加新的增長點；客觀上，中南高科目前面臨着母公司波及之下的财務困境，IPO失敗的陰影仍在，自身廠房銷售亦不盡如人意，也到了做出改變的時候。

源起、高峰、失意

中南高科由創始人陳錦石在2014年成立，最初源于中南集團旗下的實業闆塊中南工業集團在大本營南通的通州灣新區拿到"中南·高科産業園"項目，該項目總規劃面積2平方公里，包括廠房、住宅和商業，總建築面積180萬㎡。

從規劃看，該項目本質上是當時最流行的産業圈地模式，重點還是在由中南置地操盤的可銷售住宅上，而這正是中南高科的起源。

當時中南集團招來了聯東上海公司的總經理蔣忠做操盤，但很快離職。後續挖來了曾擔任聯東沈陽公司總經理的叢學豐做操盤手，成為其創業元老，負責整體的戰略、業務開展和組織構建。並繼續從聯東挖角以組成核心團隊，包括當時的常務副總裁李勁和投資副總裁李志剛。

團隊穩定後，中南高科通過股權激勵計劃，讓核心管理層與公司的利益緊密綁定。這一激勵機制在2020年1月得到了進一步的強化，叢學豐等高管通過中南金石擁有了公司股份，其中叢學豐持股4%。

借着母公司房地産和建築業打下的基礎，中南高科從2016年的1個項目、8000萬元銷售額，發展到2020年87億元的銷售額，實現了快速擴張。

随着規模的迅速擴張，中南高科也面臨着戰略調整的挑戰。公司提出了"一體兩翼"的業務模型，即以産業地産為主體，輔以産業投資和運營服務。盡管如此，廠房銷售仍然是公司收入的主要來源，而其他業務闆塊並未實質展開。

借助這個發展勢頭，中南高科2021年5月向港交所遞交了IPO申請書。招股書顯示，其2018-2020年的毛利分别為1.57億元、6.66億元和12.92億元；毛利率分别為34.1%、33.7%和28%。

規模上，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個産業園項目組合，包括在45個城市約280萬平方米已竣工建築面積、約410萬平方米開發中規劃建築面積及約400萬平方米持作未來開發的估計建築面積。

另外，招股書還詳細介紹了公司股權結構和股權激勵計劃。以從學豐、曹衛華、李勁為代表的11名核心高管，分别通過11家SPV公司共計持有上市公司11.99%的股份，其中從學豐持股3%，曹衛華和李勁分别持股1.5%。

另外，創始人陳錦石還專門設立了一家名為Zoina Chen LP的SPV，該SPV的設立主要為日後實行雇員股份激勵計劃，若達到發展目標，Zoina Chen LP目前所持有11.99%股份權益将轉讓予雇員股東，亦即代表着整個持股的高管團隊有希望持股達到24%，獎勵相當豐厚。

然而随着房地産行業整體下行，中南高科母公司中南集團财務狀況承壓。受累于此，中南高科IPO也折戟，廠房銷售情況亦快速下滑，一改此前的高歌猛進。

2022年，中南高科經歷了一繫列管理層變動。原總裁叢學豐、投資副總裁李志剛等高管離職，李勁被提升為總裁，杜建華擔任董事局主席特别助理，實際上以董事長身份對外活動。

原華夏幸福産業新城集團副總裁朱慧亦在此時加入中南高科，擔任常務副總裁，同時兼任中南高科産業服務集團董事長，這標志着公司在産業服務領域的新動向。

求變之路

當前，産業園區行業已從規模化復制時代進入存量時代，市場正推動園區運營商優化産業運營模式和服務團隊。另外，運營商的發展策略和路徑亦分化，包括重資産投入、輕資産轉型和資産管理等。

受此前宏觀經濟形勢的挑戰和疫情的影響，中南高科的銷售業績未達預期，公司的戰略調整顯得尤為迫切。2021年10月中南高科正式推出了旗下的産業服務集團，這也是其輕資産業務的起點。

根據招股書，截至2020年末，中南高科收入中的99%來源于廠房銷售，其余收入為租賃和服務，占比極少，所謂輕資産基本停留在起步階段，且尚未看見可行的提升計劃。

2022年起，随着朱慧的加入，中南高科加大力度探索輕資産業務，強化在長三角核心城市的自持項目支持力度，並提出了新的業務模型，包括産業大數據、科技創新服務、園區運營等，旨在構建全産業鍊的服務生态圈。

朱慧歷任張江高科副總經理，華夏幸福産業新城集團副總裁和華夏幸福産業基金總裁，在産業園區領域經驗豐富。

2023年7月，中南高科推出産業版智慧招商品牌"燈塔瓴科"；10月，"中南産服"更名為"因大産服"；去到12月，公司再推出集"創新開發、招商賦能（燈塔瓴科）、服務賦能（因大産服）"三位一體的新品牌"因大聯科"，致力于承擔中南高科開拓第二發展曲線的重擔。

中南高科的"重資産"和"規模化"為産業服務構建了業務基礎、攤平了邊際成本，這是因大産服得以發展的優勢。據了解，目前中南高科已累計交付100多座産業園，涉及超80座城市，2023年一年竣備交付近60個項目。

因大聯科朱慧在近期接受采訪時表示，截至2023年末，因大産服大概已經有20%的客戶來自于非中南高科園區。

而因大聯科旗下的燈塔瓴科則建立了數字化招商體繫，通過大數據和線上獲客工具提高了招商效率，縮短成交周期，並服務于後端運營和服務。

在與聯東在工業廠房市場的競争中，中南高科的標準化程度曾給前者帶來挑戰。但随着中南高科管理層的變動和财務狀況的影響，預計短期内難以再拉近與聯東在規模上的差距。

和同樣試圖轉型的聯東相比，中南高科的轉型意圖更明顯，但在新方向上的探索可能需要更多的時間和資源。

觀點指數認為，中南高科的轉型之路表明了公司對于産業園區未來發展的深刻理解和戰略布局。通過強化産業服務、探索輕資産運營模式以及積極的市場擴張策略，中南高科正在積極構建其"第二發展曲線"，以期在産業園區領域實現可持續的長期增長。

随着輕資産業務比重的增加，中南高科可能會以輕資産模式再次尋求上市，通過資本市場募集資金進一步加快發展的步伐。