香港傳真 | 港發展局談地皮流標: 市況淡靜時 發展商比較挑剔可以理解

 觀點網香港報道 2月29日，港府公布2024/25年度的賣地計劃。本年度賣地計劃共有八幅住宅用地，提供5690個單位，加上鐵路物業發展提供1200個單位、私人發展和重建提供5400夥，以及市區重建局項目提供2860夥，預計全年的潛在土地供應可興建約1.515萬個單位，較《長遠房屋策略》的1.32萬個單位年度估算需求高出近14%。

當中8幅用地，其中6幅為2023/24年度滾存的用地，當中最大面積的土地為屯門掃管笏，預計可提供1600夥單位。

但由于不希望所有用地集中于同一地區，所以去年流標的東涌住宅用地並不會于今年度推出，並推出規模相對較小，而且周邊為較成熟小區，故選擇沙田小瀝源兩幅住宅用地，希望成熟地區在現時較淡靜能夠吸引市場興趣。

另港鐵将會推出東涌東站項目，提供1,200夥。市建局将推出2,860夥，涉及3個項目，包括九龍城啟德道/沙浦道、旺角山東街/地士道街、觀塘市中心項目。

此外，賣地計劃共有兩幅商業用地，為啟德4C區及沙田石門用地，共提供約12萬平方米商業樓面面積；及一幅工業用地54.4萬平方米工業樓面面積。

發展局局長甯漢豪表示，2023/24年度住宅用地全年供應達1.4萬個單位，高于全年目標8.5%，當中最大的供應來自私人發展。

她又指，3月中會就元朗福宏街與宏利街工業用地招標，投標者将3成或以上樓面交予政府，土地提供16萬平方米面積，當中要求不少于3成樓面需交予政府去安置棕地作業者。

由于用地有政策目標，故會會采取雙信封制，當中價格因素只占30%，非價格建議/設計因素占7成。投標者将3成或以上樓面交予政府，如交還更多可獲更高分數；而大樓會否有創新建議、科技應用、組裝合成以推動行業發展亦會有較高分數。

提到今财年推出招標的用地，她指，去年第四季沒有推出住宅地，主要基于市況及供應已達標。

而今年第一季慬會推出沙田第一城住宅用地招標，提供280個單位，發展商需要興建小區設施，涉及面臨為725平方米。只推一幅住宅用地是政府審慎考慮後的決定，而且策略性地選擇一幅相信會受市場歡迎的地皮。另基于審慎而行的因素，故首季不會推出商業用地及工業地招標。

問及東涌第106A區住宅用地周邊發展不成熟會否令吸引力減少，她指，地皮位于東涌擴展區，是新發展，有起動期，需要先行部隊，但地區鄰近為東涌新市鎮，早期搬入去只要交通接駁得好，對于住戶有支持。而地皮當中10%的樓面面積需要交還政府用作青年宿舍，提160個宿位，而私人住宅單位約700多個。

至于會否拆細地皮推出招標，甯漢豪指，賣地表内較大地皮包括啟德及屯門掃管笏用地，涉及千多夥，會否再拆細要視乎多個因素，包括技術上是否可行，現時作兩手準備，如用地剪裁對交通影響；二是技術可行要分析該地點拆細，也要考慮市場受歡迎程度，過去啟德有較大幅土地出售仍受歡迎，要視乎推售該季市況。

去年多幅地皮流標，她稱，在市況淡靜時期，發展商比較挑剔是可以理解，但也有不少地皮完成契約修訂，土地供應也有一定進展。

上年經過契約修訂的大額項目是不少，包括元朗兩幅地皮，涉及30億港元，逾2,000夥。當局以平常心面對，而金管局指引提出将發展商最高融資比例回復至6成。地皮融資比率由4成升至5成，相信有助發展商發展新項目。

她補充，賣地收入估算只屬估計數字，2024/25年度為330億港元，其只反映賣地表推出的用地及當時市況。

另外，洪水橋原址換地計劃，她表示，如不成事，政府會進場收地。洪水橋第二期土地時限為明年3月底，希望原址換地成事，因可以加快起動發展，同時亦能幫助政府現金流，業權人亦可參與發展。但強調如果不成事，政府會主導發展，進場收地平整再推出市場招標。

而交椅洲人工島方面，她稱，交椅洲人工島是大型發展項目，其可以滿足未來20-30年的需求，人工島的重要性不單止是體量，其涉及重要交通位置，承載交通運輸，連接新界西及機場，策略上相當重要。

又指目前财政有壓力，故基建亦會分先後次序，又指推遲會有更多時間再部署，包括設計及融資，早前希望2025年填海是非常進取的做法。現時不必追趕2025年開始填海，因此壓力較少可做好更多準備。