香港傳真 | 港全面撤辣 業界指單靠撤辣難以扭轉跌勢

 觀點網香港報道 2月28日，香港财政司司長陳茂波發表新一份《财政預算案》。最受關注的必定是即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。

陳茂波指，一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後，決定即日起撤銷管理措施，認為在目前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

陳茂波宣讀新一份《财政預算案》，其以堅定信心、抓緊機遇、推動高質量發展為主題。又指，今年預算案的封面顔色為封面為晨曦色，代表破曉晨曦，迎來希望、懷抱信心，蘊藏着對更和諧團結的期盼。

而預算案公布前一直受市場關注的樓市管理措施，在首數篇的篇幅已公布即日起撤銷。即由今天起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為，在目前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。

陳茂波于下午的記者會提到，考慮目前市場情況及經濟情況，市場情況與推行措施時已不盡相同，加上目前供求情況比過去平衡，故審時度勢下，放松措施，讓市場自然調整。

陳茂波表示，政府會審時度勢考慮需求管理措施是否有必要。至于市場對撤辣的反應，則受多種因素影響，包括整體經濟狀況、息口走勢、就業情況、收入等，政府的措施主要目的是引導市場有合适及清晰的期望，毋須因為短時間的地緣政治或高息環境，令悲觀情緒被過分放大。

而政府消息人士亦指出，當初引入3項「辣招稅」是因應樓市炒風熾熱、供求失衡，而政府一直不斷檢視市況，考慮成交量、樓價轉變的速度及幅度、未來供應量、整體經濟環境、息口走勢及市場展望氣氛等，現時認為已是「撤辣」的時機。

政府消息人士表示，樓市供求狀況已轉變，3項「辣招」分别針對樓市投資、短炒投機及外來買家需求進行管理。

而根據去年數據，針對外來需求的買家印花稅(BSD)方面，相關交投占整體成交數量，已由引入辣招前的4.5%降至0.8%，針對短期轉讓的額外印花稅(SSD)由占20%降至僅0.9%，至于需要繳交新住宅印花稅(NRSD；俗稱雙倍印花稅DSD)的宗數，則由占總成交的25%降至3%，可見3項需求都有降低。

港府其實于去年已開始調整措施，包括額外印花稅的适用年期由3年縮短至2年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及為外來人才置業印花稅實施「先免後征」安排。

但香港的樓價仍然未見有明顯逆轉，差估署剛公布最新的樓價指數，1月份報306.4點，按月跌1.57%，指數連跌9個月，累跌13.5%，是20年最長跌浪，創2016年10月後逾7年新低，指數較歷史高位跌23%。

消息人士坦言，供應方面，未來3至4年一手供應量維持相對高水平，按照去年12月估算，合計将有10.9萬夥穩定供應。考慮各項因素後，「辣招」已無必要。

去年10月25日《施政報告》宣布「減辣」後，樓市成交量有上升，仍比歷史平均數量低；今年1月成交量約3500宗，雖然比去年10月至12月的2100宗、2500宗及2900宗增加，但仍低于去年上半年月均4370宗的水平。

港府指，政府沒有績效指標要求「撤辣」後樓市成交要回升多少，也不會指導樓價要達致什麼水平才屬合理；成交反映市況變化及市場信心等因素，社會上有人期望「撤辣」，也有人認為不應「撤辣」，「撤辣」後樓市的實際反應有待觀察。

政府動态留意市場變化，有需要時會考慮介入推出措施，假如撤辣後樓價仍再跌超過10%，或許會在「倉底」找招數應對，若炒風熾熱，也會采取相應措施，如同當年引入「辣招」，但相信短期内炒風大幅熾熱的機會不大。

至于「撤辣」對稅收的影響，消息人士表示，「辣招」是需求管理措施，並非以增加稅收作為出發點，不評估撤辣後對稅收的影響，或許成交增加下一般買家的從價印花稅(AVD)收入會增加。

根據過往數據，2020年至2023年期間，SSD年均稅收款1.87億港元，同期BSD年均稅收款26.11億港元，而NRSD則為66.39億港元，合計每年帶來額外稅收約94億港元。

SSD的适用年期在去年10月由3年減辣至2年，不少言論認為應該保留SSD防止短炒摸貨投機行為，也擔心二手放盤供應因此增加後，對樓價構成壓力，而政府仍決定直接撤銷。

消息人士稱，去年SSD松綁後，未見實時有大量放盤涌現，也難以單一而論撤銷後對樓價的影響；撤銷SSD後，單計2022年1月至去年12月期間買入的單位，合計有8.8萬夥可即日起在市場轉售而毋須再繳付SSD。

對于港府撤銷樓市辣招，發展商均表示歡迎政府決定，其中，會德豐地産副主席兼常務董事黃光耀表示，歡迎全面撤辣措施，直接減低買家的稅項負擔，有助推動需求增加，刺激本地人及海外人士置業自用，並吸引投資者重投物業投資市場。

而新地副董事總經理雷霆表示，歡迎政府宣布全面撤銷樓市辣招，相信很快可以令成交增加，活化市民換樓鍊，令首次置業者亦有更多選擇，加快樓市復蘇。

但仲量聯行香港主席曾煥平表示，雖然政府撤銷所有調控樓市措施料可令全年住宅成交量可以顯著增加10%至15%，樓價跌勢将會減慢，幫助樓市軟着陸。

他表示，然而，影響樓市的負面因素包括利息高企、經濟疲弱、積壓的大量新盤等仍然存在，單靠撤辣難以扭轉跌勢，預期樓價今年仍會下跌10%，要待減息及經濟好轉，樓價才能止跌回升。

樓市辣招最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年内轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD，當時香港樓市正處于一個穩步上揚的階段，當時CCL報89.41點。

事隔兩年政府于2012年10月更推出SSD加強版，雖然政府在2010年至2013年連環推出樓市辣招，不過及後樓價升勢未止，因此政府于2016年11月份及2017年4月再出手「加辣」，分别向買入第二套或以上物業的買家，劃一收稅樓價15%，以及采「一約多夥」15%從價印花稅。

不過據CCL顯示辣招首度推出的首11年，由當時最初的89.41點，持續上升至2021年8月份的歷史高位191.34點，即期間升幅高達約2.14倍。反映辣招未能達成壓抑樓市升溫的效果。