GDIRI 觀察｜樓市紅盤春節篇：深圳中洲迎玺“鲶魚”效應

觀點指數(GDIRI) 2023年的深圳樓市，始終處于比較冷清的狀态，今年8月末和11月末，深圳分别發布“認房不認貸”和“取消750萬豪宅認定標準”的政策。

然而，從網簽來看，下半年樓市成交依然乏力。全年網簽高峰出現在4月，成交3385套，到下半年，網簽表現疲軟。其中，新政發布後的9月和12月分别成交2076套和2062套，低于下半年網簽的月均水平。

觀點指數認為，上述網簽數據體現了深圳樓市對政策的敏感度較高，但比起“迎合”政策，市場更傾向于“觀望”政策，信心相對不足，另外，深圳的政策力度對比廣州及其他強二線城市較弱，因此提振效果亦比較有限。

在此情況下，一些項目不得不進行降價，或推出其他優惠政策來提高銷售。12月9日開盤的中洲迎玺便是其中之一。

該項目首次開盤推出642套住宅，獲926批客戶認籌，認籌率144%；另外，據披露，項目開盤首日去化417套，去化65%，銷售29億元。網簽數據顯示，截止今年2月1日，中洲迎玺已網簽253套。

對比深圳北闆塊其他項目的開盤，中洲迎玺是其中熱度最高的項目。中海珑悅理首推477套住宅，共有340批客戶，認籌率71%；華潤超核萬象中心二期推售708套住宅，登記客戶538批，認籌率76%；華潤超核萬象中心一期推售510套住宅，登記客戶650批，認籌率127%。

該項目之所以獲得關注，主要是定價較低。從備案均價上看，中洲迎玺與中海珑悅理、華潤超核萬象中心的定價差異不大，都在7.2萬元/平方米左右。但中洲迎玺在開盤當天推出了開盤9折+七天準簽98折+公司周年折扣99折的三重價格優惠，最終價格較備案價降低了約13%。

與中海珑悅理、華潤超核萬象中心6.5萬元/平方米的最低單價相比，中洲迎玺最低單價降至5.83萬元/平方米，價差達到7000元/平方米。

因此，中洲迎玺的開盤，無異于向深圳北的新房市場放入一條“鲶魚”，令周邊項目受到“威脅”。

項目開盤後，網絡上也出現了一些對中洲迎玺定價策略、土地年限等情況提出質疑的聲音。

事實上，低價僅是中洲迎玺開盤尋求銷售突破和提升認知度的一種策略，當折扣慢慢取消，與其他項目的價差也将減少。

只是，對于闆塊内其他将要推出的項目，始終存在一定的價格影響。

觀點指數認為，中洲迎玺的降價除了是市場本身的競争行為之外，也和項目地塊的拿地成本低以及中洲本身對銷售和去化的要求有關。

一方面，中洲迎玺項目地塊早在1993年便完成出讓，中洲于2001年以2.58億元收購了華電地産，間接獲得了迎玺項目90%的權益，樓面地價低于3000元/平方米。

而周邊其他項目多為近3年拿地，土地成本在3.8萬元/平方米以上，這也意味着，其他項目很難在價格上與中洲迎玺“硬碰硬”。

另一方面，中洲控股資金流動性緊張，截止2023上半年，貨币資金僅1796萬元，合並資産負債表顯示，貨币資金約8.5億元。

此外，中洲控股預計2023年歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損18.5億元，同比由盈轉虧。

另外，中洲迎玺項目的開發也引入了中國信達的投資。根據有關公告，中洲地産向其與中國信達的合資公司廣西信中申請不超過42億元的借款。同時，中洲迎玺項目總投資額預計達到62.13億元。

據了解，中洲迎玺項目規劃住宅部分面積16萬平方米，以開盤當天的折扣均價計算，貨值約為100億元。若項目順利完成開發和銷售，扣除借款及開發投入，項目仍可以為中洲帶來較為豐厚的盈利。