外部合作頻繁 | 2023年12月物業服務發展報告

觀點指數 外部合作頻繁，政策助推物管收費規範化 物業服務企業報告期開展較多外部合作，其中既存在地産繫也涉及外部跨界合作；11月28日，廣州發改委、住建局等部分聯合下發關于物業服務收費標準的通知，有利于物業服務行業定價及收費的規範化。

恒大物業起訴關聯方追回款項，更多應收款處理方案出爐 恒大物業就被質押存款的第一單20億元對恒大集團等相關責任方進行起訴；第一服務、方圓生活服務等報告期内推出更多将應收款進行以資抵賬或折價轉讓的處理方案。

二級市場繼續下行，增持回購恢復信心 二級市場重點監測樣本物管股平均跌幅達10.1%，旭輝永升服務及萬物雲等報告期内正式開展回購等動作。

外部合作頻繁，政策助推物管收費規範化

報告期内，物企對外合作頻繁。其中，12月2日，康橋悅生活與貴州醬王府酒業達成戰略合作，合資公司由康橋悅生活持股60%並並表，合作内容主要是共同制定市場策略、營銷方案和品牌推廣計劃，資源共享，探索新的業務模式和增長點。從物企角度，該類型戰略合作主要是将合作方酒類商品借助自身社區增值服務平台進行營銷和銷售，此前碧桂園服務、保利物業等也有涉及該類合作，有利于物企挖掘新的增長點。

12月7日，金融街物業與烏節商業合資成立公司，注冊資本900萬元，對于本次外部合作，金融街物業于上市平台發布了專門公告進行披露。所設立公司由金融街物業持股51%並並表，合作方股東新加坡烏節國際為一家商業酒店地産集團，業務覆蓋城市更新與規劃、酒店與度假村、産業園、商業商務等，該次合作主要是面向中國境内的商業、綜合體、産業園、文旅等非住宅業态領域，尋求物業運營與消費服務市場機會。

此外，報告期内還發生了其他物企的對外合作。

例如萬物雲旗下萬物安防與捷順科技在停車場數字化運營與建設方面達成合作；招商積余旗下招商局物業與香港置地旗下物業公司合資成立新物業公司；越秀服務與百勝中國合作推動品牌餐廳的合作落地等。

物業服務行業涉及鍊條與産業衆多，各類跨界合作也是常态。除此之外，物管企業也會存在諸多與地産繫相關企業合作及合資成立公司的情況。該類型合作有部分是因合作開發項目的物業管理而進行，此外與利益相關方合資成立公司，也是物業公司獲取目標項目的物業服務和運營權的常用戰略。

政策方面，11月28日，廣州市發展和改革委員會、廣州市住房和城鄉建設局、廣州市市場監管局發布《關于進一步規範我市住宅物業服務收費等有關問題的通知》。

該通知主要是将普通住宅物業服務標準劃分為五級，其中最高等級的收費標準為每平方米每月2.8元。值得注意的是，政府指導價針對的是業主大會成立前的普通住宅項目，這也並非物管費的定價上限，超出一級服務内容的經測算可對相關主管部門提出申請，此類政策的出台實際上有利于物業服務行業定價及收費的規範化。

恒大物業起訴關聯方追回款項，更多應收款處理方案出爐

報告期内，恒大物業存款被質押案例有了新的進展。11月28日，恒大物業發布公告稱，其全資附屬公司金碧物業向中國廣東省廣州市中級人民法院對恒大集團等責任方提起訴訟，要求責任方償還款項約19.96億元及暫計利息約1.52億元。2022年，恒大物業因其賬上134億存款被強制執行而長期停牌，存款分為三組被質押並強制執行，分别為20億、27億以及87億元，本次恒大物業向恒大集團及相關責任方起訴追讨的20億是其中的第一組存款。

物業服務企業起訴關聯方追款此前也曾數次發生。例如，今年4月18日，鑫苑服務起訴鑫苑置業要求償還相關損失共4.3億元；5月30日，金科服務起訴金科股份要求償還借款及利息15.32億元。不過，由于關聯方大多本身流動性緊張，部分企業甚至屢次違約處于重組邊緣，即使物企訴諸法律手段想要收回欠款也存在相當大的難度。

應收款難以收回是長期困擾物業服務企業的問題。報告期内，更多物企出爐了對于應收款的處理方案。12月4日，第一服務公告将應收款向第一摩碼體育文化進行轉讓，轉讓代價為501.7萬元，未償還應收款項賬面淨值為570.1萬元，本次交易第一服務将錄得約68.4萬元的虧損。

根據公告，應收款的欠款方陝西卓立為獨立第三方，而轉讓應收款的接收方第一摩碼體育文化則由張鵬持股50.59%，龍晗持股13.03%；而張鵬正是第一服務的董事長兼非執行董事，龍晗也為第一服務的執行董事。不過本次公告並未說明第一服務将第三方未償款項作為債權向管理層控股企業出售的具體動機或原因。與此同時，對于關聯方的應收賬款，第一服務則公告采用以資抵賬的方式接收物業抵消約346.7萬元。

12月6日，方圓生活服務同樣公告接收方圓地産商業物業及停車位以抵消1580萬應收款，以資抵賬是目前物企處理積壓應收款使用最為頻繁，也是目前地産行情下可行性相對較強的方案，可以減輕物業企業的部分損失。

二級市場繼續下行，增持回購恢復信心

收購動作上，11月29日，濱江服務發布公告，以1.26億元的總代價從多個關聯方承接1568個停車場的使用權，濱江服務于公告中表示，該集團作為為相關項目住宅業主提供持續物業管理服務的供應商，接手大規模銷售期間未售出的剩余停車位使用權的轉讓及租賃，将更為便利。值得一提的是，今年8月16日，濱江服務也以1863.4萬元收購了279個車位使用權。

除了為地産分憂的考慮外，從關聯方收購停車位資産對物企而言要優于普通住宅或商鋪，主要是便于對車位進行長期運營，去化也會相對容易。

12月1日，和泓服務公告以2550萬元出售貴州一物業公司所持51%的股權。據悉，目標公司為和泓服務3年前以2445萬元收購而來，本次出售繫将其返還，目標企業截至2023年10月31日的淨利潤約為510萬元。

和泓服務表示：“經審閱目標公司在管項目的業務及營運狀況，尤其是與本集團在目標公司業務地區附近的在管項目相比，盡管積極努力收回未償還應收賬款，但其平均應收賬款周期相對較長。”以此來看，應收款難以回收可能是和泓服務收購目標公司後又将其返還的主要原因之一。

回購方面，旭輝永升服務于11月22日正式開始執行了其回購計劃，截至發稿，旭輝永升服務已于累計13個交易日進行回購，總回購股份數目為354.2萬股，占其已發行股份（自普通決議案以來）的比例約為0.202%。

回購之外，旭輝永升服務執行董事兼總裁周洪斌于報告期内的多個交易日對公司股票進行連續增持。截至目前，周洪斌最新持股數目為5775.3萬股，持股比例3.30%。頻繁的回購和管理層增持也有效地穩定了旭輝永升服務的股價，其報告期累計漲幅為2.38%。

除此之外，自10月31日萬物雲公告披露其回購意向後，于12月11日萬物雲進行了首次回購，本次回購數目為20萬股，耗資約492.3萬元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

股價方面，報告期内物管闆塊繼續下行，重點監測樣本物管股平均跌幅達10.1%，其中金科服務（+10.29%）、萬物雲（+8.68%）等漲幅領先，中駿商管（-49.00%）、建業新生活（-25.38%）、寶龍商業（-22.38%）等市場表現不佳。