外拓火熱 | 2023年11月物業服務發展報告

觀點指數 三方外拓持續火熱，部分物企核心人事變動 在地産關聯方輸送項目數量顯著收縮的背景下，第三方項目成為了物企規模增長的重要來源，期内部分物企明顯加大了主動對外披露和宣傳其外拓活動的力度；此外，金融街物業與濱江服務發生總裁級别人事變動。

A股物企三季報披露，珠江股份獲大股東定增 期内，招商積余、新大正、珠江股份等A股上市物企完成了三季報的披露；與此同時，珠江股份公告拟向大股東珠實集團增發2.6億股。

關聯交易活動不斷，二級市場回購持續 本月重點物企發生多起收購案例，其中規模較大的的主要是中駿商管收購關聯方中駿集團北京一奧萊物業資産股權，以及荣萬家收購荣盛發展物業以抵消應收款項；二級市場方面較多物企披露回購計劃或實際操盤回購，物管股期内亦有所回暖。

三方外拓持續火熱，部分物企核心人事變動

報告期内，世茂服務、建業新生活、旭輝永升服務、弘陽服務等衆多物企都通過公衆号或媒體等公開渠道，主動披露了其近期的市場外拓情況。

其中，值得關注的主要是招商積余旗下建築科技中標的若幹非物管項目。建築科技是招商積余旗下從事智能化工程設計與施工、綠色節能、智能家居等業務的企業，其期内中標的浙江省諸暨市分布式光伏項目是其科技光伏業務首次在外部市場中取得突破，目前物業服務企業所搭建數字化相關業務基本只是服務于自身或關聯方企業，這也是除萬物雲外少數能做到對第三方輸出業務的物企數字化平台。

在地産關聯方輸送項目數量顯著收縮的背景下，第三方項目成為物企規模增長的重要來源，非傳統物管項目也可以是物企進行擴張的路徑。與此前不同的是，本報告期内部分物企明顯加大了主動對外披露和宣傳其外拓活動的力度。

11月8日，奧園健康發布公告稱，董事會建議将公司的英文名稱由“Aoyuan Healthy Life Group Company Limited”更改為“Starjoy Wellness and Travel Company Limited”及将公司的中文雙重外文名稱由“奧園健康生活集團有限公司”更改為“星悅康旅股份有限公司”。

奧園健康的更名主要與其大股東易主有關，今年7月18日中國奧園以2.56億港元的代價向南粵星橋出售了奧園健康29.9%的股份，自此交易之後國資南粵星橋變成為了奧園健康的最大股東，中國奧園以24.68%的持股比例退居為第二股東。

2023年上半年，奧園健康約有65%的收入來自關聯方開發物業，更名後星悅康旅能否真正脫離中國奧園的負面影響，仍是未知數。不過，在新的大股東引導下，發展方向可能會發生變更，更名公告顯示：“本公司拟以全新企業形象，在堅持主營業務的前提下，積極探索大健康業務以及長者旅居與文化旅遊等具長期發展機遇和發展潛力的産業。”

奧園健康之外，恒大物業也于報告期内将微信公衆号名稱由恒大物業更名為了金碧物業服務，而金碧物業是恒大物業在中國境内的主要經營主體。不過，與奧園健康不同的是，恒大物業的大股東並未發生更換。該微信公衆号曾于2020年12月恒大物業上市時由金碧物業更名為恒大物業，本次再度更名回去，應該是出于力圖減少恒大這一品牌在市場及業主等方面的負面影響的考慮。

中期業績會以來，物業服務行業發生了大面積的人事調整，包括碧桂園服務、彩生活在内的衆多物企都發生了總裁級别的核心管理層變更。報告期内，更多上市物企核心管理層發生變動，例如金融街物業董事長兼總經理孫傑辭任總經理，宋荣華接任；濱江服務主席、行政總裁朱立東退休辭任，余忠祥接任。

A股物企三季報披露，珠江股份獲大股東定增

報告期内，招商積余、新大正、珠江股份等A股上市物企完成了三季報的披露。

其中，招商積余1-9月公司實現營收108.6億元，同比增長18.3%；歸母淨利潤5.9億元，同比增長25.9%，毛利率微升0.75個百分點至12.66%。截至2023年9月末，招商積余在管面積為3.3億平方米，和年中數據相比變動不大，其中非住宅業務仍是其業務主力，管理面積達2.0億平方米。今年前三季度，招商積余主要在辦公和學校等業态上表現突出，合約面積增長超過35%，其前三季度毛利率微升主要得益于主動減少或退出了部分低毛利業務。

新大正是一家非地産背景的第三方物業公司，主要布局重慶等西南區域。今年前三季度，新大正新拓展項目中標金額12.53億元，同比減少16.5%，飽和年化合同收入金額6.65億元，同比下降8.3%，從新大正外拓數據的變化不難看出，目前物管公共業态市場的外拓競争正在逐年加劇，這和地産方面能提供的住宅物業管理資源減少有關，新大正也将逐漸面臨來自其他物企更為嚴峻的拓展競争。

珠江股份2023年前三季度營收28.1億元，今年上半年，珠江股份将持有的房開相關資産負債與珠江城市服務全部股權進行資産置換，4月起房地産公司不再納入合並報表範圍。該上市平台業績數據波動較大主要與其去地産化進程仍在進行中有關。目前其仍持有約20億元人民币一年内到期非流動負債，前三季度财務費率為4.1%，利息費用高達1.16億元。

值得一提的是，11月6日，珠江股份公告拟向大股東珠實集團發行不超過2.6億股股票，發行價格為2.92元/股，募集資金總額将不超7.5億元，該筆資金主要用于償債和補充營運資金。同時，珠江股份也拟以1.29億向珠實地産轉讓商業、車位等房地産資産。這兩筆交易過後，珠實集團對珠江股份的持股比例将由31%上升至47%，珠江股份在資産結構獲得優化的同時，也将獲取來自大股東支持的大量現金，有利于推進其從地産開發向物業服務輕資産戰略轉型的進程。

關聯交易活動不斷，二級市場回購持續

收購方面，本月重點物企發生了多起收購案例，其中規模最大的主要是中駿商管收購關聯方中駿集團北京一奧萊物業資産股權。

11月6日，中駿商管公告稱，拟以10.9億元的代價收購中駿集團北京門頭溝奧萊購物商場綜合體100%的股權，該物業在收購前即由中駿商管進行管理。整體來看，該筆交易的主要目的在于更有效率地利用中駿商管賬上的現金，並将之轉換為中駿商管的租金現金流，屬于對中駿集團的變相資金輸送，這也是自去年11月中駿商管向中駿置業墊付9億元貸款以來的再次大額輸送。

11月16日，荣萬家公告披露了與荣盛發展的以資抵賬方案：公司已有條件同意收購而荣盛發展已有條件同意出售清償物業，總代價為人民币5.68億元，将按等額基準抵銷應收款項。截至債務抵償框架協議日，已到期且未清償的應收款項余額約為12.6億元，本次協議抵消款接近一半的到期未支付關聯應收框架款項。清償物業包括位于全國各地的10870個停車位、332項住宅、寫字樓及商鋪(總建築面積約為2.63萬平方米)，賬面價值約為9.18億元（荣盛發展支付的總開發成本）。

今年下半年以來，包括雅生活服務、遠洋服務在内的衆多物企都出爐了對應的以資抵賬方案，以此來處理關聯方無法順利支付款項的問題，這在一定程度上可以減少損失，但對輕資産運營的物業服務企業而言，接收不動産過後，鑒于當前市場行情變現較為困難，如何進行有效的處置也是一個難題。

此外，報告期内還發生了物企的其他收購交易，例如新希望服務823.4萬元收購成都錦官新城物管80%股權；碧桂園服務繼續收購合富輝煌7164萬股，持股比例增至35.63%等，繼續加碼經紀業務等。

多家物企也于報告期内披露了回購計劃或開展了實際回購活動，例如萬物雲10月31日公告拟回購不超過10%的股份；新大正公告拟以總額人民币 1500 -2000 萬元進行股份回購並用于後續實施員工股權激勵或員工持股計劃。實際回購動作來看，報告期内綠城服務和金科服務仍在繼續高頻回購每日操盤控制股價，其中綠城服務共進行了15次回購，金科服務則進行了9次回購。截至目前，綠城服務與金科服務今年以來的累計回購股份數量分别為3245.6萬股和1684.9萬股，占總股份的比例分别為1.004%和2.58%。

數據來源：wind，觀點指數整理

二級市場上，報告期内物業股行情有所回暖，樣本物業股平均漲幅達1.31%，目前總市值最高的物企仍為物管與商管結合的華潤萬象生活，其總市值達666.5億港元，市盈率(TTM)為24倍。