2023年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

9月100家房企單月銷售2849億元，環比提升12.6%

觀點指數 “2023年1-9月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，9月份前100房企實現權益總銷售金額2849億元，同比下降42.2%，環比上升12.6%。1-9月份，前100房企累計實現權益銷售金額31095億元，同比下降16.9%。

價格壓力或緩解，行業轉型持續推進

國家統計局數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有17個，比上月減少3個；一線城市新建商品住宅銷售價格由持平轉為下降0.2%，其中北京、廣州和深圳環比分别下降0.2%、0.3%和0.6%，上海環比上漲0.1%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

觀點指數認為，價格的适度調整有利于銷售去化，進而維持市場的流動性。由于二三季度銷售較弱，因此價格承壓，随着一些不必要的交易限制政策出台，市場活躍度有望提高，價格壓力亦可能緩解。

二手房價方面，8月份一二三線城市二手住宅銷售價格環比繼續下跌，一線城市跌幅收窄。8月二手住宅銷售價格指數顯示，北京環比上漲0.4%，上海、廣州和深圳環比分别下降0.3%、0.6%和0.2%；二、三線城市二手住宅銷售價格環比分别下降0.5%和0.4%，降幅均與上月相同。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

觀點指數認為，政策寬松之下，一些屋主趁機挂牌二手房，導致近期多個城市二手房挂牌量增加，購房者議價空間變大，因此成交上價格可能有一定程度下降，9月以來多地限購出現放松，二手房交易的雙方預期出現變化，未來價格走勢變數很大。

銷售方面，根據國家統計局數據，1-8月全國累計商品房銷售金額78158億元，同比下降9%；全國累計商品房銷售面積73949萬平方米，同比下降15.9%；商品房銷售均價為10569元/平方米，同比上升9.1%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

8月單月，全國商品房銷售金額7708億元，環比上升4.7%，同比下降23.7%；商品房銷售面積7048萬平方米，環比上升4.8%，同比下降24%。

值得注意的是，行業調整進入第三年，越來越多城市加入現房銷售試點的隊伍。近期，成都發布《關于支持商品住房現房銷售促進行業高質量發展的通知》，並表示研究制定信貸、稅費、不動産登記等支持政策，鼓勵現房銷售；另外，雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售。

上述政策比起此前在土地出讓的現房銷售試點更為進取，也意味着行業轉型在持續推進。

限購松綁，項目把握時機開盤

政策層面，近期“認房不認貸”、存量房貸利率下調、限購放松等多個熱點持續引發關注。

觀點指數整理了20個樣本城市近期的房地産政策，在“認房不認貸”上，大部分樣本城市均有正式發文，此外還有東莞、三亞、新疆等超過20個城市表示，在當地無房者，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。揚州則在此基礎上加碼，表示無在還貸款者購二套亦可按首套住房執行住房信貸政策。

限購方面，南京、合肥、武漢等城市已全面取消限購，樣本城市中仍存在限購區域的城市是四個一線城市，以及及杭州、成都、蘇州、廈門、長沙、天津、西安。

9月20日廣州《關于優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》将限購區調整為越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區，非本市戶籍居民家庭購房要求調整為連續2年在本市繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明。並将越秀等9區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

政策出台後，廣州二手房挂牌量、新盤來訪量均出現上升，萬博悅府、聯投文津府等項目趁此機會開盤，成交氣氛較好。

首付比例方面，分為首套最低20%、25%、30%和二套最低30%、35%、40%三檔，一線城市最低為首套30%，二套40%，但北京、上海可能在此基礎上有上浮，其余城市主流首付比下限為首套20%，二套30%。

房貸利率方面，不同城市之間的差别較大，目前房貸利率最低的一批城市如珠海、南甯等首套商業房貸利率為LPR-60BP，即3.6%；廈門、鄭州等城市首套房商貸最低3.7%；青島、重慶則為4.0%；一線城市首套房商貸利率最低為4.1%。

需要注意的是，盡管房貸利率調整，但許多城市表示購二套房或以上将暫停發放貸款，超出合理範圍的購房需求将不被支持。

前8月竣工面積同比上升7%，新開工或繼續收縮

施工方面，從國家統計局公布的數據來看，1-8月房地産累計新開工面積63891萬平方米，同比下降32.6%，降幅較上月收窄0.4個百分點。8月單月房地産新開工面積6922萬平方米，環比下降2.4%，同比下降28.7%。

竣工方面，1-8月房地産累計竣工面積43726萬平方米，同比上升7%，升幅較上月擴大2.8個百分點。8月單月房地産竣工面積5321萬平方米，環比上升18.2%，同比上升32.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

另外，開發投資方面，2023年1-8月房地産投資開發實際到位資金146579億元，同比下降14.1%。

行業投資收縮，企業大多将資源投向華東、華北和華南的強一二線城市，新開工在未來短期内仍将收縮；竣工方面在政策扶持和企業自覺的“保交付”策略下保持穩定的水平。

土地投資方面，一方面地塊投資測算更加嚴謹，另一方面企業采取“以銷定投”的方式衡量投資強度，銷售表現較差導致部分企業土地投資積極性較低，财政部數據顯示，1-8月國有土地使用權出讓收入27096億元，同比下降19.6%。