原報告｜深圳住房變革與轉折

觀點指數 作為房價收入比最高的城市之一，深圳的住房問題一直是其民生中的重要部分。

從房地産交易的角度來看，過去兩年，深圳一二手房合計成交14.9萬套，年均7.45萬套；同時，2022年末深圳常住人口1766.18萬人，以商品住宅交易套數與常住人口數量的比值作為房産交易活躍度的衡量，深圳的交易活躍度遠低于其他一線城市，緊俏的供應和過高的房價共同造成了這一局面。

另外，從2018年到2021年，深圳常住人口的住房自有率從34%下降至23%，随着常住人口規模的擴大，住房自有率不斷下降，租房人群不斷擴大，城中村容納了許多外來人口，也帶來了一些城市治理上的問題。

2023年深圳市政府工作報告指出，要盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。

保障性住房的供應已經成為住房建設的重要組成部分，《深圳市住房發展2023年度實施計劃》顯示，計劃供應保障性住房用地125公頃，計劃新開工建築面積約475萬平方米，約7.3萬套。

8809套出售型保障性住房

深圳保障性住房根據産權歸屬分為出售型保障性住房和保障性租賃住房，根據申請對象分為人才保障性住房和普通保障性住房，目前籌集的保障性住房在上述兩種屬性上面有交叉，因此大致可分為四種類型。

而今年8月1日起施行的《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》則顯示未來深圳保障性住房的類型為公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房等，不再安排建設安居型商品房和人才住房。

盡管如此，上半年深圳安居房和人才房的供應仍在繼續。

根據觀點指數統計，截至2023年7月31日，年内深圳可售政策性住房新批預售8809套，其中可售人才房3273套，安居商品房5536套。同期，深圳商品住宅批售套數為38662套，即政策性住房在總住房供應中的比重約為23%。

戶型設計上，上述房源主要供應70平方米左右的兩房戶型和85-90平方米的三房戶型。

從房源的分布來看，上述政策性住房主要位于南山區和寶安區，單盤供應量最大的是南山區蛇口片區的深鐵熙府，供應2080套，其中占比近半的兩房戶型已售罄；寶安區供應的房源主要來自華發冰雪文旅城人才房項目（新城華苑），除了1580套定向銷售的可售人才房，該項目今年3月亦有1580套獲批預售的住宅房源面向普通購房者銷售。

數據來源：深圳房地産信息平台、觀點指數統計

整體來看，政策性住房的供應集中在發展水平較好的區，體現出政策性住房在選址上有一定的考量，但在規模上仍需繼續補充，福田、羅湖等老城區供應依然十分稀缺。

價格方面，據統計，政策性住房的配售價格約為周邊普通商品房項目價格的45%-60%。其中均價最低的大鵬新區帆灣海寓項目配售均價僅14784元/平方米，該項目旁的卓越蔚藍鉑樾府在售均價約3.38萬元/平方米。更具吸引力的當屬南山區的三個項目：深鐵熙府（安居房）、雲海灣花園（安居房）、安居同樂馨苑（人才房），配售均價分别為5.9、5.7和4.6萬元/平方米，在普通商品房動辄10萬元/平方米的南山區十分惹人注目。

然而，即使價格已明顯低于市場平均水平，一套安居同樂馨苑的兩房單元總價亦超過300萬，而深鐵熙府的三房戶型套均價格超過500萬，加上貸款利息和其他費用，購房成本又将提高，因此即使是市場價6折的房源，仍超出許多家庭的承受能力範圍。

因此，從可售的政策性住房的整體去化來看，兩房戶型的售罄腳步總是先于三房戶型。

從項目的發展商來看，本地國企是最重要的組成部分，包括深圳人才安居、深圳地鐵集團、深圳投控、深業集團、前海股份等，民企亦占據一定份額，其中美盛于2021年通過公開市場競得龍崗區G10101-0329地塊，安居房屬于其中的配建部分；而另一家民企方直投資的項目用地則來自于城市更新“工改保”項目。從前7月統計的數據來看，招拍挂地塊配建和城市更新項目規劃是目前政策性住房主要的籌建方式。

這也意味着參與深圳出售型保障性住房建設的門檻並不會太高，但由于招拍挂出讓的土地通常兼有商品房和政策房兩部分，純政策房地塊較少，無本地開發經驗者需要更加謹慎，而純政策房地塊的競争通常十分激烈，除了實力還要看運氣。

住房長路

租賃型政策性住房方面，深圳2023年計劃供應約2萬套，其中保租房1.66萬套，公租房3000余套，與出售型保障性住房相比，租賃型住房的供應相對不足。

深圳住建局官網數據顯示，目前深圳公租房輪候信息超過9.7萬條，輪候周期或長達數年。

在這種供求嚴重不平衡的狀态下，今年深圳重新劃定了公租房的保障範圍，8月28日深圳市發展和改革委員會、深圳市住房和建設局發布的《深圳市公共租賃住房申請家庭和單身居民收入财産限額的通知》顯示，申請公租房的家庭和單身居民人均年可支配收入需在54000元（含）以下，同時亦規定申請家庭和單身居民财産限額：3人及以下家庭（含單身居民）财産66萬元（含）以下，4人及以上家庭财産87萬元（含）以下。

而保障性租賃住房則面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃，申請人需符合深圳人才引進遷戶核準條件。

上述收入和财産限額規定對于已經進入輪候庫的申請人暫時沒有影響，但續租時将會審核收入與資産狀況，租金也可能出現相應調整。

相比中低收入人群和引入人才，深圳對于更多普通市民的住房問題亦有采取行動，在租賃方面，便是近期受到廣泛關注的城中村統租，即從房東手中将城中村房源統一租賃後，進行一定程度的室内裝修、安裝生活配套等，改造為公寓出租，以實現更規範的管理。

針對城中村房源租金價格，深圳市住房建設局相關負責人曾表示，改造後的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

比起未來的租金，對于租客而言更重要的，是當下如何找到合适的新住處，若短期内實施規模過大，可能導致新的住房問題出現。

據悉，深圳104個城中村被納入統租改造範圍，其中一些較大的城中村如白芒村等容納人口近2萬人，若同一時間搬遷将使得周邊房源供應緊張。

緩解住房困難並不能一蹴而就，深圳還有很長的路要走。