2023年1-8月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

8月權益銷售2521億元，預期回暖

觀點指數 “2023年1-8月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，8月份前100房企實現權益總銷售金額2521億元，同比下降39.2%，環比下降7.9%。

數據來源：觀點指數研究院

1-8月份，前100房企實現累計權益銷售額28238億元，同比下降13.1%。保利發展、中海和萬科占據前三甲，分别錄得權益銷售金額2123億元、1926.2億元以及1600.8億元，其中，中海和保利發展同比分别上升9.3%和16.1%，萬科同比下降12%。

8月前20房企實現權益銷售金額1658億元，同比下降34.1%，環比上升7.7%。1-8月前20房企實現權益銷售金額18256億元，同比上升0.3%。

據了解，政策發聲後，8月各地新房來訪量有一定程度的上升，而成交方面，從房企銷售表現來看，似乎仍在觀望，随着近期政策逐步落地，9月開始成交或有一定回升。

數據來源：觀點指數研究院

銷售均價上，8月前100房企錄得全口徑銷售金額3669億元，銷售面積2141萬平方米，銷售均價為1.71萬元/平方米，較7月上升4.7%，較去年8月上升5%。

一線城市房價指數橫盤，或随預期波動

國家統計局數據顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有20個，比上月減少11個；一線城市新建商品住宅銷售價格繼續持平，2019年以來一線城市房價出現三個下跌或持平區間，上兩次分别為2021年9月-12月、2022年9月-12月，而2023年進入下降或橫盤周期的時間有所提前。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二線城市新建商品住宅銷售價格由持平轉為下降0.2%，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

與去年同期相比，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅有所回落，三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

二手房價方面，7月份一二三線城市二手住宅銷售價格環比繼續下跌，跌幅呈現擴大的趨勢。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8個百分點，北京、上海、廣州和深圳環比分别下降0.6%、0.7%、1.0%和0.9%；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比降幅持平，為0.4個百分點。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

觀點指數認為，二季度以來房地産需求持續下降，市場仍處于探底的過程，疊加當前政策密集發布，但落地情況仍待觀察，未來走勢仍可能出現波動。

銷售方面，根據國家統計局數據，1-7月全國累計商品房銷售金額70450億元，同比下降7%；全國累計商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降14.9%；商品房銷售均價為10584元/平方米，同比上升10.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

7月單月，全國商品房銷售金額7358億元，環比下降44.7%，同比下降24.1%；商品房銷售面積7048萬平方米，環比下降46.1%，同比下降23.8%。

截至7月，全國累計商品房銷售金額已低于去年同期水平。觀點指數認為，三季度政策出台力度和落地情況将影響今年的房地産銷售，整體規模可能不及去年水平。

重慶等明确優化住房認定標準，房企融資獲更大力度支持

7月24日，中央政治局會議要求“适應我國房地産市場供求關繫發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展”。

意味着政策将呈現放松的趨勢，但防風險的同時亦是房地産調控的重要部分。

近期，“全面放寬大城市落戶條件”、“認房不認貸”、“降低首付比例”等調控手段被補充進入房地産市場調控的工具箱。

據觀點指數統計，目前拟放寬外來人口落戶的城市包括廣州、沈陽等，而江蘇全省拟在南京、蘇州市區以外的區域全面取消落戶限制政策。

根據公安部8月3日發布的《公安機關服務保障高質量發展26條措施》，将探索戶籍準入同城化，支持具備條件的都市圈或城市群探索實行戶籍準入年限同城化累計互認、居住證互通互認，以及試點實施靈活落戶政策。

在購房限制的調控上面，近日，住建部、央行、金管局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。目前已明确表示優化個人住房貸款中住房套數認定標準的城市包括重慶、内蒙古赤峰等，其中赤峰市“認房不認貸”政策執行範圍為公積金貸款。

降首付比例方面，據觀點指數統計，截至8月25日，廈門、鄭州等6個城市宣布調整購房首付比例，各城市政策面向的受惠對象有所不同，部分面向首次購房人群，部分面向購置新建商品房的人群。

值得注意的是，面向房企的融資支持力度亦在加大，包括央行表示延長保交樓貸款支持計劃實施期限，以及證監會最新安排中，房地産上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制。

同時，河南延津、廣東中山發文強調加強預售商品房購房款的管理，确保資金進入監管賬戶以保障房屋建設交付，維護市場秩序的平穩。

此外，在稅收優惠、購房補貼方面，财政部等三部門共同發布關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，換購住房退還個稅政策将延續至2025年12月31日。在此之上，據觀點指數統計，近1個月至少15個城市或地區發布了關于購房給予補貼的政策，部分為政策延續公告，其中不少政策主要針對多孩家庭。

5年期LPR不變，存量貸款利率或調整

8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新的LPR數據，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。1年期LPR下降10BP，5年期以上LPR維持不變。

數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理

值得注意的是，8月15日央行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，調降7天逆回購利率10基點至1.80%（此前為1.90%），調降1年期MLF利率15基點至2.50%（此前為2.65%）。金融機構預測LPR将調降15個基點。因此，5年期以上LPR維持不變，在一定程度上出乎市場意料。

LPR非對稱調整或為調整存量貸款利率、穩定商業銀行淨息差水平提供基礎。

中國人民銀行、國家外匯管理局2023年下半年工作會議指出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。