原報告 | 萬物雲的科技成色

觀點指數 科技業務線是萬物雲品牌形象的重要部分，過去數年其确實耗費了大量資金進行該闆塊的發展和建設。

萬物雲科技闆塊的發展重心仍是地産和物業方向，主要是線上雲服務與線下智能硬件的結合。其中，AIoT是底層的硬件構成，BPaaS則作為更高層的線上流程的設計和交付。

從商業化的角度來看，物企開發科技業務的初衷通常在于縮減企業自身的成本並提升管理效率，而在這個基礎之上，萬物雲近年還有效拓展了一定數量的外部客戶並實現了額外利潤。

底層硬件基礎與中層解決方案

萬物雲是物管行業的龍頭企業之一，自2022年以來，對其自身的定位和行業内其他物企有了明顯變化。同樣作為物管公司，萬物雲在各種場合都更傾向于強調其“科技”屬性，在2022年報以及最新的官方網站中，萬物雲也已不再像其他上市物業公司那樣披露其在管面積或合約面積等信息，這或許也是出于突出其“科技公司”方面的考量。

事實上，萬物雲在科技業務領域确實有一定建樹，目前物管行業的數字化建設多關注企業自身的運營和管理，追求的是物企内部的標準化和體繫化，而非科技平台的商業化，而萬物雲是目前極少數能将其科技業務線服務于自身管理和運營的同時，做到對外商業化輸出的物企。

拆分來看，萬物雲的科技業務線主要分為兩個闆塊，分别是AIoT和BPaaS。AIoT，即AI(人工智能)+loT（物聯網）解決方案，主要依托其品牌萬睿科技，面向的客戶包含地産開發商、物業管理者及政企客戶等，所能提供的服務除了物聯網硬件的銷售外，還包括工程設計、硬件鋪設以及交付後的運營。

具體而言，萬物雲的AIoT業務主要是對場景中的各類設施設備、攝像頭和傳感器等進行實時的感知和監測，並以圖像視頻、溫度等信息的形式統一到雲端的運營平台。從物業公司的角度出發，實際的應用場景可能包括：識别汽車在社區中的違規占道問題，社區及道路垃圾識别、垃圾箱滿溢識别等。

萬物雲的AIoT業務目前已經做到了封裝為標準化産品並進行對外的銷售和輸出，已實現商業化的産品線包括黑貓繫列通行産品、睿聯繫列物聯産品、靈石邊緣服務器等，産品本身可能也會在使用和銷售過程中叠代。

如果說AIoT是萬物雲科技闆塊的底層硬件基礎，那BPaaS業務則是一個相對中層的實現方案，依靠前者來提供底層硬件的支持。

BPaaS意即流程及服務，主要服務于萬物雲城市服務業務的合營及聯營公司或其他企業，業務内容主要是為企業設計和交付業務流程到線上平台，依托的是萬物雲的第五空間品牌。

萬物雲在BPaaS方面所提供服務的形式主要是軟件+運營，向從事城市服務的企業提供遠程空間運營服務、工作流程管理以及運營數據分析服務等，包括雲維保、雲客服、雲巡檢等形态。例如，具體到物業服務場景中，可以實現客服渠道的數字化與自助化、巡檢的智能化與遠程化，借助AI和人工配合的方式向員工生成應急工單等。

物業服務企業數字化繫統搭建的初衷和主要作用之一就是為企業節約成本，從萬物雲的角度來看，數字化繫統除了對其城市服務業務的智能化起到支撐作用外，也是萬物雲近年大力宣傳的“蝶城”戰略的重要一環，蝶城的核心思路即在單一區域做到極高的項目密度，並在此區域實現數字化繫統和人員調度的集中和統一，通過這一過程來顯著壓縮整體服務成本。

内生服務與外部客戶

成本問題一直都是物業服務行業的一個痛點，企業普遍存在減少人工依賴並節約企業成本的需求，購買現有的數字化産品和服務可以有效節省自身獨立進行數字化平台建設的成本，這也是萬物雲科技業務能進行對外輸出的前提。

AIoT業務來看，萬物雲2022年實現收入約13.8億，同比增速13.9%，毛利率為30.7%，增速和過往相比已明顯放緩。BPaaS業務方面則發力相對較晚，在2019年，或許是初期研發成本過高，萬物雲的BPaaS解決方案毛利率尚為負數，營收也僅為1.1億元.到了2022年，萬物雲的BPaaS則年收入達到了9.9億元，同比增長56.7%，毛利率也達到32.9%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

一直到2022年，萬物雲才在BPaaS方面做到了有效拓展外部的客戶，當年新拓了商務服務、信息技術服務為代表的行業客戶，全年新增了24個企業客戶，也借此實現了當年營收和利潤的跳躍式增長，截至2022年底，萬物雲共向38個物業城市項目提供了BPaaS服務。

值得強調的是，萬物雲的服務客戶當中有相當比例是屬于萬物雲非控股但實際操盤的項目，例如在部分城服項目上，萬物雲會選擇和政府指定的國企投資企業成立聯合營企業，由國企方進行控股，萬物雲派駐總經理與人員進行實際的運營和管理。萬物雲通常每年收取其收入的2%作為數字化運營服務費，並根據持有的股本權益來分攤損益。在這一層面上，其BPaaS目前的形态其實更接近一個服務于萬物雲自身業務的内生服務。

萬物雲的科技業務屬于應需而生，從其物業服務的主業衍生而來，發展重心仍是地産或物業服務業，專注于線上雲服務與線下智能硬件的結合，其科技闆塊多是服務于自身或作為集團産業鍊的一部分，與萬科的地産開發等業務條線也存在大量的交集。

從去年萬物雲與其控股股東萬科企業訂立的AIoT及BPaaS解決方案框架協議來看，2022-2024年，萬科集團向萬物雲就AIoT與BPaaS支付的年度上限為10.29、12.37以及13.73億元，而2022年萬物雲向萬科及關聯方提供服務産生的直接收入為9.64億元，約占其全年科技業務營收的41%。

萬物雲在2022年報中並沒有披露科技業務營收的詳細來源，不過，從其招股書披露的往期數據來看，2021年其AIoT解決方案中約68.6%的收入是來自萬科集團及其聯合營企業，僅約有31.4%是其來自獨立第三方。

另外，萬物雲過去數年在科技闆塊的開發上實際也已投入相當高的成本，2019年至2022年，萬物雲的研發投入分别為2.04億元、2.5億元、3.74億元以及4.1億元，這要遠超其他頭部物企。在IPO募集資金當中，萬物雲也拿出了相當大的比例進行科技闆塊的開發，計劃将其募資金額的14億元即募資淨額的25%，用于AIoT及BPaaS解決方案，其中5%用于開發AIoT平台和升級增強AIoT繫統集成能力，5%用于優化算法，15%用于開發BPaaS解決方案。

總結而言，雖然萬物雲的科技業務線确實在一定程度上實現了對外部客戶的第三方商業化輸出並已創造了一定的有效利潤，但其仍是内生並服務于萬科繫及自身業務和項目的主要部分。

目前物管行業的發展正在面臨各式各樣的痛點，随着萬物雲未來在科技領域的持續開發投資，萬物雲的科技業務可能會成為其在規模之外最強的護城河。