郝一斌：代建模式的基本盤與新機遇 | 博鰲地産發展大會演講

本文為郝一斌在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲地産發展大會”上發表的演講。

郝一斌（金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長）：昨天到今天的會議聽下來，我覺得是近幾年參會感覺最過瘾的一次，大家都特别坦誠，講得特别務實，學習到了很多東西。

大的趨勢大家講了很多，也都有非常深刻的認知，我就把我們一些對于房地産和代建行業的底層邏輯，以及一些基本認知跟大家做一個匯報，盡量節約時間。

首先講代建離不開地産，這是一個社會熱門話題，也是代建行業的總綱，我們是這個大行業里的分支行業。因為我本人也在集團負責投資，所以有一些提綱挈領的看法。

剛才大家都講了趨勢，我展現一下具體的數據。

房地産行業依然在下行，形勢還是比較嚴峻的，從三個指標來看，一是百強房企的銷售，國家統計局的數據里面是有很多政策房、保障房的，實際上對房地産資金影響最大的是市場化銷售部分，去年統計的40家房企和73個主要的城市，基本上同比下滑都是41%到43%，大概可以反映一個整體趨勢。並且，今年沒有什麼好轉，1到7月份同比是持平的。

第二是房地産投資，這是一個先導性的指標，去年房地産投資下滑了32%。2021年下半年投資就開始下滑，2021年跟2020年基本持平，今年在去年的基礎上又下滑了30%。房地産1-7月份的投資基本上腰斬，如果同比2021年上半年會更低，然後會進一步傳導。

我們看新開工，這是第三個指標，新開工去年就是下滑的，今年繼續下滑，而且帶動了施工面積的下滑。還有房地産資金到位率、房地産投資增速，全部都是在負值區間，並且已經運行了很長時間，在之前從來沒有出現這麼長期的水下運行情況。

再看拿地，具體數據背後還是有很多結構性變化的。大家都講分化，我們具體看一下2021年城市分布的結構和區域分布的結構，可以看到一二線城市占了84%，三線城市只占16.2%，並且16.2%里面也有很多不是市場化的投資，有一些是城投托底、抵債。

可以看到集化到了什麼程度，中國有2000多個城市，一二線城市無非就是30多個，現在2000多個城市基本可以忽略不計了，占比極低。

再看區域分布，長三角的市場相對比較穩定，尤其以杭州、上海、合肥的市場是比較穩定的，整個土地投資占比40%；然後大灣區的投資是大幅萎縮，下降到12%；京津冀，其實是以北京為核心，大概占7%；還有個華中地區，剩下的都非常小了。

到底是誰在拿地呢？在2021年以前，民企拿地占70%到75%；去年國企占了53%，地方國資占了32%，兩家占了85%。随着地方國資的彈藥耗盡，今年已經從32%下降到9%，國央企進一步擴張到了59%。但是有一個前提，這是在總量又下降30%的情況下，所以雖然國央企投資份額在繼續增高，但是總額並沒有增加。

民企去年的情況是非常嚴重的，只有9%。今年到了30%，但是這30%里面很多都是地方性小型民企，中型民企拿地都是相對比較少的。這30%里也含有一部分是三角債，其它主體幾乎都沒有了，包括外資也在進一步下降。

拿地的冰火兩重天和投資策略的高度一致性，是不是今天看數據才能看到呢？可能對大家來說是這樣，但是對行業里做投資的來講，大家都很清楚。沒有辦法，現在的投資基本策略是确保高确定性、高流動性。

三高的高負債、高杠杆沒有了，因為銷售放緩，對整個房地産企業來講，高周轉也不成立了，但是如果不盡量加快單個項目的周轉，可能周轉會下降得更多，所以大家采用了高度趨同的策略，這也是整體投資資源不足的情況下的策略。

我們也是周期論的信仰者，但是我們認為目前這次調整跟過去周期是不一樣的，更多的因素不是市場周期調整的因素，因為過去市場周期調整的因素是受到供求關繫的變化，受到地産在宏觀經濟里面承擔的角色，政策對它的不同階段定位的調控，然後在彈性區間的一個變化。

我是1996年入行的，可以看到這個行業從全國幾千億銷售額的市場變成了16、17萬億的行業。2022年大幅下降，2023年能保持跟2022年總量平衡就不錯了。

也可能到了一個大的轉折點，就是從行業上升增量期到了縮量發展的區間，但是我們覺得政策可能起到了非常大的作用，包括宏觀問題疊加，市場目前是在超出所有人的預期在下行，基本上已經失去了自我修復的能力。我們認為已經脫離了我們講的彈性周期，進入到了一個更大的周期里面。

當然這個周期變化的規律，可能跟之前不一樣了。原來是3到5年短周期，如果我們現在說縮量發展期的周期到底是多長，我自己也覺得不好判斷。

到底是過去三四年的短周期，還是變成五六年的周期，或者像以美國為代表的一些西方主要發達經濟體那樣8年左右的周期，或者像日本下行十五六年，這都很難說。

我認為行業調整尚未結束，目前房地産企業還面臨着巨大的壓力，我們也期望政策進一步的落地。到底落地執行的效果怎麼樣？我們也相信根據落地的效果，新的政策會再做一些調整。

一次調控從轉向抑制房地産到政策起效，也是緩慢的過程。在抑制的初期房地産是積極上行的，到了最後一根壓死駱駝的稻草落地之後，才轉向下行。

上行的過程中也是一樣，需要不斷地出台政策，出台到一定的程度，才會看到市場的反轉。

所以對這個市場我們也不建議大家過于樂觀，這一輪調整里面，很多同行剛開始也誤認為是一個短周期的調整，2021年9、10月份有一波投資抄底潮，2022年三四月份還有一批，2022年下半年也有一批，包括今年上半年也有一批。

大家看到，4月份以後，5、6、7月份市場下滑速度是非常快的，單月環比接近40%。下半年市場走勢還需要政策落地以後進一步托底，可能才會顯現出效果。

代建行業在房地産行業大幅萎縮的情況下，出現了一個逆市發展的狀态，這也是我們要探究的一個邏輯。

代建行業從2018年到2022年連續5年增長，管理面積從4705萬平米漲到了1.1億平米，18.6%的年平均增速。當然房地産市場投資萎縮也會逐步傳導到代建行業，2023年上半年是11%的增長，增速在放緩，其實2022年增速就已經放緩了。

這個行業類似于一個新的行業，就像新能源車一樣。汽車行業就出現了這樣的情況，整體銷量是下降的，但新能源車的銷量是大漲的。新能源汽車的增長主要來自于滲透率提高，我們也可以看到代建的比例從2021年以來，每年滲透率都是在不斷提高的。

拿已經委托管理的面積除這段時間市場上新的土地，委托量不斷上漲，總投資量在下降，所以代建占比是在提升的，我們預期2024、2025年行業還會繼續增長。

随着大家對商業化代建的理解越來越深刻，會發現好處非常多，非常規範、成本可控、開發進度可控、産品質量好，不管是對民營中小企業的規範開發，還是對地方政府的項目，能夠更規範運作都是有很大幫助的。

原來代建行業80%的市場在東南沿海，這兩年開始逐步向内地轉移，這也符合所有行業發展的規律。比如福建、山東、陝西、河北等都出台了政策，從不支持到逐步支持，這也是行業逐步提高滲透率、進一步發展的基礎。

同時，房地産同行是非常敏銳的，已經有60余家房企進入代建賽道，其中有兩家已經成功上市，分别是綠城管理和中原建業，都是在香港上市的，這也可以看到這個行業增長曲線已經很明顯的顯現出來了。

我們探究這種現象後面的原因，為什麼會出現這種情況？我們覺得第一個是地産行業三高模式轉變了，行業在回歸本質。

現在限購、限價條件下，很多城市項目開發品質是在下降的，因為價格限死了，銷售非常旺盛，所以地産企業從逐利性來講，必然就是控成本、提高效率。效率越高，資本周轉率越快，資金成本也會被節約，而且那時候競争過熱。

濱江戚總在業績會上也跟投資者講，發揮濱江的産品優勢和開發優勢，努力掙1%到2%的利潤。在市場高增長期，确實出現了對利潤要求降低、極致追求高周轉的現象。

目前這種市場大家的銷售比較困難，産品的溢價能力必須顯現出來，營銷精準、産品定位、成本可控、效率合理都要顯現出來。從2022年開始，主流地産商都回歸到這個方向。

目前的市場情況下也帶來了很多新的進入者，包括城投公司和一些産業方，一些一級土地整理商也走到前台。舊的主體資本被出清，原來占比70%的民企，現在市場份額已經下降到20%、30%，一定要新的資本進來填充。他們進來之後沒有配套的開發能力，就需要跟專業的開發能力結合。

這些新的玩家怎麼能夠赢得地産開發的拉力賽呢？我們覺得這個拉力賽是一個非常艱苦的過程，包括很多專業玩家都滑出賽道了。

有兩個方向，一是要有價值創造能力，需要老玩家把價值創造能力和新玩家的資本做一個價值共享。當然還有産品能力、客戶定位能力、開發提效、銷售力、客服能力、成本控制能力、集采、客戶資源，這都不是一天能積累出來的。要想進入這個行業，必須具備這些能力，才能給别人輸送價值。你不輸送價值，别人為什麼要委托你管理、跟你合作呢？

當然這麼多能力想輸送給對方也不是那麼容易的，價值共享是要建立在雙方互信的基礎上。很多公司可能連内部協作也沒做好，很低效，更何況是兩家合作。

必須要有一套完備的價值輸出體繫，能夠在管理中體現出價值，然後讓對方認同你的體繫，明确雙方的角色分工，解決決策溝通一致、高效的問題，然後相互協同，最後才能把價值都創造出來。所以，你的創造價值能力和服務能力就是實現雙方互信的基礎。

最後給大家匯報主辦方給我的命題作文，代建的基本盤和新的增長在哪里？

我們說基本盤基本上是這麼幾項，一個是過去的中小開發商，新進入資本的委托，在2021年市場調控以前，這是代建市場的主力。

綠城原來做了十幾年，這是一個很大的比例，但是在民企出清潮之下，這部分是萎縮的。新涌現的機會一個是城投平台，除了傳統安置房、政策房、保障房，還有很多托底的開發性項目。

還有政府項目，比如學校、醫院、體育場館等公共設施，基本上還是持平的狀态，並沒有大的變化。

商辦項目，我們服務了不少，包括一些金融機構、科技企業的辦公樓，還有一些政府辦公樓，這也是一個持平狀态，這都是我們的基本盤。

還有就是一級土地整理商，這部分雖然受沖擊較大，但變化是不大的；還有一部分是園區代建，這也是基本盤。

為什麼這些都是基本盤？能不能只做住宅這一塊？如果只做住宅，恐怕能力不是綜合的，業務穩定性和收入穩定性也是堪憂的。要做專業的管理輸出，需要有更強、更綜合的能力，這樣才能更好地發展代建事業。

我們覺得新的機遇有5類，一個是纾困，當然纾困項目又分兩類，一是政府主導的保交樓，還有一個是金融企業的纾困。大家知道暴雷潮之下，很多項目的控制權逐步到了金融企業手中，不得不去處置。

第二個是城改，城改不僅僅是過去的舊改拆除重建，這只是其中一類，尤其最近中央在提7個超大城市和21個特大城市，作為房地産調控的一個新措施。還有大量的舊城改造項目，我們也接了不少。

另外一個是随着行業轉型，大家會轉向各種新業态，比如未來社區、康養、園區等等。

還是就是新的區域正在從沿海向内地擴張。地産資本的構成正在發生變化，新進入的市場化資本需要跟更強的專業能力對接，從而更好地應對這個市場的挑戰。

目前金地管理布局了全國50個城市，一共有160個管理項目，2200萬平米管理面積，住宅是1500億的貨值，商辦有500億貨值，還有政府的非銷售類450萬平米管理面積。

我們的優勢，第一是已經做了17年，近5年整合成一個專業集團，有一個專屬的經營平台。另外，我們所有的項目全部是直營的。

金地是一個混合所有制企業，既有國企的規範和穩健，也有民企的市場化和高效，我們願意跟各種資本結合，跟各個層面合作，用我們的專業創造價值，跟大家攜手跨越周期。