葛培健：全面内卷時代的産業園區新機遇 | 博鰲産業科技大會演講

本文為葛培健在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲産業科技大會”上發表的演講。

葛培健（金地威新産業研究院院長）：園區經濟是觀察中國經濟景氣度的重要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。

制造業是實體經濟的基礎，是國家經濟命脈所繫。經濟園區化、園區産業化、産業集群化已成為地方政府推進産業基礎高級化、産業鍊現代化的重要抓手。

然而，當預期處于低位，結構有所失衡、經營态勢向弱的情況下，産業園區的未來該何去何從？

有幾點思考，與大家分享。

第一個思考：産業園區進入了全面内卷時代

“卷”體現在三個“端”，即“政府端”“土地端”“開發端”。

各地政府紛紛組團外出招商，不光是二三線城市，一線城市也加入了“外出招商”的隊伍。

大批量産業空間即将入市。深圳将連續5年每年建設不少于2000萬方工業上樓空間，也就是5年1億萬方的産業空間。這是什麼概念？現在深圳存量就是2.5億，未來5年後要增加半壁江山，也就是達到3.5億的總量。我們據現有數據推演，未來2023至2025年将迎來園區供應高峰。可見土地政策正在推出超預期增量空間。

産業園區的開發主體與模式也有了全新變化。例如，各類資本都設立了不動産開發基金，推動産業園區資管模式，而原本做産業投資的像高瓴資本、康橋資本也都開始了産業園的業務。除了開發主體越來越多元之外，開發模式也在卷，比如最近輕資産成為了各大産業地産龍頭企業競相争取之地。但我覺得輕資産品牌輸出的背後一定是重資産操盤的經驗。

第二個思考：雖處于經濟弱周期但我們依舊樂觀看好産業園賽道

為什麼産業園區進入了全面内卷時代？我感覺還是和經濟景氣度不高有關，制造業PMI已經四個月低于荣枯線了，制造業的産能利用率也還處于相對低位的狀态。對于科創企業而言整個上半年，市場募投退基本都在下行，側面體現出企業自身發展的資金是不足的。園區載體市場表現則有明顯分化：商務樓市場空置率相對處于高位，但産業園這一類載體的整體招商情況相對穩定。

總結下來弱周期主要面臨兩大失衡：一方面從産業經濟來說，是政府熱與市場冷的失衡。另一方面從園區載體來說，是供給側與需求側的失衡。所以弱周期産業地産面臨着結構性分化的問題。但整體而言我還是持樂觀态度。

第一，我們可以從已發了公募REITs的優質産業園標的的運營中看出一二。研産或者說生産為主的産業園無論是去化還是租金都表現的非常出色和穩定。而我們金地威新截止到6月30日，全國運營期的産業園區平均出租率也達到了95%，這非常不容易，也側面顯現出了制造業的韌性。

第二，我們研究院将全國産業地産開發主體上市公司2022年全年年報的數據做了一個對比，可以看到産業地産上市公司的市值、營業收入、ROE、歸母淨利潤遠遠高于房地産行業的中位數，股價也相對比較穩定。可見逆勢之下産業園區依舊是具有商業價值的好標的。

第三個思考：弱周期孕育産業地産四大機遇

我們意識到正處于弱周期中，但隐約也感覺到弱周期正在孕育新變局、新機遇。

尤其在科創時代的語境下，多地再次重申制造業強市，頂層戰略下，特色化、主題化、專業化的園區将成為高質量發展首選。

總結下來，大概有四大機遇将會對産業地産領域産生影響。

機遇一：數實融合，管理模式面臨叠代轉型。

大家知道，數字化對産業和園區運營都提出了轉型要求，也就是産業數字化、園區數字化、企業數字化。我們金地威新産業其實也借助金地科技公司在建設數字化、運營數字化、業務數字化有了一些突破。

機遇二：存量時代，運營模式面臨戰略轉型。

實際上産業園區正式進入運營為王的時代，企業正從“承接中小企業園區開發建設”到“為區域招商引資+綜合運營創造生态，進而促進增量發展”的演變。這也對産業園運營提出了“産業主題化、産品定制化、管理精細化”的新目標。

其實我們金地威新在廣州、上海和北京都有生物醫藥主題園區，也專門為此打造了産業生态圈。我們怎麼做？一個是我們把全國的生物醫藥基地研究顧問，一些CDMO龍頭藥企等相關技術人才形成一個課題組，每月定期舉辦活動。二是我們也在通過基金為紐帶導入一些産業資源，比如我們在成都溫江就想聯動上海的相關資源推動兩地共建一個生物醫藥産業基金。通過整合相關資源形成一個産業生态圈來持續打造我們的核心競争力。

機遇三：雙碳時代，建造模式面臨倒逼轉型。

産業園區碳排放貢獻率占到31%，低碳園區不僅僅是在履行社會責任。我們通過一個低碳園區的建造來獲取光伏發電收入，實際上更是商業模式的創新。比如說現在的綠色金融信貸比常态的貸款還低1.5%，而未來綠色債券和碳交易都有很大的市場空間。所以說雙碳時代的建造模式轉型可以被看作是有力推進這個園區的生态價值鍊與資管價值鍊、産業價值鍊的高度融合。金地威新在低碳園區這一賽道發力較早，現在已經在全國八個園區完成了光伏項目的接入，到2025年每年大概預估有3500萬左右的發電收入。

機遇四：資管時代，商業模式面臨創新轉型。

REITs市場加速擴容，賦予園區運營和資本的屬性，産業園基金也成為發力點。截至2023年5月30日，産業園區REITs總市值165億元，占産權類REITs市值比重50%。産業園區基金成為發力點，“資本+資源+資産”實現良性循環。通過吸引、合作、共建等形式，形成多層次産業投資基金群，融投並舉，助力招商，加速成果轉化，以科創園區開發主體上市、園中園資産公募REITS、被投科創企業上市的“三化聯動”形成園區商業模式的閉合。

身處弱周期，金地威新也将逆勢打磨内功，不畏波動，堅守長期而正确的事情。加強産業研究，研究戰略性新興産業趨勢和産業鍊布局，發布産業藍皮書。持續推動産品標準化，推動生命科學主題園載體標準化和産業園色彩體繫標準化落地。加強内部人才培養，推出“威新商學院”活動、做好招商與産服崗位資質認證、打造V知星球，産業小課堂等品牌，實現綜合實力的再提升。