朱荣斌：未來房地産業的八大變化 | 博鰲地産發展大會演講

本文為朱荣斌在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲地産發展大會”上發表的演講。

朱荣斌（雅誠地産董事長、合富輝煌集團董事會主席）： 各位同行、各位領導，我這個題目跟上午的專家和下午分享的各位同行都很像，我們並沒有提前商量過，但是大家今天談的主題都有一個“變”字。

我從大學畢業到今天正好是30年，經歷了房地産行業發展波瀾壯闊的全過程，從國企到民企，再到剛剛開始創業，各種體會都有，所以今天把我的一些心得和思考分享給大家，希望大家指正。

我是第三次參加這個論壇，去年第一次發言，當時表述了三個觀點，覺得今天的情況是一樣的。去年我就說政府一定要救市，而且相信我們體制的優勢，一定有各種組合拳，當時調控壓得下去，現在一樣救得起來，所以咱們國家的體制優勢是非常強大的。

經過這一段時間的思考，尤其是過去這一年多時間，經歷了人生前半段沒經歷的事情，一個是自己親自下場，當一個小小的老闆，今年又進入了産業的下遊，現在在合富輝煌任職，這是一家代理公司，可以說過去都在最上面，現在是在最下面，各種酸甜苦辣都有了。

所以我也在想，還在這樣苦逼的幹着，很多人說你不嫌累嗎，還在這樣幹？各種各樣的原因不得不幹。我是一個愛思考的人，幹的時候也在思考未來怎麼幹，所以在這里提出一點我的淺見。

變是大家都看到的，介紹一下我認為行業的幾個變化，當然有很多内容跟前面的專家講的是重復的，只是換一個表達。

第一，分化。城市要分化、企業要分化，在企業里面，現在說行業一片凋零是不對的，其實現在央國企還在春天狀态，尤其是一些過去沒有抓住機會的國企，現在是他們最好的時機。我跟剛才演講的吉寶的黃總（黃良傑）說，現在是他們入場的最好機會，所以現在並不是說市場都不好，是有的好，有的不好。

當然國企将來也會有分化，現在最難的是民企，我原來的老東家在去年這個時候已經躺下了，我是非常自責和愧疚的，但是今天看到大家都躺下了，沒躺下的是少數，就不是去年這個時候有專家說的還是局部問題。

去年的發言我都有點生氣了，說這是一場大風暴，要下猛藥治。當時情緒有點失控了，就像今天上午發言的胡一平董事長那樣。

行業的問題還沒出清，政策是已經敞開了，各種工具箱能打的都打開了，以後還繼續有新的政策，但是這個問題的出清是一個非常漫長的過程，企業里面也會出現非常大的分化。

第二，未來行業會進入一個高品質發展的階段。本來我的講稿是說，過去我們要有得住，現在要住得好，今天上午這個論壇上有一個我非常尊敬的研究生的導師原本要來，遺憾的是他今天沒有來，我特地把我的講稿發給了他，就是朱中一老會長。

他後來特别給我打來電話說，不是說有得住、住得好，你是有得住了，其實我們不要忘了，還有很多年輕人還沒得住，有得住這個問題還沒有解決。

但是要談住得好，這就是老百姓對美好生活的向往，我自己都還在向往之中，一直說我都還沒有住好，今年在很辛苦的裝修自己家的房子，希望很快能夠住好。

所以要住得好這條路上，除了過去我們講的面積、裝修標準，還有衆森綠建的嘉賓分享的，要住得環保。過去我們的房子裝修好就行了，只關心看得見的東西，看不見的東西並不關心。

過去幾年我跟清華做過一個課題研究，就是室内污染物的溯源，如果聽了那個報告之後，我們都不敢回家了，百分之七八十的疾病是跟建築有關的。

過去的高速發展，可能我們自己每天待的時間最長的室内，它的環境對我們的身體是有影響的，百分之七八十的疾病都跟建築有關，這是國外權威機構的觀點。

所以我們要從滿足基本的遮風避雨，要進化優居優住，再上升一點，家里有自己的健身房，有自己的琴房，包括書房，我現在有二孩了，家里現在還沒一個書房，所以我覺得在改善居住品質方面還大有可期。

有得住還沒完，還要住得好，就像陳淮教授說的，房地産一定有得幹，而且未來還是非常值得期待的。

第三，商業模式的變化，今天有專家說了，原來房地産講地段，現在講服務和運營，我們說了這麼多年，到底做得怎麼樣？現在到了存量時代，我認為房子建好之後，怎麼運營好，怎麼服務好是以後的主題，誰要有運營、服務能力，誰就有春天。

這里分享一個企業的案例，都說日本的房地産行業衰落了30幾年，日本就不行嗎？日本有一家公司我們都知道，三井不動産，它從上世紀八九十年代調整之後，連續37年在日本名列榜首，它的業務從住宅開發到經紀、資管，甚至連泊車都做了，這家公司太值得我們學習了。

我們說我們的房地産做到多大的規模，但是在國内的同行里面還找不到一家像三井不動産這樣的企業。三井不動産也是保持了20多年的世界500強的地位，從日本的高速開發結束之後，到現在依然是行業的常青樹。我認為這樣的企業在國内還沒有出現，行業中有的企業将來應該能成為中國的三井不動産，這家公司非常值得學習研究。

第四，存量市場将變成未來的主戰場。尤其加入合富兩個月之後，我對住宅存量這一塊關注的比較多，中國的存量住宅是3億多套，北京有800萬套，上海800萬套，深圳200萬套。年交易，北京、上海就是15萬、18萬套左右，全國就600萬套。

這個流通率，當年的換手率只有2%。在美國年成交換手率有4%，有500多萬套。雖然中國有3億套，但是我們600萬套，比美國也多不了多少。

再看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因為外地人多，流通比例是比較高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，倫敦和紐約常年保持在6%到10%。

存量交易的市場，在新房供應到了天花闆之後，我們這個存量市場還在地闆上，存量交易的服務也還在地闆上。我們躺在地闆上，可以向往天花闆。

第五，未來房地産的交易模式一定會變，建設部已經發了文，今天已經有城市開始執行了，房地産變成現房銷售。前段時間建設部也發了文，呼籲降低交易成本，我自己的體會，原來在甲方的時候，就是覺得我們的銷售費用太高，我現在到了合富才發現，其實代理公司都在賠錢。

我們的傭金就是千分之五到千分之八，公司的收入90%左右都是去支付人工了，公司的管理費、房租等等是很大的成本，所以代理公司也是在賠錢。誰賺錢了呢？

去年我在海南投資了一個項目，海南的銷售百分之七八十都要靠渠道。我跟渠道的幾個老闆交流他們，他們說，朱總，我們也沒賺錢，我們要獲一個客，從這個客人一下飛機就像看犯人一樣的盯着，他上廁所都怕他走丢了，渠道已經卷成這樣了。

錢去哪兒了？互聯網平台？貝殼也好幾年沒賺錢。但是有一個不争的事實，20年前我們的房地産銷售費用，當時我在中海，銷售費用就是1.52%，現在在海南項目銷售費用高的有七八個點，是房價的7%、8%，誰動了我們的奶酪？所以這個行業是大家都不滿意，大家都在诟病這個交易市場。

什麼樣的模式最好呢？因為房地産的特殊性，一個是高值、低頻交易，加上政策對房産權屬的特殊性，交易環節很多，政府的管制環節很多，所以有它的特殊性。

找一個好的交易模式是沒有的，貝殼、鍊家是現在我們公認的標杆的模式，但是這個模式交易環節也非常長，這麼長的交易環節就不可能有高效、低廉的交易成本。

我相信最優解不是現在的模式，最優解可能找不到，但是我們的發展一定是不斷地尋求更優解。我安排團隊研究了一下日本、美國的模式，還真有一些信息。

美國有一個非常好的MLS繫統，這是行業協會打造的把房源信息公布給社會經紀人的共同的數據平台，就像貝殼的樓盤字典。我也知道我們國家都說了要征收房産稅，全國的房産都聯網了，但是聯網信息我們怎麼查不到呢？

就像今天上午陳啟宗先生說的，把互聯網平台拆開來貢獻給社會，我認為這些資源其實是公有資源、是共享資源，現在交易的不對稱性就是因為房源信息的問題。

貝殼的出現解決了真房源問題，但房源問題怎麼會成為我們的障礙呢？美國有一個非常好的MLS繫統，已經做了很多年了，在這個繫統里面又有各種公司，經紀人是單邊代理，所以不存在不透明的問題，服務也很高效，而且他們的交易很頻繁、很輕松。

互聯網平台交易的模式也很多，一個是Zillow，它的模式是你不用花任何錢，可以随時随地對你要買的錢提供準确的估值。另外一個案例是Redfn，還有一個是opendoor，它們的模式都非常好。opendoor的模式好到什麼程度呢？你要賣房，它給你提供一個準确的估值，這個估值讓你足以信服，賣家可以毫不猶豫的把房子賣給這家平台公司，它拿到房之後還有信心用這個價錢賣得出去。

美國已經是存量時代了，沒有太多新房買，它的二手房的交易模式也是多種多樣。我相信随着國内的新房時代過去，以後進入存量時代，我們的交易模式肯定會有一個更優秀、更高效、更符合政府和買賣雙方需要的模式出現。

我到合富工作之後，有一個做地産開發的同學打電話給我，他說你能不能派一個優秀的銷售團隊到我們的案場。我說你要優秀的人去幹嗎？新房代理不就是在售樓處辦個手續簽個字嗎？不需要優秀人才。

其實在美國、加拿大，我在清華很多同學過去找工作不好找，他們都在那邊做了經紀人。經紀人是一個很要水平的事情，就像律師一樣，收入也比較高，也是比較體面的行業。

但是我們現在的現狀不是這樣的。因為我對中介行業不了解，我想是不是我們的中介不需要持牌，沒有從業資格？其實他們都有從業資格，建設部早早就有了中介的從業資格認證。但是上下遊都不規範，所以這也是形同虛設的。

我也請教了新加坡的同行，新加坡做中介是非常規律的，沒有飛單之類的事情。我在三亞的項目，渠道要收3%的傭金，在新加坡是沒有這些抽傭的，雖然3%聽起來很高，但是它被分成了很多的環節，他們也都不賺錢，我們的模式把大家全卷進來了，所以我認為現在的交易模式不是一個符合行業發展需要的模式。

第六，困難企業還将在一段時間内維持困頓經營。我們不停地說，每年開這個會，很多老朋友不見了，我覺得是不是躺下，我們要平常心對待。尤其是現在躺下的企業也關不了，也死不了。

“躺”字很好，身體尚在，還活着，想死也死不了。房地産交了樓之後還有一些配套工作，不是一錘子買賣，所以房地産企業即便躺下了，死不了，這種困頓的經營會保持相當長時間，所以大家難受要形成習慣。

第七，房地産企業整體結構降維，轉型發展。這是我去年在學校給大家分享的，整個房地産的結構就是一個正方形，從這個坐標圖往左下角移了一下，好的企業主動升級，就剩下上面那一部分，大概20%的企業，會向上做得更大更強，一部分企業就往高精尖去做，多數企業就進入機會型的領域，還有相當多的企業進入到專業服務。房地産這個賽道是很大的，剛才大家說到轉型，陳啟宗也說大家未來的風口是科技。

但是我自己的體會，不是我這個人學習能力不強，不接受改變，我身上是改變了很多的，但是有一樣很難改，我們幹了地産這一行，要去幹科技，那不是我們多數人能夠吃的那道菜。所以我覺得可能我們多數人還是要留在房地産這個行業里面，只是在這個行業里面過去是建房子的，現在要去賣房子，可能要換一個角色、換一個崗位。房地産這個賽道是足夠大的，但是要調整我們的角色。

第八，城市更新将在長時期内正常推進。我最早是在廣州做城市更新，前一段時間說大拆大建要停下來，最近政治局會議又提出要進行城市更新。我自己的體會，城市更新不能搞大拆大建，一定是留、改、拆結合。城市更新是一場持久戰，不能打突擊戰，拆遷戶逼得那麼快，他要跳樓，要坐地漲價，不拆了就好談了。

舊改不光是針對城中村，現在還要改的是20年前這些開發商開發的那些新村，深圳把15年的房子就可以列為舊改，陸家嘴那些密密麻麻的樓以後怎麼改？拆那些舊村還可以拆得動，要拆那些超高層的建築，我都不知道怎麼拆。

所以，我覺得城市更新可能是我們這個行業的一場持久戰，這是上百年永恒的主題，城市的發展就是不斷地拆舊的。我們過去的發展太快了，所以舊改會是一個非常突出的問題。

危機之後，房地産還是有得做的，未來會進入一個理性、正常的發展階段。

最後談點我的心得，經歷了這麼多之後，我們确實該反思，過去也不是我們不聽話，都是鼓勵做大做強，都是幹得很辛苦，都在做大做強的路上，最後摔得很深。

我覺得現在我們的心态要調整下來，過去我們習慣了高收入，習慣了各種光環，但不要把過去的平台當成自己的能力。過去我們做得很多，不是你的能力，而是時代的紅利。

所以今天我們受點苦，把工資降下來，有什麼大不了的呢？這不是什麼可恥的事情。

前段時間我入職合富，外界說我的工資從多少多少萬降低到多少多少萬。我說怎麼這些人覺得我掙200萬還瞧不起我？掙200萬還被人瞧不起，這是很有問題的，我覺得200萬已經很多了。

另外一點，這個行業不是沒得做了，行業無好壞，現在我身邊的年輕人都在這個行業。陳啟宗先生說得特别好，我們是不知道高科技行業里面的困難，大家都想去。其實我這麼多年，我真找不到什麼在國内房地産轉型成功的例子，我們看好多轉去造車的，房子都沒造好，車子能造好嗎？今天可以看到它的結果。

所以我們還是要幹一行愛一行，尤其是我這個年齡的人，享受了過去行業高速發展的紅利之後，現在确實要調過來也比較難，由奢入儉難，但是只要我們在這個行業里面，畢竟我們還是這個行業的行家里手，我們把心态調下來，把收入的預期調下來，能夠習慣過點苦日子，這一行還是大有作為的。

陳啟宗先生說他16年一直在講“變”這個字，我們發自内心問一問，自己變了多少？今天我可以說自己是變了很多，從甲方變到丙方，收入也降下來了，現在也習慣坐經濟艙了，但是我覺得大家只要這樣調整，未來還是有我們發揮的一席之地。

我的匯報如果有不妥之處，請大家批評指正。

最後特别感謝觀點論壇，這是我第三次來，每次來都有收獲，陳啟宗先生第一年說熊市是最好的機會，堅定了我去年創業的決心，買的地就在我們這個會場不遠的地方，在房地産最低迷的時候，我沖進去了，今天項目還算不錯，所以心情比較好。

各位朋友說過去是講開發，現在是要做運營，我也是率先跳進來了。中午吃飯的時候，我跟愛明說，他永遠是我的領跑大哥，他一直是在我前面，做産業都做了8年了，所以愛明是我的領路人。

我參加這個論壇每年都有很大的收獲，這兩年身上有了很大的變化，也希望每個人都熱愛這個論壇，積極參加這個論壇。