鄧懿君：工業上樓發展趨勢與生意空間 | 博鰲産業科技大會演講

本文為鄧懿君在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲産業科技大會”上發表的演講。

鄧懿君（高力國際中國區董事總經理）：大家下午好，非常荣幸有機會來到博鰲論壇，我已經是第四次來博鰲論壇了，每次來都會帶來一個新的體驗。從前幾次影視地産、文旅地産到上一次應該是醫養地産，到今年，希望每年都有一個新題目，證明我們整個行業不斷發展，永遠有新賽道的出現。

今天15分鐘，我已經是第三次講這個題目了，第一次是三個月前在深圳，上個月是在上海，今天我就大灣區來解讀整個中國工業上樓的發展。

大家提到工業上樓的時候，我聽到開發商都愁眉苦臉，怎麼可以上樓，為什麼要上樓，不可以上樓？我們來看看歷史圖片就知道了。

以前的深圳也好，今天的深圳也好，今天早上我們講了很多城市化的進程，工業上樓、土地利用率的增加這是必然存在的，所以我們不再抵抗這個趨勢，想清楚怎麼做就行了。

如果真的要看歷史，當年我們改革開放，批出一塊土地，最原始的産業就出來了，1988年形成了第一批國家級開發區，就是通過土地批出來的。

後來每一年五年計劃都提出新型發展，到“十四五”期間，我們看到今天産業發展方向已經跟歷史完全不一樣了。這意味着我們要全新的載體承載這些産業，以前的年代過去了，我們也不會再回去。

在這些進程當中，我們看到産業在發展，産業發展意味着産業人口也在變化。

很多開發商還在琢磨藍領公寓怎麼設置，應該配置多少，物業應該放6個人還是4個人，今天工業上樓已經不是我們想象中的藍領工人了，所有産業人口已經在變化，因為産業結構已經完全不一樣。

因此，我們現在是規模最大的要推進的産業，生物醫藥、信息技術等等，所有行業發展必須得是通過人工智能或者技術。就像剛才顧總說的，本來我們是很傳統的房地産，現在全部都要學技術，任何一個産業今天都是一樣的。

我們思考工業上樓或者里面承載什麼的時候，以前我以為生物醫藥只是制藥，只是一個實驗室，但今天的生物醫藥可能是堆着一堆電腦，堆着所有做基礎研究的科學家，所有産業都需要疊加科技去思考。

在産業人員里面，我們也可以做一些研究調研的論證。比如我們看到某一個開發區里到底是什麼人口，這種開發區包含最傳統的工業區，而不是中關村，都是IT的，你會發現這個人口結構，包括里面用房子、用産業園的人跟以前完全不一樣了。因為他們的技術含量不一樣、專業領域不一樣，而導致園區的配套已經走向了非常類似商業辦公的配套。

所以，為什麼我們後面會看到有很多政策在中間推動，包括我們是M0也好，M1也好，都糾結一個配套比例。配套比例不單單是可以享受多少部分或者有多少部分做公寓，其實有更多的生活和工作、餐飲、商業、消費、休閑配套會進入工業園區，因為人口不一樣了。

在實際的房子使用層面，你會看到工業上樓不是把生産環節往上堆一堆，你會發現今天的生産已經跟以前不一樣了。我們陪着很多客戶做宣傳的時候，很多初創型的企業馬上要投産或者在投産，在加速擴産的時候，他們會帶來很多新需求。

比如項目展示，因為是一個新型企業，需要有更好的形象去募資，展現給客戶去看，新企業需要新形象去匹配，哪怕3.0都要聯網。商業上雲已經是非常大的趨勢，所以有很大的寬帶等需求。

現在工業設備跟以前我們理解的工業設備有巨大變化，工業設備小型化現在是一種趨勢，大家不用害怕，現在已經有小型式趨勢了，最後是跨部門的合作，又回到辦公場景，更多的讨論，更多的研發，碰撞的過程會在生産線附近發生，而不是在辦公樓里發現。

今天談工業上樓已經是跟傳統理解的典型工業園區非常不一樣了，大家會理解是不是以前我們都談的産業地産？其實就是産業地産，只是今天從産業說，我們是不是做2.5，是研發還是孵化，其實現在只是把原本有的二産放回去我們所理解的産業園區里面。

未來的趨勢，有幾點值得我們關注，一個是因為人口改變而導致商業形态的改變。不管是在園區里還是外，今天園區配套嚴重不符合需求，這是生意的空間。因為大部分的工業園區都是服務20年前，我們理解的那個産業人口，就是來一個宿舍，就是最原始的配套，所以為什麼大學生不去工業園區上班？

私募和REITs的推出，工業廠房現在已經順利進入公募REITs，大家說資本不要投工業廠房，沒有這個說法。但在同比之下，大家都在研究工業是不是下一個可選的賽道。工業哪怕單層廠房，在資本眼里都是一個工業産品，沒有工業上樓不能投，只是在局部城市或片區出現了供需不平衡的關繫所在。

結論就是用地規模在遞減，土地成本也高，以及我們會看到以前批出土地出來的工業産值，包括它實現的産值和稅收必須得每年進步，我們才可以土地最大化。

問題來了，我們怎麼去做？我們先看看其他工業上樓是怎麼做的，新加坡的案例，德國不是全部單層的，德國也有多層廠房，我們看看我們是怎麼樣的，香港是怎麼樣的，深圳是怎麼樣的。

現在工業上樓最有趣的對比是大灣區跟江浙滬一帶，因為大家都認為大灣區走工業上樓很多年了，怎麼可能不懂？江浙滬全部跑去廣深、佛山去學習，一個是在政策層面，我們M0用地的使用彈性空間，我覺得這個非常有必要去加快的，不管你現在所在哪個城市。

另外一個是産品設計上的産業，工業上樓如果大家都跑到廣東去學習他們的産品，你沒有這種産業結構，沒有這種産業客戶，反過來也是一模一樣的，但是反過來可能會有空間。

所以工業上樓具體在設計里面，我們要怎麼去做？大家都知道高力講幹貨，垂直交通不是人、貨梯和裝備，是每天進出的原材料和你的成本怎麼下樓。垂直交通很重要，旁邊在沖撞，減震怎麼辦，這都是很成熟的建築技術，只是要把它含進去而已。不是飛機、大炮，這很簡單，但要關注它，環保安全在很多片區里面可能是一刀切的。

設備的載重，這難倒很多開發商，到底二樓怎麼放，三樓怎麼放。如果一個産業里面一個一個領域去研究，你就可以回答到底做一個生物工業上樓怎麼做，能不能做到4.0，還是只能2.0，把生物醫藥拉出來，你要哪個環節，是制藥環節還是醫療設備生産環節，還是研發環節？

工業上樓，制造環節可能是最大的份量。全部拉出來以後，你會發現一個一個去匹配下來，它的匹配度高低，這不是你說了算的，是那個區域說了算的，你可以控制的只是這個樓怎麼設置而已，最後怎麼招商。

生物醫藥用工業上樓很少，不多，歷史以來大藥廠都是自己買地自建的，研發已經走了4-6層，很長時間了，以前熟悉的張江，全部可以看到很成熟的研發樓是怎麼設計的，早就上樓了。所以以生物醫藥為例，其實它是有支撐的。

我們看看新一代信息技術，機器人怎麼上樓？我在佛山看到了，他們研究好了，5.5米層高，剛剛工業機器人的手臂可以被生産出來的。

如果你去華南看這些樓，基本統一表現，先排除掉散售部分，租賃部分都是1、2、3、4樓租得挺好，基本一樓租滿，9樓、10樓可以的，有很多企業家喜歡10樓，做一個辦公室接待一下，基本上5、6、7、8是空的，意味着如果你今天要拿一個4.0、3.5的容積率，基本上能用下來也是2.0的容積率。

所以我們要重新思考，我們都不斷去講，建一平方米，賺一平方米的時代已經過去，現在給你4.0不一定是最賺的，如果真的給你4.0，你就要想怎麼做一部分6層左右的，可以快速租掉，租到很好的價格。可以拉一些10層左右的，你需要整個産品對比一下才可以做到真正的出租率和使用效果提上去。

這些我覺得是非常值得去調查的，特别在廣東，因為習慣性上樓，習慣性用小空間，哪怕首層沒有行車的，他們也可以外置行車，那個外置行車很短，幾米而已，但是它在這個疊加空間里面根本沒有行車的做法。

這個也很聰明，這是兩棟中間的空間，把樓頂伸縮到擡上去，排生産線的時候，40米和80米就是租得出去和租不出去的區别，華南工業上樓大部分的設計進深不超過60米，因為是樓體的設計，華東就完全不一樣了，物流開發商做綜合體的思路，12000-18000一個大空間，首層、二層，把物流和工業疊加。

今天在廣東這樣子的大樓梯、大進深的項目很缺很缺，但是50米的進深很多。這是通樓闆機，你的樓闆的梁的擺法也很講究，如果梁不夠長，你打的樓闆，中間的洞就很小，所以在結構上也有很多思考。

吊裝這些我就跳過了，卸貨平台設計作業就會導致有很明顯的交通動線問題，你租不出去是不夠卸貨平台，卸貨平台在使用的時候堵着，客戶天天罵街，前端用騰訊軟件可以解決掉。

在廣東和華東都有不同的設計，卸貨平台在樓里樓外都是兩種租賃表現，對使用也有不同的要求。

最後給大家解讀一下，工業上樓非常有必要，也是可行的，大幅度可行。我可以說一句，在北方，如果你去過山東，基本上第三層可以忽略不計了，華北沒有這種工業形态，大的制造業為主，另外是使用習慣是一個很重要的點。

這里提到一個投融資的問題，如果我能保證有這種市場空間，預見出租率的情況下，其實我們的融資渠道是存在的，不一定學廣東以前的，把它砍掉，一層一層賣給企業家的方法，因為這種企業真的壯大，再造一條生産，他必須得搬走，他是留不住的。

這些都是我們去拿地的時候跟地方政府談判的條件，因為是實際發生的，你給我4.0是沒有意義的，你不給我做大樓也是沒有意義的，跟其他一樣，都是空在那兒。用運營、租賃為主導的收益是做得到，也是可觀的。

最後，到底工業能不能上樓？答案是可以。但有一點很重要，是否能順利推動企業“上樓”。當我們做倉庫做到12層高的時候，所有人都說根本不可能租出去，為什麼香港可以？因為香港的貨車司機習慣開窄道、坡道，我們國内沒有這種習慣，沒關繫，今天說可以，想想辦法，跟華東說，跟老外說，不可能，你給我弄一個單層出來。

使用習慣是需要被引導的，怎麼引導？招商引導，我招商已經知道客戶會改造，會抗拒，會拒絕，會給你一堆難題，你要預設所有潛在的解決辦法，全部給鋪出來，你提什麼，我都有解決方案給你，而不是回去說你等等，我問一下，我問一下我們的物業，我問一下我們的工程能不能改，因為工業上樓的改造是百分之百的，基本上都會改。

另外，我們有十幾個工業廠房的數據庫，包括工業上樓比較詳細的報告，大家都可以在高力的公衆号里拿到。