2023年1-7月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前7月權益銷售2.57萬億元，同比下降9.2%

觀點指數 “2023年1-7月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，7月份前100房企實現權益總銷售金額2760億元，同比下降34.6%，環比下降24.2%。

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1-7月份，前100房企實現累計權益銷售額25740億元，同比下降9.2%。保利發展、中海和萬科占據前三甲，分别錄得權益銷售金額1864億元、1787.2億元以及1458.9億元，其中，中海和保利發展同比分别上升14.4%和23.2%，萬科同比下降9.9%。

7月前20房企實現權益銷售金額1567億元，同比下降30%，環比下降36.1%。1-7月前20房企實現權益銷售金額16678億元，同比上升4.5%。整體來看，前20房企7月銷售額與2022年同期相比均出現不同程度下滑。

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銷售均價方面，7月前100房企錄得全口徑銷售金額3931億元，銷售面積2401萬平方米，銷售均價為1.64萬元/平方米，較6月下降2%，較去年7月上升9.6%。

房價走弱，政策調整空間擴大

國家統計局數據顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有31個，比上月減少15個；一、二線城市新建商品住宅銷售價格由上漲轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格由持平轉為下降。

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二手房價方面，6月份一二三線城市二手住宅銷售價格全面下跌，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7個百分點，北京、上海、廣州和深圳環比分别下降0.7%、1.2%、0.3%和0.7%，二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.4%，降幅分别擴大0.1和0.2個百分點。

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6月房價走勢向下，市場信心不足，銷售走弱，年中節點效應近乎“消失”。一些城市延續購房支持政策，以維持市場穩定。

如廣東韶關發布了《關于進一步延長促進房地産市場平穩健康發展相關政策的通知》，首套房商貸最低首付比例維持20%，給予購房契稅補貼等。

江西九江在最新的通知中則表示不再延長“實施階段性購房補貼”、“給予交易契稅财政補貼”政策，同時商業房貸利率下限調整為不低于相應期限市場報價利率減30個基點，意味着首套房貸利率跌至4%以下，為3.9%。

7月24日的中共中央政治局會議指出，要切實防範化解重點領域風險，适應我國房地産市場供求關繫發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。

同時，住房城鄉建設部近日召開企業座談會，提及要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

這意味着限購可能進一步放松。不久前，廣州對差别化入戶政策征求意見，28周歲以下，大專學歷等，連繳社保滿一年者可入戶廣州白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個行政區。佛山則優化了港澳居民購房資格申請流程。

東莞的政策調整亦十分迅速。7月26日，東莞出台了《東莞市優秀産業工人入戶實施試行辦法》和《關于進一步優化購房意向登記繫統的通知》，一方面放寬入戶條件，對于優秀産業工人的入戶将不作學歷要求，每年2次集中受理申報；另一方面，144平方米以上房源認購人數超過房源數量3倍的，将由積分排序改為搖号選房，使得符合資格購房的人群選房的機會更加均等，有助于提升購房者對此類房源的認購意願。

銷售方面，根據國家統計局數據，1-6月全國累計商品房銷售金額63092億元，同比下降4.5%%；全國累計商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降13.7%；商品房銷售均價為10601元/平方米，同比上升11.3%。

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6月商品房銷售金額13305億元，同比下降25%，環比上升32.6%。

近期不少城市開始推行“保障房”，如深圳“保障房‘1+3’新政”對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規範。

據悉，深圳還舉行了《深圳市公共租賃住房申請家庭經濟狀況核對和認定實施細則（征求意見稿）》聽證會，《關于實施<深圳市公共租賃住房管理辦法>有關事項的通知》亦在征求意見當中。

此外，福建漳州市出台《漳州市保障性租賃住房項目認定管理辦法（試行）》，重點面向城鎮無房市民特别是新市民、青年人配租。

觀點指數認為，保障房的供應對新房銷售必然造成一定影響，但由于保障房的籌集與推出需要一個過程，因此保障房對于新房市場的沖擊是相對溫和的。

另外，超大特大城市積極穩步實施城中村改造将有助于提高土地資源利用效率，城中村改造與保障性住房建設的結合，亦将使優質房源的分配更加均衡；據了解，城中村改造将堅持穩中求進的推進方式。

“金融十六條”延期，交付規模或繼續擴大

開發投資方面，從國家統計局公布的數據來看，2023年1-6月，房地産開發投資58550億元，同比下降7.9%，降幅擴大0.7個百分點。

到位資金方面，2023年1-6月，房地産投資開發實際到位資金126341億元，同比下降12.6%。6月份，房地産投資開發實際到位資金14405億元，環比上升17.9%，同比下降22%。

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房地産投資繼續下行，“金融十六條”部分政策延期。據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于延長金融支持房地産市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，房企可通過存量貸款展期、調整還款安排等方式對存量融資多展期1年；鼓勵金融機構向專項借款支持項目發放配套融資，改善房地産企業融資情況。

新開工方面，1-6月房地産累計新開工面積49880萬平方米，同比下降24.3%，降幅較上月擴大1.7個百分點。6月單月房地産新開工面積10157萬平方米，環比上升19.5%，同比下降31.4%。

竣工方面，1-6月房地産累計竣工面積33904萬平方米，同比上升19%。6月單月房地産竣工面積6078萬平方米，環比上升15.2%，同比上升46.5%。

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整體來看，保交付依然是當下房地産市場的基石，企業亦積極公布了上半年的交付情況。

碧桂園表示，2022年共實現交付近70萬套，今年還要交付70萬套房屋，上半年已完成27.8萬套的交付任務；融創則交付了11.8萬戶，較去年同期增長超過31%；龍湖上半年在37座城市交付6.2萬套；美的置業1-6月累計交付4萬多套房屋，完成了計劃40%的以上。

從房企透露的年度交付目標來看，今年下半年交付規模還将有較大幅度上升。

上半年房貸利率4.18%，存量房貸利率可調整

從住戶中長期貸款變動來看，今年前6月住戶中長期貸款變動額分别為+2231、+863、+6348、-1156、+1684億元、+4630億元。

數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理

據央行統計數據，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加，這一現象将對商業銀行的收益産生一定的影響。央行表示，鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來存量貸款。

據了解，常州部分銀行同意下調存量房貸利率；興業銀行廣州分行則針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。

由于調整存量房貸利率将影響銀行收益，目前多數銀行並未主動推進這一措施，多數銀行表示，需等待相關政策細則出台，而從央行的表态來看，鼓勵“自主協商”，意味着這一措施的落地或需要貸款人與銀行之間有更大的交流與協商，落地難度較大。

央行公布數據顯示，2023年上半年新發放住房貸款加權平均利率4.18%，比上年同期低107個基點。随着六月LPR的下調，下半年房貸平均利率或進一步下降。

另外，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，重申房産買賣或出租多項稅費可免征，将有助于提振住房消費信心。