遞表小高峰 | 2023年7月物業服務發展報告

觀點指數 報告期内物企項目外拓節奏依舊平穩，另外彩生活在歷經一年的停牌後終于復牌。出售鄰里樂資産後其已元氣大傷，在管和營收的規模都大幅縮水。

收並購方面，荣萬家耗資4000萬元完成了對河北金項物業的收購，以加強河北區域的項目密度；而興業物聯則收購了其母公司一開發中的商業項目，開始涉足地産開發業務。

資本市場方面，明喆集團、衆安智慧生活等數家物企進行了遞表或完成IPO，是物管行業今年以來一個遞表及上市的小高峰，物業股二級市場表現上則持續萎靡。

政策上，商務部等13部門發布《全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設三年行動計劃(2023-2025)》，提出建設滿足居民日常生活基本消費和品質消費等為目標的便民生活圈，對物業服務企業開展增值服務和建設社區商業創造了有利的政策條件。

彩生活披露往期業績並復牌， 雅生活以資抵債方案出爐

期内，物企項目拓展節奏依舊平穩，觀點指數監測到的外拓項目以非住宅為主，包含辦公、商業、學校、環衛等多種業态，物管行業住宅業态增量空間近年有明顯的收窄趨勢。

7月6日，曾被稱為“物業第一股”的彩生活在經歷1年有余的停牌後，終于公告披露了往期的業績並順利復牌。

2021年，彩生活旗下的核心闆塊之一鄰里樂被碧桂園服務收購，該平台包括有萬象美物業（原萬達物業）、長白山旅遊度假區物業、開元國際、開際商業、花胥物業及北京萬象美等資産，管理有較多高端項目，是彩生活旗下較為優質的資産，多為其早年收購而來。

從業績來看，在鄰里樂的出售以及近年物管行業的諸多風波影響下，彩生活确實遭遇了相當大的打擊，從2020年末到2021年末，彩生活的在管面積由3.6億平方米下降至2.3億平方米，在出售完成後的2022年末，則進一步下降至2.1億平方米，或是因為期間彩生活又有小規模出售資産或終止合約退出項目的動作。

營收的縮水則更為顯著，其2022年的營收和2021年相比腰斬過半，由31.2億元下降至13.1億元。利潤方面，由于彩生活在财務上把壞賬計提部分多放在了2021年，2022年順利轉虧為盈，淨利達1.18億元，另外，彩生活在停牌期間也償還了多數有息負債，2022年末彩生活的有息負債已從25.3億元下降至0。

值得一提的是，當前仍處停牌狀态的恒大物業和奧園健康也于此前披露了過往業績，三者披露的業績有一個共同點：将壞賬計提放在2021年以實現2022年利潤的轉虧為盈。

發布業績是企業股票復牌的一個必要但不充分條件，想要復牌還有需要針對企業的不同問題向港交所方面說明和解決，其中恒大物業由于134億存款被關聯方質押融資並被銀行劃轉，在具體方案出爐前，復牌進度仍相當不明朗。另外，目前仍有鑫苑服務、旭輝永升服務、佳源服務以及康橋悅生活4家停牌物企尚未披露經審核業績或表露出復牌迹象。

雅生活服務也于6月30日推出了讓關聯方以資抵債以減小應收款的方案。具體而言，雅居樂為雅生活服務提供了分布于茂名、武漢、雲浮等地的住宅和商業物業，用來抵消雅居樂應付款金額2.82億元，用于抵賬物業的估值相當于6640元/平方米，和市場上可查閱到的銷售價格相比，已經有相當程度的折價，整體來看可以認為是公允的。

雅生活服務本次讓關聯方以不動産物業抵消關聯房企應收款的舉措為行業首例，既然地産關聯方普遍存在流動性危機，根本無力對物業服務企業進行債務和應付款的償付，而以房抵債可以減輕房企去化壓力的同時減少債務規模，物業企業也可以減少應收款規模並減少壞賬損失，那麼讓關聯方以房抵債，也不失為一種讓其他關聯方出險的物業企業也可以進行效仿的方案。

荣萬家4000萬元收購河北金項物業，興業物聯收購關聯房開項目

收並購市場方面，報告期内荣萬家達成了一筆有效收購，其以4000萬元的代價收購河北金項物業80%的股權，收購完成後目標公司将成為荣萬家的非全資附屬公司，其财務情況也會並入荣萬家的财務業績。

本次收購約定的年度淨利為389萬元，以此計算的收購市盈率約為12.85倍，和近年物管行業收並購市場的價格基本一致。標的公司持有12個項目，主要分布于河北省，和荣萬家的主要布局地域一致，可以幫助其提高項目密度，標的公司截至最新的在管面積為166.7萬平方米，旗下還包括有保潔、洗滌、人力資源以及綠化4間全資附屬公司。

7月17日，興業物聯公告表示，将收購其關聯方正商置業旗下河南正之悅置業有限公司的全部股權，代價為9500萬元，而標的公司是一家房地産開發企業，物業公司對關聯房企進行利益輸送有多重形式，本次由物業公司直接收購地産方的房開資産尚屬行業首次。

標的公司正在開發的項目為鄭州正商中心，項目建築面積44,655平方米，為商用性質，預計于2025年底完工，此外在出售時，標的公司對賣方還存在1.45億元欠款，需要在6個月内對賣方即河南正商置業進行悉數償還。

發布收購公告的同時，興業物聯還發布了持續關聯交易及建設總框架協議的公告，内容主要包括與正商發展簽訂協議，以聘請對方提供建設服務進行項目開發，協議中2023-2025年的年度上限金額分别為0.368億元、2.126億元以及2.445億元。

在本次收購交易的過程中，興業物聯不僅需要向關聯方支付大筆收購費用，還需替收購標的向關聯方正商發展支付1.45億的欠款，與此同時，在收購項目的開發過程中，還需持續向關聯方支付金額以聘請其進行項目開發。

地産開發業務的運行邏輯與物業服務企業是相悖的，總結來看，這是一筆相當直接的物業公司對關聯方進行利益輸送的事件，也會損害興業物聯這一上市物管平台的價值。值得一提的是，截至發稿，興業物聯的總市值僅為2.68億港元，市盈率也僅為5倍。

7月12日，卓越商企服務公告其一家附屬公司遭長城資産起訴，本次起訴的來源其實是卓越商企服務2021年進行的一筆收購，標的公司北京環球在收購前對賣方的一筆債務進行了擔保，而債權人則于近期對債務人以及其擔保方進行起訴，要求還款並補償逾期利息，而卓越商企服務已經于2022年識别到了該風險並對該财務擔保計提了6237萬元的損失，收購企業存在債務擔保也是收購風險中的常見類型。

多家物業公司遞表及IPO，金科服務對抗下行連續回購

報告期内物管行業迎來了遞表上市的一個小高峰，包括泓盈服務、明喆集團，萬達商管在内的物企都進行了遞表（萬達商管為純輕資産商管平台），其中衆安智慧生活在歷經了3次遞表及過會之後，也終于在7月18日順利于港交所挂牌上市，而泓盈服務則是由長沙國資控股的一家物企，除了基礎物管及商業運營外，2022年其城市服務營收已占比過半。

明喆集團則是一家無房地産方面背景的第三方物企，管理面積約4000萬平方米，預計于深交所主闆上市，專耕非住市場，主要為醫療機構、行政事業辦公、企業辦公和教育機構等業态項目提供物管服務，目前營收規模在A股僅次于招商積余，業态也與招商積余較為相近。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，報告期内物管闆塊繼續下行，樣本物企平均跌幅達6.7%，另外，金科服務于報告期内頻繁持續回購。截至發稿，其于港股公開市場共回購16次，累計回購股份數量292.45股，對闆塊整體的股價下行起到了一定對抗作用。報告期内，金科服務累計漲幅1.1%，目前總市值已經達到72.5億港元。