審慎前行 | 2023年7月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約，期内企業動作主要以合作簽約為主，各企業紛紛尋求優勢資源上的合作，希望優勢互補以加強自身的開發和運營能力，從而在外拓上有額外的優勢。

而張江高科再有金融創新，其成功發行了5.2億元全國首單集成電路專項科技創新公司債券，募集資金拟全額用于上海張江科學城内集成電路設計産業園的建設。

從工業用地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷、粵浦科技和中南高科等。其中中南高科表現最為積極進取，先後在7市拿地，包括多個項目的二期開發。但總體用地需求有一定的波動，顯示工業開發維持審慎。

REITs表現來看，6月REITs市場維持弱勢表現，産業園REIT在二級市場上的價格整體維持下跌，且出現跌幅加深的趨勢，表現市場信心依然悲觀。但成交數據卻明顯回升，大部分REITs的成交量、成交金額及日均換手率呈現上漲趨勢，顯示市場活躍度有所恢復。

企業合作簽約忙，優勢互補是關鍵

從月度動态來看，多家産業運營企業有項目開工和合作簽約。

如清控科創在保定和石家莊都有新項目落地，兩個項目均基于京津冀協同發展的基礎，期待利用首都的經濟外溢效應助力當地産業升級。其中，保定項目可建設用地面積約1200畝，石家莊項目計劃占地約870畝。

期内企業動作主要以合作簽約為主，各企業紛紛尋求優勢資源合作，希望優勢互補以加強自身的開發和運營能力，從而在外拓上有額外的優勢。

如中電光谷與華油集團簽訂戰略合作協議，寄希望于華油背後的中國石油集團，利用其在油氣開發和清潔能源領域的行業龍頭地位，帶動相關科研院所及社會力量為産業生态賦能；廣州工控與東湖高新合作共建的武漢共建科創合作平台期内揭牌，該平台也是希望以國資工控的産業基礎和東湖高新創新網絡的資源優勢做結合。

另外，張江高科還在6月成功發行了5.2億元全國首單集成電路專項科技創新公司債券，募集資金拟全額用于上海張江科學城内集成電路設計産業園的建設。

據了解，這是繼2021年張江高科發行全國首單綠色創新創業公司債券後，又一個全國首單融資創新項目落地浦東國資國企。

中南高科7市發力積極獲地，深耕開發二期項目

從工業用地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷、粵浦科技和中南高科等。

相較萬洋和聯東，中南高科在今年前5月拿地較少，僅在西安、廣州、六安三地各摘一宗地，合共437畝。

而6月，中南高科則表現相當進取，先後在南通、昆明、濟甯、泰州、台州、衢州、重慶7市摘地，合共土地面積54.45萬平方米，規劃建築面積共95.26萬平方米，成交總價2.93億元。

其中，昆明、衢州、濟甯等地塊，均為其在當地開發的第二個項目，顯示中南高科的深耕程度和在當地的長遠規劃。

聯東集團則持續發力，聯東U谷和粵浦科技兩大平台齊頭並進，合共摘得5宗地。

其中，聯東U谷在咸陽和常州摘地，合共土地面積10.47萬平方米，規劃建築面積共23.24萬平方米，成交總價約1.2億元。在本期拿地前，聯東在常州已布局聯東U谷·常州國際企業港、聯東U谷·常州國際智慧谷、聯東U谷·鐘樓智匯産業園、聯東U谷·金壇科技産業園等數個項目，西安則布局了聯東U谷·沣西科技創新谷項目。

作為聯東旗下專注科技園區的開發平台，粵浦科技期内于無錫、福州2市摘得3宗工業用地，合共土地面積9.84萬平方米，規劃建築面積共21.10萬平方米，成交總價約9746萬元。其中，無錫所摘的地塊将建粵浦·富安智造科創谷項目，是無錫濱湖區首批“工業上樓”示範項目。

一直是拿地大戶的萬洋衆創城，期内繼續有所動作，先後在舟山、陽江兩市摘得3宗地，合共土地面積22.82萬平方米，規劃建築面積共53.38萬平方米，成交總價約1.16億元。其中舟山所摘地塊産業類型為農副食品加工業，将用于建設普陀（萬洋）預制菜産業園項目，要求起始畝産年稅收≥20（萬元/畝）。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從全國工業用地出讓情況來看，供應有所回升，但需求再度下跌，用地需求有一定的波動，表明工業開發維持審慎。

産園REITs維持跌勢，市場信心消極

從市場表現來看，6月REITs市場維持弱勢表現，産業園REITs的二級市場價格持續下跌，且出現跌幅加深的趨勢，表明市場信心依然悲觀。

産業園REITs中，華夏和達高科産園REIT跌幅最大，收盤于2.525元，較上月下跌13.29%，國泰君安臨港創新園REIT跌幅最小，收報5.001元，較上月下跌2.91%，其余跌幅均在6%-9%，總體表現消極。

盡管6月REITs市場價格表現不佳，但成交數據卻明顯回升，大部分REITs成交量、成交金額及日均換手率呈現上漲趨勢，顯示市場活躍度有所恢復。

成交量方面，除了生态環保類型下降6.82%，其余均上漲，園區基礎設施和倉儲物流類型漲幅近30%；成交金額方面，保租房和生态環保類型分别下降2.75%和0.86%，其余漲幅在20%左右，園區基礎設施上升達到19.39%；區間日均換手率方面，各種資産類型在本月換手率均上漲，其中能源基礎設施、保租房、園區基礎設施類的日均換手率均超過了1%。

産品上市方面，湖北科投光谷産園REIT在期内正式上市交易，然而受産業園REITs整體走弱影響，再加上該單REITs自身素質有一定缺陷，市場對其招租情況有疑慮，因此其成為第一支上市即破發的産業園REITs。

觀點指數認為，由于沉沒成本較高，湖北科投光谷産園REIT主要租戶穩定性有一定保證，短期大面積退租的可能性低。但光谷區域乃至整個武漢區域的産業園區、辦公樓供應量較大，競争者較多，将給項目未來續租、招租情況，以及租金提升帶來一定挑戰。

除此之外，招商蛇口産園REIT、中金普洛斯倉儲REIT、華安張江産業園REIT和紅土鹽田港REIT的擴募份額在6月中成功上市，4單項目實際募資總額超50億元，REITs擴募自此邁出關鍵一步，也標志着我國公募REIT市場愈發健康、成熟、可持續。