標普：大規模租金收入使華潤置地處境優于多數國内房地産同業

觀點網訊：6月30日，標普全球評級确認華潤置地“BBB+”長期主體信用評級，並确認公司未到期優先無抵押債券的“BBB+”長期債項評級。

同時，穩定展望反映標普認為，盡管未來兩年公司面臨利潤率壓力並将持續補充土儲，但銷售額回升利好将幫助公司将杠杆率保持在相對穩定水平。

觀點新媒體了解到，標普表示，因有大規模租金收入，華潤置地的處境将繼續優于大多數國内房地産同業。若有機會将其商業地産投資信托（commercial REIT）業務上市或有助于拓展其融資渠道。

華潤置地将重心轉向韌性更強的高線城市房地産開發業務也将有助于支撐公司2023和2024年的銷售額回升。

標普稱，華潤置地有應對艱難市場環境的能力和過往記錄。盡管過去兩年房地産行業經歷動蕩，但華潤置地的房地産開發業務依然保持了穩定的表現，未來也應會溫和增長。華潤置地的租賃業務（主要為購物中心）也将從2022年的較低水平基礎上復蘇，並仍将是其用于償債和支付利息的關鍵穩定收入來源。

在今年疫情相關出行限制解除後，華潤置地酒店等其他業務闆塊也将回暖。這些業務的韌性體現了公司在執行和戰略規劃方面的良好過往記錄。因此，将其管治水平評估從較好調整為強勁。

華潤置地的租金收入仍是令公司處境優于同業的主要區分因素。因在去年年底解除疫情相關限制措施後國内消費支出回升，因此2023年公司租金收入有望恢復增長。2023年前5個月華潤置地的租金收入達到101億元人民币。標普估算，2023年全年華潤置地的租金收入将較2022年增長逾50%，達到約230億元人民币。

穩定收入能夠覆蓋2023年公司逾230%的利息費用，這是國内所有房地産開發商中最高的利息覆蓋倍數。在2022年受疫情影響期間，公司曾給予其租戶價值25億元的一次性租金減免，這導致公司去年的租金收入下降至170億元。

商業地産REIT上市或将為華潤置地的投資性房地産組合解鎖更多價值。鑒于近期對商業地産REIT上市的要求有所放松，在上市流程中對資産的重新估值将解鎖公司購物中心的價值並将潛在改善其資産負債狀況。未來通過上市籌集的資金或也能幫助公司進一步發展其租賃業務。

標普評估，華潤置地多數商場的資産所有權都與其它業務闆塊有關聯，如住宅開發業務。這将使得商業地産REIT直接上市變得困難（因稅費負擔沉重）。但是，華潤置地仍有少數商場擁有清晰的所有權以及成熟的業務運營适合上市。

標普認為，華潤置地決定将房地産開發業務轉向高線城市将支撐銷售回升。高線城市為公司提供更具韌性的銷售市場，從而能夠降低銷售風險。近期公司樓盤平均售價上升即是其向高線城市轉移的表現。2023年前5個月公司樓盤平均售價同比增長29%至25,000元人民币/平米，而2022年全年的平均售價為21,000元/平米。

近期強勁的銷售增長也表明，因購房者更加偏好财務狀況健康的開發商，因此在購房者需求較受抑制的時期華潤置地能比弱資質開發商更好地把握住銷售機遇。但是房地産領域依然較為動蕩，因此標普預估華潤置地2023年銷售增速将為9%，2024年為6%。2023年前5個月，華潤置地的合約銷售總額較上年同期增長76.2%至1,430億元人民币。

因利潤率承壓，華潤置地的杠杆率将保持穩定。公司的毛利潤率将維持收窄水平，特别是由于公司将繼續針對其在較弱低線城市的遺留項目推出打折促銷活動。標普預計，2023年公司的利潤率将由2022年的26%小幅下降至23%，2024年将進一步降至22%。

若房地産市場回暖程度不及標普預期，則華潤置地的利潤率降幅可能會更大。

標普還預計，華潤置地将繼續積極購地以保持土儲規模。2023年前5個月，公司在購地方面的支出為690億元人民币，為同期合約銷售額的49%。