分化與聚焦 | 2023二季度廣州房地産市場報告

觀點指數 随着6月LPR下調消息傳來，廣州商業房貸有望進一步下降，按照此前經驗，廣州商業房貸利率或将與LPR同步，下調10個BP。

土地市場熱度分化明顯，目前廣州土地市場成交僅有搖号和底價成交兩種結果。二季度成交地塊中，8宗地塊為搖号成交。

二季度廣州新房供應持續低迷，網簽相對平穩，整體去化周期縮短。

開盤方面，據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有49個項目加推，7個項目開盤，共推出超過6000套住宅單位，入市時點主要為五一節日前後。

交易流程優化，将落實多孩家庭購房支持

二季度廣州融入“一手房帶押過戶”的大趨勢，于4月末發布了《關于創新開展“一手房帶押過戶”的通告》，此外，還發布了不動産登記支持高質量發展“新十條”，全面提升不動産交易的效率。

據悉，廣州一手房帶押過戶分為預售商品房帶押過戶辦理和持證商品房帶押過戶辦理兩種模式；前者需開發企業、購房人、在建工程抵押銀行和按揭銀行共同到不動産登記部門申請辦理。

當前廣州已完成首筆房産類抵押物帶押過戶業務，但銀行方面的相關業務離落地有一定距離，需要更多細節的完善。

而購房貸款的申請方面，《關于貫徹落實二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意見稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。若該政策落地，廣州公積金購房貸款額度将上升至130萬元，而此前最高為100萬元。

此外，随着6月LPR下調消息的到來，廣州商業房貸有望進一步下降，按照此前的經驗，廣州商業房貸利率或将與LPR同步，下調10個BP。

再推城市更新，黃埔兩個城更項目招商挂網

黃埔區重啟城市更新顯現出一定效果，4月7日，《廣州市黃埔區廣州開發區關于實施城市更新行動推進城市高質量發展的若幹措施》發布，提出按照“保護優先、規劃引領、因地制宜、分片施策、分類指導、分步推進”的原則，有力有序實施城市更新行動。

6月16日，廣州市住房和城鄉建設局發出《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，表示舊改項目鼓勵分片分批實施。同時提出，項目實施方案批復並生效後，項目每片簽約占總人數80%即可按實施計劃啟動房屋拆除及後續相關工作，對舊改簽約要求的變更将加速項目的推進。

此外上述通知亦表示，将試行金融機構或擔保機構履約擔保，履約保函置換已繳存的合作改造履約保證金；在5月31日發布的《2023年廣州金融支持實體經濟高質量發展行動方案》中亦出現了“加快開展保函置換預售監管資金業務”的表述，但該政策處于試行階段，覆蓋面相對較窄，具體細則亦有待補充。

政策方面的活躍之外，項目推進上近期亦有不少進展。

其中黃埔區多個項目取得階段性進展，科學城集團旗下文沖東項目、長平項目均進入動工階段，啟動首開區施工。

另外，城市更新重啟後，時隔近一年，廣州再次挂出舊村改造項目招商公告，近期招商的兩個項目為永崗社區（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造和文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造。

整體來看，目前黃埔區進展較為順利的舊改項目以知識城集團和科學城集團負責的項目為主，據悉，廣州開發區城市更新局曾前往科學城集團調研，對科學城集團楓下、長平、嶺頭、水西、鄧屋等多個重點項目逐一進行詳細指導，促進項目盡早成熟獲批、開工建設。

土地熱度分化，“過江龍”中簽搖号地

截止發稿日，二季度廣州已成交住宅用地12宗，待拍宅地2宗。土地市場熱度分化明顯，目前廣州土地市場成交僅有搖号和底價成交兩種結果。已成交地塊中，8宗地塊為搖号成交，其中番禺區5宗，荔灣區、白雲區、天河區各1宗，而南沙區和荔灣區各有2宗地底價成交。

值得注意的是，在近期住宅用地的拿地主體中，出現了武漢城建、南通亞倫、廈門國貿等在近期房地産市場中表現較為突出的企業，所獲地塊均為熱門的搖号地，這些“過江龍”憑借在搖号上面的運氣成功進入了廣州市場。

據觀點指數了解，今年首宗搖号地塊即武漢城建競得的荔灣區花地街羊城食品廠AF0203022、AF0203031地塊項目已經在6月3日進入批前公示階段；華潤與長隆聯合競得的漢溪大道北側地塊定名為長隆萬博悅府，已經于6月中旬啟動凍資，首期地塊将推98-138平方米戶型産品。

另外，從區域來看，遠郊土地市場依然比較冷清。南沙2宗挂牌地塊底價成交，熱度不高，競得人均為此前已在南沙深耕多年的企業；而增城區挂牌的地塊則因故終止，今年暫未有成功出讓的地塊；花都區目前有1個地塊挂牌，是否成交仍待觀察；而從化今年則尚未挂牌居住用地。

供應相對低迷，全市去化周期降1.1月

二季度廣州新房供應持續低迷，網簽相對平穩。據觀點指數監測，4-5月廣州新建商品住宅網簽14603套，同比上升23.1%；網簽面積105.3萬平方米，同比上升23.7%。

根據觀點指數統計，4-5月廣州新建商品住房批準預售10853套，批準預售面積115.8萬平方米，其中增城區新批面積占比超過3成，其次黃埔區新批面積占比亦超2成。

聚焦中心城區，報告期内，海珠區有2個項目獲批預售，為琶洲·樾和保利四季和頌；荔灣區有6項目獲批，包括力迅荔築、白鵝潭悅府、萬科紫薇苑、幸福灣、廣璇花園和保利和悅濱江；天河區則有保利天瑞、保利天匯、越秀天河和樾府、帝景山莊、世紀金源天河源築、合景臻頤府等項目上新。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為2022年3月26日-2023年5月25日）

4-5月期間有8個區網簽面積大于新批預售面積，整體去化周期縮短。截至2月末，廣州市新建商品住宅可售套數約10.7萬套，可售面積1183萬平方米，去化周期16.7個月，較上一報告期末縮短1.1個月。

分區來看，越秀區、荔灣區、天河區、白雲區、番禺區去化周期上升，其余地區去化周期均有所縮短。

五一密集加推，天河項目熱度高

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有49個項目加推，7個項目開盤，共推出超過6000套住宅單位，主要入市時點為五一節日前後；加推項目主要集中在黃埔區和番禺區，開盤項目則比較分散，海珠區、荔灣區、天河區、黃埔區、南沙區、增城區均有上新。

報告期内新開盤項目有琶洲闆塊的保利四季和頌、芳村闆塊的萬匯天地瑧園、匯景闆塊的保利天瑞、五山闆塊的世紀金源天河源築、長嶺居闆塊的知識城長嶺雅居、蕉門闆塊的越秀濱海花城和新塘片區的合生湖山國際八期，其中天河區兩個項目熱度相對較高。

保利天瑞為2022年底出讓的天河中鐵物流園地塊項目，将推107-260平方米四房至五房的改善型産品，首推107-188平方米的戶型，共5個戶型；該項目亦是保利“天字繫”産品的第四個品牌，即“天瑞”，以中式風格為特色。開盤均價約8萬元/平方米；建面為188平方米的戶型貨量較少，銷售速度較快。

世紀金源天河源築首推項目建面90-136平方米，單價8-9萬元/平方米，由于五山闆塊長期缺少新房，該項目銷售很好，附近華工、華農等高校職工對該項目銷售形成支撐。

開盤後不久，世紀金源天河源築再加推約90套房源，同樣獲得不俗的去化表現。