原報告 | 中新集團的“綠色”生态

觀點指數 經過多年的發展，部分面向全國的産業園區運營商在踏足多個城市和區域後，将民營經濟發達、廠房需求旺盛的長三角地區作為擴張的最佳選擇，使得長三角的工業地土拍市場競争激烈。

該區域内的工業用地愈發稀缺珍貴，政府也在土地出讓時訂立愈發嚴格的條件，對運營商的要求亦層層升級。近期在太倉，就出讓了一宗“限地價生态投入價高者得”的産業地，成為全國首例。

這宗限地價“競生态投入”産業用地最終被中新集團控股子公司中新智地摘得，競得價為5313萬元，競得生态投入價格為146萬元，将全部用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。

這或許象征着未來産業園區運營商除了要做好産業園區和産業投資外，綠色公用業務也要有所涉獵，本次中新智地靠“競生态投入”拿地就是一個很好的例子。

綠色公用事業體繫化，對外輸出成必然

在現時強調綠色節能和環境友好的大環境下，園區綠色開發愈發成為對一個産業園區的重要考察指標，特别是在一些産業升級、舊工業園改造的項目上。

2021年起，作為蘇州工業園區的開發主體，中新集團就确立了以園區開發運營為主體闆塊，以産業投資和綠色公用為兩翼支撐闆塊的新“一體兩翼”發展格局，強化産業投資和綠色公用業務這“兩翼”對園區發展的賦能。

本次拿地主體的中新智地是主體闆塊里負責開發區中園開發的平台，聚焦工業類載體、特色産業園區和藍白領長租公寓等産品的開發運營，開發區中園運營面積約280萬平方米，其中約160萬平方米已建成投運，均布局在長三角區域。

中新集團的綠色公用業務則奠基于開發蘇州工業園區的城投職能，為蘇州工業園區提供供熱供冷、燃氣銷售及運輸以及危廢處理等傳統工業公用事業服務。而中新公用則是承擔中新集團“兩翼”之一的綠色公用業務的主要平台。

有了傳統公用業務和危廢處理的經驗基礎後，中新集團還在2022年投資設立中新綠能，定位分布式光伏電站、儲能、充電樁等項目的開發、投資、建設、收購及運營，正式開展新能源業務。

自此，中新集團的綠色公用業務可大體分為新能源、新環保、園區綠色整體開發業務三部分。其中，園區綠色整體開發業務為協同傳統公用事業、新環保業務和新能源業務的整體開發業務。

這種體繫化的能力，使得中新集團可以利用綠色公用業務對外拓展，而不僅僅停留在為蘇州工業園區提供服務上。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

觀點指數認為，在現時産業升級和綠色低碳的大背景下，地方對園區運營商的要求愈發多樣，僅僅着眼于以往的投資強度和産業導入已經不夠，市場希望有更全能的運營商出現，而中新集團因承擔了蘇州工業園城投功能而培育出的綠色公用能力，給了其更多對外輸出的機會。

2022年，中新公用成功簽約安徽舒城經開區綠色低碳園區項目，将适時開展分布式能源、充換電、工業廢水處理、熱電聯産等新能源、新環保項目投資、建設和運營，助力園區綠色發展。這正是中新公用對外輸出其園區綠色整體開發業務的第一步。

舊改工業地強調“生态”，修復能力是核心

近日，中新智地（蘇州太倉）運營管理有限公司成功競得全國首宗限地價競生态投入的工業用地，並随後與太倉市自然資源和規劃局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

這標着着中新智地（太倉）璜泾智能制造産業園項目成功摘牌，也標志着全國首宗限地價“競生态投入”産業用地順利成交。

地塊位于璜泾鎮經九路西、玄武路北，占地面積69351.2平方米，土地用途為工業用地（高標準廠房）。競得價為5313萬元，樓面價483元/平方米，土地畝均價格為5萬元，競得生态投入價格為146萬元，将全部用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。

據觀點指數了解，競得地塊位于太倉市璜泾鎮原永樂村“窯廠”工業區。原“窯廠”工業區内大部分企業主要從事化纖加彈行業，産業結構單一、耗能高效益低且存在顯著的環境污染問題。

當地政府的要求很明确，就是促進整個區域完成淘汰落後産能，引入新興産業完成産業升級。而達成該目標的前提是完成舊廠房的拆除騰退，並對周邊污染的土地和水體進行修復。

太倉市在2022年就完成了該地塊的廠房拆除和土地騰退，重新規劃為集高端制造、物流倉儲為一體的産業園區，但該區域生态修復尚未完全完成，産業地塊周邊的綠化率仍有待提升。

當地考慮到生态修復的成本和專業性，再加上對地塊出讓無序競價的忌憚，因此創新引入了競生态投入環節，比拼“含綠量”。

競價過程中共有3家公司參與競價。在土地出讓價達到最高限價5313萬元後，2家公司選擇競生态投入，最終中新智地以146萬元的生态投入價格競得該土地。

中新智地方面表示，該生态投入資金将專款專用，專門用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。璜泾鎮副鎮長馮韬則介紹，這筆生态投入資金預計将用于産業地塊周邊以及全鎮範圍内的植樹造林工作。

據了解，周邊地區類似地塊的成交價已超過100萬元/畝，而本次成交土地畝均價格僅為51萬元，遠低于周邊工業地均價，顯然是當地為引入既有産業招商能力，又有生态治理能力的産業運營商而有意壓低地價，以此給參與當地生态修復的企業讓利。

太倉在對外公布的信息中持續提到《國務院辦公廳關于鼓勵和支持社會資本參與生态保護修復的意見》，該文件中提及對參與生态修復的社會資本進行産權激勵。該地塊遠低于周邊土地的限價就是對該政策的一次探索。

這也象征着未來在長三角拿工業用地，除了園區的投資強度和财稅貢獻要達標之外，環境生态保護能力都是考慮的重要因素，擁有更多樣的園區開發能力就意味着越多的機會。