Savills高質量發展論壇深圳站成功舉辦，賦能消費類基礎設施REITs創新發展

5月24日，第一太平戴維斯聯合深圳市房地産業協會于中國華潤大廈舉行2023中國城市高質量發展繫列論壇深圳站——“REITs聚勢而強，市場乘風而上”房地産投資論壇。深圳市房地産業協會會長呂晉川，華潤元大基金資産證券化部總經理林海，德勤中國稅務和商務咨詢合夥人姜妍，德勤中國審計咨詢南區大陸主管合夥人李莉，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿，華南區商業及零售服務部負責人植棟梁，深圳物業及資産管理部負責人江陸，大中華區資本市場部董事孫國立博士，深圳估值及專業顧問服務負責人李永春，深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松等出席了此次論壇，與現場近200位客戶及主流媒體深度探讨REITs市場發展趨勢及未來發展空間，探尋基礎設施REITs為區域經濟高質量發展帶來的新機遇。

此次論壇是深圳地區REITs領域舉辦的一次高水平、全方位的專家論壇，旨在進一步凝聚發展共識，促進市場形成合力，推動消費類基礎設施REITs的穩步發展。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在致辭中表示：“REITs作為房地産産業轉型、助力實體經濟高質量發展的助推器，一直以來倍受市場關注。最新出台的消費類基礎設施資産的擴容為市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。此次深圳站論壇以”消費類REITs相關話題“為主線，聚焦消費基礎設施REITs最新發展趨勢，從不同角度切入探讨REITs在不同領域釋放出的活力。我們有一個願景，希望通過本次論壇形成可復制、可推廣、可借鑒的讨論成果，抛磚引玉，促進粵港澳大灣區REITs市場融合發展，助力深圳成為中國乃至于亞太區的REITs中心。作為全球領先的房地産顧問，第一太平戴維斯将憑借豐富的經驗和專業的服務，推動釋放消費類基礎設施REITs活力，助推中國城市高質量發展。”

深圳市房地産業協會會長呂晉川在致辭中談到：“國家發改委本次推出消費類基礎設施商業REITs，是實施擴大内需，重視支持消費的具體舉措！對于優化土地市場資源配置，助力房地産行業向新發展模式平穩過渡，具有重要意義，是房地産行業轉型升級、高質量發展的重要路徑。”

盤活存量資産，共探REITs發展新機遇

國家發改委于3月發布《關于規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，從長遠來看，對REITs市場平穩健康發展的意義重大。消費類基礎設施資産的擴容豐富了REITs底層資産，促進市場規模的成長，投資者有更多的投資選擇，将會吸引更多的投資機構參與市場，同時長期回報将變得更加穩健。此外，消費類基礎設施REITs發行有利于加速中國公募REITs市場的成熟，同時也會增加産權類REITs總市值的占比，有利于REITs市場的活躍。

第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務（SVPS CHINA）高級助理董事林勁松在《東風吹送的REITs中外市場比較與資産定價邏輯》主題發言分享，以國際的寬度和國内消費REITs 政策的深度立體理解我國資産證券化的機會，“以民生消費的購物中心為底層資産發行的公募REITs将很可能成為底層資産。此外，為增強産品穩定性，資産規模較大且多元分布的資産包或為最可能的模式。SVPS CHINA 将持續以專業參與國内資産證券化。”

第一太平戴維斯深圳物業及資産管理部負責人江陸發表了名為《大資管服務如何賦能消費類基礎設施》的主旨演講，並重點分析了中型商業資産方在發行消費類基礎設施REITs中應該如何突破各種瓶頸：“針對該類有發行REITs需求的商業資産方，如需達到發行要求，往往會出現需支付較高商業管理成本的情況，則可考慮采取大資管模式去中台化，高效的運作促進效益提升，以達到提升IRR水平的目標；其次，對于傳統各方獨立管理的模式，經常會出現商管與物管利益點割裂的情況，引入大資管作為整體服務團隊，可将物管及商管有效整合，相互補位，為資産方提供最有價值的服務模式；最後，在商業業态的設施設備維護需要高要求高標準的背景下，大資管團隊可在合理酬金的經營下做精細化管理，保證設施設備的穩健運行，以上路徑的實施也将實現資産的長期高質量運營。”

第一太平戴維斯大中華區資本市場部董事孫國立博士在《基于成熟市場視角發掘消費基礎設施C-REITs機遇》主題演講中提到：“國内消費類基礎設施REITs發展潛力巨大，對于消費類REITs底層資産的篩選標準，建議從五點去着手，包括在發起人方面可以優先考慮央企、國企；在項目位置上可以選擇北上廣深、杭州、武漢和成都等準一線城市；以資産淨值超過10億的購物中心和社區商業為主；另外，資本化率要≥5.0%，最好達到5.5%；在合規性方面要注意是否存在權利限制、手續是否齊全、運營是否合規等方面的瑕疵。”

華潤元大基金資産證券化部總經理林海詳細介紹了房地産相關的基礎設施公墓REITs，他指出：“基礎設施公募REITs是政策大力支持的創新型權益性融資工具，在十大類試點範圍中，适合房地産企業的資産範圍包括商業、産業園、物流園及保障房四大類。房地産企業發行基礎設施公募REITs可以盤活存量資産，形成存量資産和新增投資的良性循環，推動房地産企業持續健康發展。”

德勤中國稅務和商務咨詢合夥人姜妍就基礎設施公募REITs的稅務問題作出分享：“要降低發行基礎設施公募REITs的稅負，需要合理利用稅收優惠政策。對發行方而言，越早開始進行内部重組，可用的稅務優惠政策可能更多，提前做好長期規劃至關重要。”

貼近市場脈搏，釋放REITs新活力

恢復消費重中之重，資産盤活需求快速增長，消費基礎設施REITS推出正當時。消費基礎設施REITs助力釋放居民消費潛力，納入REITs試點範圍可更有效促進消費持續增長。

在圓桌讨論環節中，第一太平戴維斯大中華區資本市場部董事孫國立博士作為嘉賓主持，與第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟梁、深圳估值及專業顧問服務負責人李永春、深圳物業及資産管理部負責人江陸、德勤中國審計咨詢南區大陸主管合夥人李莉及華潤元大基金資産證券化部總監劉文俊一同圍繞“消費基礎設施REITs推出正逢其時，市場應該如何把握時機布局？”主題展開深入讨論，現場碰撞出激烈的思想火花。

第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟梁主張：“實踐當中，一些港資、外資發展商在打造優質購物中心、社區商業領域往往頗有建樹。根據我們的觀察，其成功的一大因素是其對租約強大的合規管理能力。”

第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務負責人李永春就土地剩余年期對REITs底層資産價值的影響機制發表了意見：“資産估值主要受收益水平、報酬率、增長率和剩余收益年期影響。增長率和報酬率對沖後，會形成一個估值的衰減因子。剩余收益年期越長，衰減因子越小。但是該衰減過程不是線性的，剩余收益年期越短，邊際影響會越大。例如，剩余收益年期為30年和20年時，剩余收益年期每減少一年，剩余收益年期為20年的估值下降幅度明顯要大于剩余收益年期為30年的。”

第一太平戴維斯深圳物業及資産管理部負責人江陸在讨論中談及資本管理的降本增效表現表示：“降本從兩個更深層來理解，一是數值上的成本，另一個則是運作場景中的溝通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一體化的資管運作将對這兩個方面起到極大的提升作用。”

論壇在熱烈的讨論中落幕，第一太平戴維斯未來将繼續與深圳房地産業協會深度合作，利用豐富的實操經驗和前瞻性視野，助力區内産業轉型升級，推進基礎設施不動産投資信托基金建設，打造城市先行示範區，賦能深圳高質量發展。