業績下滑爬坡 | 2023年5月産業運營服務發展報告

观点指数研究院

2023-05-15 16:21

  • 13家樣本上市企業中有8家營收下降,過半數企業一季度表現不佳,主要源于物業銷售結轉縮減。(報告期:2023.04.14-2023.05.15)

    觀點指數 報告期内,多家企業公布了2023年一季度業績,在觀點指數重點監測的産業運營企業中,13家樣本上市企業中有8家營收下降,歸母淨利潤下跌的同樣有8家。過半數企業一季度表現不佳,主要源于物業銷售結轉縮減。

    工業用地市場上則出現降溫,出讓和成交的各項數據都有所下滑,主要由于前期復蘇階段提前兌現了部分工業用地需求,因此出現波段性的回調,未來市場表現仍需關注接下來兩月,才能判斷用地需求是否實質開啟下行。

    公募REITs方面,由于産業園REITs一季度業績表現未能如預期中快速反彈,出現了園區出租率連續下降的現象,使得産業園REITs整體呈現量價齊跌,表現不理想。

    地産結轉縮減,多家企業一季度業績下滑

    報告期内,多家A股上市企業公布了2023年一季度業績,觀點指數重點監測的13家上市産業運營企業均在期内完成了業績公布。

    數據上看,13家樣本上市企業中有8家營收下降,張江高科下降幅度最大,達到78.87%,主要源于去年同期實現了9.47億元的園區銷售收入,而本期無該項發生;外高橋則下跌達63.16%,同樣源于去年同期有大體量物業銷售收入确認;上海臨港和市北高新兩家上海園區平台營收均在一季度下跌超4成,同樣源于物業銷售結轉縮減。

    數據來源:公司公告,觀點指數整理

    去年同期由于疫情影響,園區運營企業業績受到重大沖擊,因而大量企業有動機在一季度集中結轉物業銷售收入以粉飾業績。而今年同期再無該項發生,因而引致該部分企業業績出現大幅下滑。

    數據來源:公司公告,觀點指數整理

    從月度動态來看,繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約,特别是聯東集團和中集産城。

    聯東集團在期内與中國銀行北京分行簽署戰略合作協議,雙方合作主要以為入園企業和職工提供金融服務的便利為基準,聯東集團依托其全國布局的産業園區,儲備有大量的企業,這部分企業對于金融服務都有較大需求,聯東以此與金融機構對接,是提高園區運營能力的重要一環。

    同樣與金融機構達成合作的還有中集産城,期内中集産城與平安簽署戰略合作框架協議,雙方旨在結合“金融資本+園區平台”,以助力實體經濟的發展。

    而東湖高新則貫徹其去年定下的區域發展目標,期内先後揭牌了華南和華東的産業發展中心,以加強兩區域的産業園拓展步伐。

    除産業園業務外,東湖高新依仗其子公司湖北路橋,今年在工程建設業務方面仍延續去年訂單火熱的趨勢,成為企業重要的現金流來源。

    今年一季度,湖北路橋及其下屬全資子公司、控股子公司共中標項目34個,總金額已超百億元;工程建築新簽項目23個,金額63.67億元,同比增長1222.2%。

    全國性企業加強區域布局,土地市場有所降溫

    從土地獲取情況來看,報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地,包括萬洋、聯東及中南高科都有産業用地斬獲。

    期内,聯東于淮安、汕頭兩市共摘得3宗工業用地,合共土地面積14.89萬平方米,規劃建築面積共22.99萬平方米。

    聯東在此前已在淮安有所布局,其位于淮安經開區内的聯東U谷·淮安智能制造産業園項目已在去年8月開工建設,項目總投資20億元,重點圍繞智能制造、電子信息、汽車零部件等主導産業,致力打造淮安産業園區標杆。本次在周邊再拿兩塊工業地,将持續補強聯東在淮安的産業布局,形成一定的區域聯動。

    另外,聯東在汕頭所摘的地塊為帶方案出讓,将建成聯東U谷·汕頭科技總部港,總投資約3億元,定位為汕頭市“三新兩特一大”産業升級與聚集的科創型産業園。

    據觀點指數了解,該地塊投建産業門類需按《汕頭市産業發展指導目錄(2022年本)》進行,涉及新能源、新材料、新一代電子信息(包括智能制造)、大健康工業項目。

    萬洋則在海安、郴州兩市摘得3宗工業用地,合共土地面積10.25萬平方米,規劃建築面積共13.91萬平方米。

    其中,萬洋在海安所摘兩塊工業地将用于建設南通(海安)萬洋衆創城項目,該項目首期建築面積約15萬平方米,計劃引入紡織服裝、機械制造、精密模具等主導産業。

    從月度來看,聯東、萬洋、中南高科等産業運營商都在土地市場有所斬獲,均持續擴大自身在區域經濟中的影響力,而一些區域型産業地産商和地方城投平台也在發力。

    從全國工業用地出讓情況來看,4月份供應土地數量3274宗,環比下跌13.34%,同比下跌21.51%;供應土地規劃建築面積17378.12萬平方米,環比縮減22.17%,同比下跌28.04%;供應土地起始樓面價264.76元/平方米,環比上升20.01%,同比上升31.81%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    工業用地成交方面,4月份成交土地2440宗,環比縮小12.1%,同比下降8.55%;成交土地規劃建築面積13517.27萬平方米,環比下跌23.01%,同比縮減15.82%;成交總價312.60億元,環比下跌25.64%,同比縮減10.83%;成交土地樓面均價231.26元/平方米,環比下跌3.42%,同比上升5.93%。

    工業用地成交市場在4月份開始轉冷,主要由于前期復蘇階段提前兌現了部分工業用地的需求,因此出現波段性回調,仍需關注接下來兩個月的市場表現,才能判斷用地需求是否實質下行。

    産業園REIT全面承壓,業績修復仍需時日

    報告期内,除2023年3月上市的兩單REITs外,其余25只公募REITs均已披露2023年一季報。按資産類型分,不同資産類型一季度業績表現明顯分化。

    從市場表現來看,由于一季度業績未能如預期中快速反彈,亦無明顯提振市場信息的利好消息出現,4月REITs市場維持弱勢表現,整體呈現量價齊跌,表現不理想。

    從一季度業績看,由于交通出行需求進一步恢復,高速公路REITs業績整體改善;然而産業園REITs表現較差,部分項目受大客戶退租影響明顯,同時招租落後于預期,再加上期内仍處于免租政策延續時間内,現金流修復仍需時日;其余類型的公募REITs業績整體波動則不顯著。

    但就産業園REITs來看,張江光大園REIT和中關村産園REIT業績下滑最為明顯,營收和淨利潤均呈現較大幅度的下跌。業績下滑主要源于招租和續租的情況與預期有較大差距。

    截至2023年一季度末,張江光大園REIT出租率從2022年底的92.6%下探至70.57%,而去年同期為100%;中關村産園REIT則從2022年底的81.29%下降至當前的68.47%,去年同期則為96.15%。

    兩支REITs均在期内出現了重要租戶的退租,如張江光大園REIT在2022年末就有一個重要租戶到期後不再續約,該租戶面積占可租賃面積的比重約為28%。較大面積的重要租戶提前退租和到期不續約嚴重影響了未來的現金流狀況,且招租情況難在短期改善,預期修復仍需時日。

    另外,在産品發行方面,中金湖北科投光谷産業園REIT和中金山高集團高速公路REIT已經在上交所獲通過,這也意味着國内第28、29單公募REITs即将發行。

    其中,湖北科投光谷産園REIT在經過上交所的問詢後,管理人及評估機構基于未來租約的穩定性作了謹慎處理,主動将底層資産估值由16.20億元下調至15.40億元,下降0.80億元。

    湖北科投光谷産園REIT的招募書顯示,2023-2024年度的預測現金分派率則分别為4.72%和4.98%,該現金分派率在已發行的産園REITs中屬于中等偏上水平,後續上市募集情況仍需保持關注。

    撰文:黎浩然    

    審校:陳朗洲



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