原報告｜金地城市項目邊緣布局與銷售變量

觀點指數 根據金地集團發布的銷售公告，觀點指數統計發現，其銷售均價由2022年1月的2.7萬元/平方米回落至2023年3月的1.9萬元/平方米，2023年1月的均價繼續降至1.7萬元/平方米。

此外，對比同期前20房企一季度的銷售金額上升17.3%的數據，一季度金地的銷售金額同比回調3.1%，而此間錄得全口徑銷售金額降幅的房企業為六家，包括融創、旭輝等出險企業。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從金地集團歷年的單月銷售均價走勢來看，不乏大幅波動的區間，但在此次較長一段時間内持續回調是少有的現象。

觀點指數認為，金地集團銷售平均價格回調，一方面有其近年來項目城市邊緣化布局帶來的下沉影響，另一方面則是疊加了當前市場銷售行情下行所帶來的項目減值影響。

城市項目邊緣化布局

以一線城市為例，金地集團2021到2022年期間所拿的地塊大多數不位于城市中心區，如2021年拿的廣州增城區和花都區地塊，這些區域内住宅的銷售均價通常低于全市平均水平，且房屋庫存較高，在市場變冷時這些地區的銷售回調就較為明顯。

從土地成交的層面來看，自2022年5月之後，增城區和花都區出讓的住宅用地基本為本地城投企業所獲，其他房地産企業基本不參與上述區域的土地競拍，反映出這些地區的市場行情較淡。

據觀點指數監測，今年一季度廣州增城共有7個項目加推，單次供應量在30至300套不等，當日去化率普遍低于兩成；一季度花都區4個項目加推，當日去化率平均亦在兩至三成之間。

另外，在北京，金地集團近年收獲得更多的主要是房山區、通州區和順義區等相對邊緣城區的地塊。根據觀點指數測算，2021到2022年期間，金地集團在北京的新增貨值約為391億元，其中朝陽區貨值約為160億元，占比41%，其余項目貨值屬于外圍區域。

2022年，金地集團發力拿下上海嘉定區和青浦區地塊，但土地投資力度很小，補充的貨值不多。

在金地集團的大本營深圳，近三年其在公開市場上獲取的土地有2宗，分别為光明區馬田街道A631-0115地塊，即是現在的金地明峰府項目，以及寶安區福海街道A208-0989地塊（潤峯雲上府）。

以上項目加上深圳中心·天元，便是金地集團在深圳的全部在售住宅項目。根據金地集團2022年中報的披露，當前其在深圳的開發項目共7個，其中科陸項目為産業園項目，其余為綜合體或住宅項目。據查，金地龍城中央及金地威新三期銷售産品為公寓、寫字樓等商業地産類型的産品；另外，目前南山區住宅項目前海潤峯府已經售罄。

在過去兩年土地出讓的周期中，金地集團在同等銷售規模企業中，土地支出較少，由于新增城市項目邊緣布局，銷售價格在較高水平回落，疊加儲備項目數量去化，金地整體的銷售出現回調。。

行業下行周期的銷售表現

深圳是金地集團的大本營，其2022年入市的項目有中心·天元（崗廈天元花園）、金地明峰府、潤峯雲上府三個項目，其中由金地集團操盤的是中心·天元和金地明峰府。

據觀點指數統計，2022年三個入市項目共開盤4次，合計推出1614套普通商品房，其中開盤即較快售罄的項目為福田區的中心·天元，推出159套住宅，開盤不久部分戶型便售罄。

其余項目則去化較慢，潤峯雲上府2022年中旬入市推出659套，意向登記639批，認籌率約97%；金地明峰府首開當日去化率約46%，而11月加推時認籌率僅34%。

另外，金地集團在大力布局的廣州增城已開發了金地雲上、金地上城、荔湖城、半山風華、香山湖等項目，其中大部分項目位于新新大道附近，但過往衆多布局尚未形成協同發展勢頭，帶動提升項目的溢價能力，目前随着增城房價的回落，金地集團當地項目售價亦受到影響。

據市場機構的統計數據顯示，近一年增城區新房均價不斷回落，從2022年5月至2023年4月，新房均價已下降1466元/平方米。

以金地集團的金地香山湖為例，該項目銷售均價在2021年中達到最高點，為1.7萬元/平方米，随着市場環境出現變化，銷售均價有所變化，目前的平均價格回落至1.4萬元/平方米。

究其原因，地段價值決定了增城新房價值的天花闆。一方面，作為非中心城區，增城擁有的發達商圈並不多，在廣闊的轄區面積里，醫療資源、教育資源亦需要在開發時進行一定配套，但這些資源的開發進度通常比住宅入市速度慢不少，因此該片區大部分項目居住條件還未達至城市成熟區域標準。

另一方面，增城作為廣州低預算剛需置業的首選區域，一直以來不乏充足的供應，但由于區内項目的外部環境條件相似，因此項目之間的差别主要是戶型、開發商口碑、項目規劃等，購房者可以選擇的空間很大，因此該區域新房市場的競争較激烈。

在市場銷售行情下行時，這種競争更持續加劇。例如，去年6月，保利水木芳華首先在廣州增城開啟了“價格戰”，在增城新房項目普遍定價1.8至2萬元/平方米時，該項目開出1.6萬元/平方米的價格，盡管開盤情況火爆，但也拉低了增城的新房均價和市場價格預期。

不過值得注意的是，雖在城市邊緣布局着墨較多，但金地集團在該區域項目定位並沒有降檔，如金地香山湖戶型涵蓋了99至282平方米，産品類型亦不限于平層，還有聯排别墅、疊墅産品。此外，金地半山風華亦銷售建面約163至183平方米的聯排别墅單位。

而其收購的融創金地商置·禦潮府（現金地雲上）的産品類型則更貼近剛需市場，主力戶型為60至89平方米的二三房單位。

去化方面，增城區新入市産品普遍去化較慢。金地集團近期在增城的加推是在今年2月，加推金地半山風華128套79至108平方米的三至四房産品，據了解，帶裝修最低均價可至1.3萬元/平方米。