代建市場分化，資源向綜合實力者傾斜

1993年，廈門市政府開始把一部分非經營性的公共設施，外包給專業的建築團隊，意在讓“專業的人做專業的事”，那是代建行業萌芽的開始。

代建同屬大地産行業，但跟突飛猛進的地産開發相比，發展顯得異常緩慢，代建的頭部公司綠城管理直到2010年才成立。在地産黃金時代，代建賽道稍顯落寞，願意做“髒活”、“累活”的服務公司並不多。

直到2022年，代建從行業“小透明”，一躍成為“香饽饽”，成為房企尋求增量的藍海賽道。據業内統計，截至2022年末，已有超過60家房企布局代建業務。

如今，一年時間過去，新入局的玩家持續增加，行業迎來前所未有的機會，新老玩家誰能突出重圍？

千億代建藍海待掘金

經歷過2022年的房地産深度調整，尋找第二增長曲線，是每一家房企必須面對的命題。

衆所周知的“第二增長曲線”商業、長租公寓、物業服務等，前兩者非常考驗資金和運營實力，且頭部格局基本确定，而物業服務競争激烈，護城河已經形成，行業龍頭優勢明顯，唯有代建發展時間短，入局相對比較容易，行業格局並未穩定，尚有争先的機會。

行業形勢之外，政策端和市場端傳來的消息，讓代建業務變得更加有想象力。

目前，保障性租賃住房和城市更新被提到重點議程，北京、江蘇、浙江、廣東等省市陸續出台政策，計劃提升保障性住房籌建規模，相關項目均會投放到市場，尋求專業的代建公司幫助政府代建。

按照規劃，“十四五”期間(2021年~2025年)，40個重點城市計劃新增650萬套(間)保障性租賃住房，按照每套面積60平方米計算，建安工程投入将超過1.3萬億元，這将直接擴大代建行業的市場蛋糕。

城市更新方面，“十四五”提出力争基本完成 2000 年底前完成城鎮老舊小區改造任務，涉及老舊小區21.9萬個，總建築面積超過40億平方米，該項業務也将為代建行業帶來上千億元的市場空間。

事實上，綠城管理已經開始享受到政府代建規模提升帶來的紅利，公司2022年政府代建收入達到7.8億元，同比增長36.6%，占整體收入的29.4%。

政府代建市場快速擴張之外，商業代建需求也在2023年集中爆發。

2021年下半年以來，土拍市場逐漸變冷，央國企和地方城投公司成為土拍主力，地方城投公司更是以一己之力降低了土地流拍率。據海通證券統計，2021年和2022年，地方城投平台公司拿地金額分别為12626 億、10539 億元，其中廣西、重慶、福建、湖南、四川等省市的城投公司拿地比例超過25%。

數據顯示，2022年按面積TOP100拿地企業中，有地方城投公司71個，是2021年同期的3倍多。地方城投平台在開發經驗上有所欠缺，拿地之後開發速度較慢，入市率較低。數據還指出，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業提供更多機遇。

此外，“保交樓”、“保交付”的政策指導下，更多AMC機構介入到出險房企的破産重組之中。據中金研究報告顯示，2021年權益銷售金額排名前50的房企中，已有公開債違約企業和本市場高度擔憂财務風險的企業分别占到37%和7%。

AMC機構介入“纾困項目”或出險房企之後，因本身不具備開發能力，中金認為，“随着行業風險加速出清，可以為代建業務帶來階段性額外需求。”

三大需求匯聚起來，讓代建行業成為又一個千億級藍海，據中信證券預計，中國代建市場規模将持續維持在千億元以上。

60家房企涌入代建賽道

市場蛋糕肉眼可見的擴大，自然吸引衆多房企參與。

于房企而言，進軍代建自帶天然優勢，代建涉及項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等環節，是每一個房企安身立命的本領，入局代建服務，只需要将這些能力平移到客戶項目之中，便可以實現創收。

而且，代建作為輕資産運營模式之一，擁有資金需求少、低負債、高利潤率等特點，房企入局代建服務，不僅可以為公司尋找新的增量，也成為房企探索新發展模式的重要抓手。

據不完全統計，除去綠城管理、中原建業等早期參與者，萬科、旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁、朗詩、當代置業、天房集團、上坤集團等大大小小的60家房企都在布局代建行業。

旭輝建管董事長陳東彪表示，“代建行業是一個非常大的市場，在2010年~2020年行業剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的復合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積。”

代建市場擴大，大家都希望分一杯羹，更重要的是，代建還是一門很賺錢的生意。

綠城管理2022年年報顯示，公司實現收入26.56億元，同比增長18.4%，毛利13.89億元，同比增長33.4%，在地産行業持續低迷的情況下，對比尤為強烈。在盈利能力方面，綠城管理淨利率為27.7%，中原建業則高達50.1%，如此之高的淨利率可以跟不少互聯網公司相媲美，更是地産開發業務毛利率的4-5倍。

總體來講，代建市場規模大，淨利率又高，是個非常“肥美”的業務，但想要從中分一杯羹並沒有想象中那麼簡單。

綠城管理CEO李軍就曾忠告：房企的地産開發能力不代表代建能力。

“做代建就如同開了個餐館，一個好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。”

圖說：不同代建模式訴求不同（來源：平安證券）

房企做地産開發，做慣了甲方，習慣把握主動權，甲方思維長期占據主導地位，但做代建就必須迅速轉換角色，在服務上具備乙方思維、乙方意識。

可以說，代建公司的競争，不僅僅是開發能力的比拼，更是品牌、服務、資源、能力的綜合比拼。

不同客戶訴求點的不同，代建公司很難像地産開發那樣“一招鮮吃遍天”，如果服務意識不到位，不能洞察客戶的核心訴求，或者在設計、管理等問題陷入與客戶的拉鋸戰，讓項目難以推進，也容易導致口碑下滑，後續獲取項目難度加大。

因此，高調宣布入局代建領域的公司不少，但随着時間的推移，公布成績公司鳳毛麟角，這也側面印證了代建的“隐形門檻”並不低。

誰能突出重圍？

入局者衆多，但頭部代建公司依舊保有優勢。

中原建業公布的數據顯示，2023年一季度新簽10個合約項目，新增合約建築面積為115.5萬平方米。綠城管理在業績會上透露，公司在國企及城投類客戶的拓展上速度加快，2022年該類客戶代建規模達到為1870萬方。

值得業内關注的是，龍湖旗下的智慧營造品牌龍湖龍智造公布的數據顯示，從2022年8月品牌發布至今，已經獲取超40個建管項目，其中2023年一季度獲取建管項目達到10余個，項目獲取速度跻身行業前列，比中原建業還多。

在新入局的公司中，龍湖龍智造的表現尤為亮眼。

據龍湖龍智造透露，公司獲取的建管項目已遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟南等核心一、二線城市，客戶涵蓋大家投控、中鐵城投集團、清華大學等央國企、地方平台公司、AMC、保險公司及大廠高校等，客戶和項目形态更加多元。

回頭來看，龍湖龍智造能夠迅速在代建行業取得成績，跟龍湖在入局前的厚積薄發不無關繫。龍湖集團董事長兼CEO陳序平曾透露，“這個業務，是圍繞龍湖多年沉澱以及超過百億元數字化投入而生的，有别于傳統純粹做代建代銷服務的企業，龍湖龍智造将提供一站式、全周期、全業态的服務。”

在2022年業績會上，陳序平提到，龍湖龍智造是集團三大業務闆塊的重要組成部分，是服務收入的重要增長極。

龍湖龍智造不是簡單的入局，而是擁有一套完整的戰略打法，且做過深度市場調研才推出的輕資産服務業務。品牌發布之後，龍湖龍智造随即推出六大業務飛輪：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰略生态，為客戶提供定位策劃、開發管理、虛拟建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等六大産品服務模塊。

龍湖龍智造業務相關負責人告訴記者，客戶對高品質、一站式的綜合性代建服務有不錯的認可度，基于龍湖多年開發經驗的積累和科技投入，以及在商業、長租公寓、物業管理等多業态領域的優勢，助力龍湖龍智造更好的實現項目獲取。

2022年9月，龍湖龍智造與大家投控達成合作，攜手在蘇州打造蘇州雙子金融廣場，這個項目計劃打造集濱河寫字樓群、奢華酒店、雲端住宅、行政公寓及濱水商業街等多種業态于一體，龍湖龍智造的多業态營造能力正好可以在該項目得到應用，因此雙方合作一拍即合。

合作過程中，龍湖龍智造多個飛輪合力參與，為蘇州雙子金融廣場項目提供高品質的開發管理服務，項目總貨值提升約20%，得到大家投控的高度評價。所以，大家投控計劃在溫州打造濱江商務區金融廣場項目時，再次選擇把項目交給龍湖龍智造。

據悉，龍湖龍智造為中鐵城投集團打造的成都中鐵卓著項目， 從項目簽約到12月20日的項目售樓部開放，不到3個月的時間里，方案過會、過規、取得項目規劃許可、取得施工許可、完成售樓部及示範區開放等所有節點均按約定如期兌現。

項目示範區順利亮相後，中鐵城投集團還特地為龍湖龍智造寫了一封感謝信，信里提到龍湖龍智造在預計的時間節點上悉數高品質兌付，還幫助業主實現超預期的成本結余，服務過程中“高品質”、“優成本”、“短周期”的價值得到中鐵城投集團高度評價。

通過專業的實力和高品質的服務赢得客戶信賴，這是代建公司做大做強的基石，也是擴大行業影響力的法寶。

代建行業的原點是“專業的人做專業的事”，龍湖龍智造用探索和成績，為新入局的玩家們提供了一個突圍的範本。