搖号潮與分散供應 | 2023年1-4月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 根據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地662宗，環比增加296宗，同比減少445宗；供應土地規劃建築面積4243萬平方米，環比上升72.8%，同比下降50.4%；供應土地起始樓面價5072元/平方米，環比下降2.2%，同比下降17.5%。

成交方面，3月重點城市中共有9個城市進行了住宅用地出讓，整體溢價率較高，搖号地塊頻現。如合肥5宗競品質地塊均有10家以上房企進入滿分搖号流程；參與成都天府新區華陽街道的兩宗地塊搖号的房企均超過20家；杭州世紀城核心區23号地塊參與搖号的房企數量達到47家。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至4月12日，8家企業在城市更新業務上有新動态，包含項目開工、規劃調整、合作簽約及收並購等。

50家企業新增土儲同比下降42.6%，搖号競争加劇

觀點指數發布的“1-4月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積1723萬平方米，同比減少42.6%。

數據來源：觀點指數整理

其中，萬科、保利發展、招商蛇口新增全口徑土地儲備分别為97.8萬、91.6萬以及74.4萬平方米，處于領先地位。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為173.2億元。事實上，在土地市場回暖的背景下，保利發展一季度土地支出反而下降，拿地權益金額同比減少25%，觀點指數認為，這一數據並不意味着保利發展土地拓展力度減小，主要是近期搖号、競品質地塊比例增加，企業中簽率下降所致。

觀點指數監測發現，部分頭部房企今年開啟土地拓展的時間較晚，如中海、金地等房企在一季度末才開始新增土儲，另外，目前頭部房企的新增項目均集中在一二線城市。

單批挂牌規模縮小，宅地供應面積同比下降超50.4%

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3447宗，環比增加908宗，同比減少595宗；供應土地規劃建築面積20207萬平方米，環比上升35.4%，同比上升20.4%；供應土地起始樓面價1387元/平方米，環比上升17.1%，同比下降42.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地662宗，環比增加296宗，同比減少445宗；供應土地規劃建築面積4243萬平方米，環比上升72.8%，同比下降50.4%；供應土地起始樓面價5072元/平方米，環比下降2.2%，同比下降17.5%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市中上海集中供地進度相對較慢，3月16日公布了首批集中供應宅地清單，19宗涉宅地總面積94.4萬平方米，規劃建築面積198.9萬平方米，總起拍價483.4億元，分散分布在11個區當中。

此次上海集中供地挂牌規模減小，與去年同批次相比，總起拍價減少40.1%，建築面積減少53.2%，而起拍樓面價則上升28.7%。

值得注意的是，上海此次出讓地塊中包含徐匯區田林街道和靜安區中興社區的地塊，起始樓面價分别為78503和63172元/平方米。

報告期内，二線城市供應住宅用地146宗，供應土地規劃建築面積1270萬平方米，環比上升53.1%，同比下降66.6%；供應起始樓面價6117元/平方米，環比下降20.7%，同比下降35.3%。

杭州、長沙、無錫、濟南是報告期内的主要供地城市，其中杭州第三批集中供地推出12宗涉宅地塊，總建築面積99.8萬平方米，總起價153.6億元。杭州此前兩批次挂牌總建面168.3萬平方米的23宗地塊均成功出讓。

據杭州2023年度的用地供應計劃，年内将通過招拍挂出讓宅地共計136宗，若保持當前的土地供應規模和節奏，今年杭州需要在每季度舉行1-2次的集中供地。

報告期内，三線城市供應住宅用地489宗，供應土地規劃建築面積2698萬平方米，環比上升85.9%，同比下降37.8%；供應起始樓面價2743元/平方米，環比上升14.2%，同比下降4.2%。

溢價率提高，宅地成交量價回升

成交方面，3月重點城市中共9個城市進行了住宅用地出讓，整體溢價率較高，搖号地塊頻現。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2562宗；成交土地規劃建築面積15284萬平方米，環比上升25.9%，同比上升5.7%；成交總價1712億元，環比上升12.2%，同比下降23.9%；成交樓面均價1120元/平方米，環比下降10.8%，同比下降28%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地384宗，成交土地規劃建築面積2402萬平方米，環比上升13%，同比下降26.5%；成交總價1206億元，環比上升18.2%，同比下降25.9%；成交樓面均價5023元/平方米，環比上升4.6%，同比上升0.7%；平均溢價率6.85%。

分城市能級來看，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地成交。其中深圳首批宅地集中出讓的5宗地塊全部成交，成交建築面積47.5萬平方米，成交金額72億元，平均溢價率10.1%。

從參拍企業來看，有少量民企參與，包括龍湖、青島海信、陝西泰發祥等，此外以招商蛇口、深振業、天健集團等深耕本地的央國企居多。龍湖低溢價拿下龍崗區地塊的同時，搖号摘得了光明區馬田街道的回爐地塊，是本次土拍中拿地金額最高的企業。

據查，此次是龍湖在2020年之後首次在北京和上海以外的一線城市中拿地。觀點指數統計發現，近年龍湖拿地主要以機會為導向，在湛江、清遠、唐山、鹽城等低線級城市亦有新增項目。

另外，廣州有一宗住宅用地成交，為荔灣羊城食品廠地塊，該地塊吸引了至少14家房企參拍，12家企業參與搖号，參與搖号的房企以央國企為主，包括保利發展、招商蛇口、華僑城、中建五局、武漢城建、建發、廈門國貿等，而唯一一家民企身影則是龍湖。該地塊最終由武漢城建摘得，是其在廣州的首個項目。據了解，武漢城建曾在2022年參與天河宅地的競拍，從其投資傾向來看，更加偏好廣州主城區的項目。

杭州、甯波、南京、合肥、成都5個二線城市集中出讓地塊，熱度較高，5個城市地塊的封頂價成交率分别為60%、40%、36%、38%和71%，平均溢價率分别為10.2%、10.1%、8%、14.3%和13.6%。

一些地塊吸引了較多的房企參拍，如合肥5宗競品質地塊均有10家以上房企進入滿分搖号流程；參與成都天府新區華陽街道兩宗地塊搖号的房企均超過20家；杭州世紀城核心區23号地塊參與搖号的房企數量達到47家。

三線城市住宅用地成交總量保持平穩，價格有所回升。報告期内主要土地成交城市包括台州、保定、紹興、漳州等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計3月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，城投企業獲取宅地項目的比例下降，從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、混改房企和民企的占比分别為28.3%、30%、8.9%和32.8%，城投企業拿地占比下降6.4%。

值得注意的是，報告期内不乏如廣州城投、合肥城建、石家莊城投、西安城發等拿地規模靠前的城投企業，但典型房企拿地積極性提高，觀點指數認為，月内土地成交規模上升，降低了城投企業在土地市場中的比重。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊分散于廣州、合肥、杭州、南京、西安以及北京，其中半數地塊均是達到封頂價後搖号成交的地塊；競得人方面，保利發展占2席，偉星、坤和等民企亦在列。

西安百億城更基金成立，佳兆業工改項目開工

城市更新方面，據不完全統計，截至4月12日，8家企業在城市更新業務上有新動态，包含項目開工、規劃調整、合作簽約及收並購等。

佳兆業參與的建泰城市更新項目是“工改工”項目，亦是深圳市首批工業上樓試點項目。值得注意的是，該項目由龍華區政府主導實施，區屬國企深圳市龍華建設發展集團有限公司負責具體運營，施工單位為特區建工集團市政總公司。

此外，報告期内總規模100億元的西安市城市更新基金正式亮相，該基金采用“母子基金+直接投資”的架構，以“區域子基金+城市更新+産業導入”的模式進行運作。資金方面，西安财金投資管理有限公司代表西安市财政局出資90億元，西安擔保集團出資10億元。

據了解，該基金目前立項審批首批子基金8個，合作規模達280億元，並預計将帶動項目投資規模超過1400億元。

據悉，西安市城市更新基金已挖掘、儲備相關領域的優質項目有20余個。