梯級復蘇 | 2023年4月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，各大産業運營商繼續保持一定強度的業務拓張，特别是中集産城和中電光谷兩家，在與地方城投平台有深度綁定的前提下在多地有所斬獲。中電光谷的“P+EPC+O”戰略也在期内正式落地粵港澳大灣區。

從土地獲取情況來看，觀點指數重點關注的企業中，中節能、萬洋、聯東及聯東旗下粵浦科技都有産業用地斬獲。

3月國内工業用地成交情況逐步轉好，包括成交土地宗數、土地面積、成交總價等指標，環比和同比均有上升。自年初起，工業用地成交呈現梯級復蘇的态勢，顯示工業生産需求正穩步提升，經濟復蘇的步伐正在加快。

産業園區REITs方面，國内公募REITs均對外公布了2022年年度業績。受疫情及因此帶來的免租政策等影響，過半産業園區REITs營收狀況不如預期，同比呈現下降趨勢。為緩解可分配現金流的壓力，基金管理人和運營管理機構均采取減免管理費等方式緩解項目成本端的壓力。

中集産城、中電光谷動作頻密，與地方合作成關鍵

從月度動态來看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約，特别是中集産城和中電光谷兩家，均在報告期内錄得多項簽約合作，兩家企業所簽約項目均與地方城投平台有深度綁定。

其中，總投資達20億元的佛山南海中集智谷項目就是一個典型，該項目由中集産城和廣東南海産業集團合作開發，後者是一家成立于2010年的南海區屬國資企業，是南海區戰略性新興産業投資運營平台。

中集産城目前發展重心主要在粵港澳大灣區，長三角亦有一定布局，運營園區項目20余個，在建園區面積超420萬㎡，儲備項目面積超1100萬㎡，多年的産業園區投資開發、運營服務經驗，奠定了其在大灣區拓展的基礎。

中電光谷在3月末中標的“O+EPC”項目同樣位于佛山南海，為三龍灣數智科創産業園項目的運營、設計采購施工（O+EPC）總承包項目，中標金額為7.43億元。本次中標也標志着中電光谷“P+EPC+O”戰略在粵港澳大灣區正式落地。

“P+EPC+O” 模式是中電光谷正在全力發展的模式，是綜合運營服務的一體化形态，涵蓋策劃、設計采購建造一體化交付和後期的招商和運營服務。

中電光谷年報顯示，其綜合運營業務在2022年取得突破性進展，新增簽約32.85億元，相比上年增長577.3% ，新增“P+EPC+O”全過程跟蹤項目9個。收入結構和利潤組成的變化一定程度體現了中電光谷戰略重心轉變的成效。

土地成交梯級復蘇

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括中節能、萬洋、聯東及聯東旗下粵浦科技都有産業用地斬獲。

期内，聯東于哈爾濱、廈門兩市摘得2宗工業用地，合共土地面積11.46萬平方米，規劃建築面積共12.04萬平方米。

其中，哈爾濱香坊區地塊将用于建設聯東U谷·香坊科技創新谷項目，産業準入條件以高端裝備制造、精密機械、電子信息等為主導産業。除此之外，該地塊還設置了嚴格的産業監管指標，包括：投資強度9010元/平方米、全部竣工驗收後五年内累計銷售收入不低于28.4億元，以及投産後五年内累計全口徑納稅不低于1.44億元。

在準入産業、投資強度、投産後收入、納稅額等方面進行産業用地出讓監管已成為各地在出讓重點項目産業用地時的標配。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從全國工業用地出讓情況來看，3月份供應土地數量3614宗，環比上升29.17%，同比下跌7.02%；供應土地規劃建築面積21321.86萬平方米，環比上升27.93%，同比下跌3.93%；供應土地起始樓面價221.16元/平方米，環比下跌9.87%，同比下跌1.04%。

工業用地成交方面，3月份成交土地2737宗，環比上升29.46%，同比增加17.01%；成交土地規劃建築面積16978.59萬平方米，環比上漲38.16%，同比上升15.24%；成交總價409.22億元，環比上升23.32%，同比上升23.67%；成交土地樓面均價241.08元/平方米，環比下跌10.81%，同比上升7.35%。

工業用地成交自年初起呈現梯級復蘇的好态勢，顯示工業生産需求正穩步提升中，經濟復蘇的步伐正在加快。

産園REITs年度營收不佳，減免管理費以緩壓力

報告期内，國内公募REITs均對外公布了2022年年度業績。

2022年全年，國内多點疫情頻發，疫情對經濟的影響遠超預期，受免租政策等影響，過半産業園區REITs營收狀況不如預期，特别是蛇口産園REIT其營業收入僅達到預測值的75.8%，同比亦呈現下降趨勢。

為了對沖收入減少對投資人可分配現金流的負面影響，基金管理人和運營管理機構通過減免管理費等方式緩解項目成本端壓力。因此，除博時蛇口産園REIT外，其余産業園區REITs的可供分配金額均能超過預測值。

在投資者結構變動上，除東久新經濟REIT的機構投資者占比由97.28%降至95.35%外，其余各單産業園區REITs的機構投資者持有份額占比都有不同程度的提升，且占比的增幅不小。

如蛇口産園REIT由去年同期的82.78%增至87.03%，其機構投資者占總份額的比例上升近5個百分點，顯示投資者對産業園區REITs的後續市場表現信心提升。

政策面，發改委于3月24日發布《關于規範高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》以推進REITs常态化發行，並将消費基礎設施正式納入REITs發行範圍。

《通知》明确提到，将“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。

該文件的出台標志着國内商業地産“投融管退”的渠道真正打通，将給持有優質商業資産的企業帶來行之有效的去杠杆渠道。特别是對于地産公司的商管子公司而言，商業地産REITs的面世能使其真正走向輕資産運營。