挑戰與應對 | 養老運營報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023養老機構運營卓越表現報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

2022年以來，國内對養老問題尤為關切，解決養老問題成為當下社會民生的重要事項。

據統計局最新數據顯示，2022年我國人口總量略有下降，人口自然增長率自1960年後首度呈現負值，而人口下降的另一面必然是人口老齡化。

随着我國老齡化程度的加深，老年人口規模和比重、老年撫養比和社會撫養比将相繼達到峰值，給公共服務供給、社會保障制度可持續發展帶來挑戰。

在這個急需更多養老服務設施的階段，受疫情困擾，我國養老機構和養老床位的數量增速自2021年一季度起顯著下跌，持續兩年季度增速環比跌至1%以下，大型機構新增的床位數也較歷年減少。

年内，險企仍是養老社區的投資主力。1月份，銀保監會下發《關于規範保險公司銷售保險産品對接養老社區服務業務有關事項的通知（征求意見稿）》，旨在規範保險公司銷售保險産品對接養老社區服務相關業務，保護保險消費者的合法權益。在明确的標準下發展行業，才能逐漸走向健康可持續的道路。

養老是重大民生工程，因此行業發展很大程度依賴于政策導向。最新的政府工作報告中就提到，積極應對人口老齡化，推動老齡事業和養老産業發展，發展社區和居家養老服務。

此前，相關政策除了頂層設計的全面性文件外，還針對醫養結合、居家社區養老、人才培訓及養老産品提供等細分領域做了規劃和指引。

除了對養老服務産業的支持和規範，個人養老金、特定養老儲蓄這類長線金融産品都在報告期内推出試點。表達了國家對多層次養老保障體繫建設的高度重視，随着制度設計的不斷完善，後續個人養老金業務空間的發展潛力可期。

老齡化加速與機構增速放緩，養老事業有待更多支持

2023年初，統計局公布最新人口數據調查數據，數據顯示2022年我國人口總量略有下降，人口自然增長率自1960年後首度呈現負值。

數據顯示，2022年全國人口為141175萬人，比2021年減少85萬人；人口自然增長率為-0.60‰，下降0.94個千分點。我國人口總量略有下降，主要是源于出生人口減少。

人口下降的另一面必然是人口老齡化，2022年末，60歲及以上人口為28004萬人，占19.8%，其中65歲及以上人口為20978萬人，占14.9%。與2021年相比，60歲及以上人口增加1268萬人，比重上升0.9個百分點；65歲及以上人口增加922萬人，比重上升0.7個百分點。

随着我國老齡化程度加深，老年人口規模和比重、老年撫養比和社會撫養比将相繼達到峰值，将給公共服務供給、社會保障制度可持續發展帶來挑戰。

為應對快速來臨的老齡化社會，養老服務機構的建設成為重點。民政部最新數據顯示，截至2022年第三季度，全國各類養老服務機構和設施達36萬個，其中，非營利性民辦養老機構占44.7%。養老床位總數比2012年底的416.5萬張翻了近一倍，發展卓有成效。

然而從近幾個季度數據來看，養老機構整體增速已明顯放緩。提供住宿的養老機構40466個，環比上升0.43%，同比上升2.99%；提供住宿的養老機構床位共509.3，環比上升0.41%，同比上升1.92%。

養老機構和養老床位的數量增速自2021年一季度起快速下跌，已持續兩年季度增速環比跌至1%以下，大型機構新增較歷年減少。

過去三年受疫情沖擊，養老機構面臨嚴峻的運營和獲客難題。長期的封院使得運營成本陡增，各類防疫物資、藥物等花費甚多，更需騰出部分床位預留隔離區域。同時，新客戶卻難以招攬，即使成功攬得新客，其入住時間則因各種原因被迫延後。

此種情況下，養老服務企業往往難以持續發展，擴張和建設更是無從談起，因此增速急降也成必然。随着疫情逐漸退去，目前客戶能夠更自由到訪機構，全行業的獲客難度将會相對降低，過去一年停滞的建設項目也有望重新提上日程。

"保險+養老社區"首迎準入門檻，險企加碼仍需留意隐憂

2023年1月4日，銀保監會下發《關于規範保險公司銷售保險産品對接養老社區服務業務有關事項的通知（征求意見稿）》，就規範保險公司銷售保險産品對接養老社區服務業務（即"保險+養老社區"）在業内征求意見。

《通知》旨在規範保險公司銷售保險産品對接養老社區服務相關業務，保護保險消費者合法權益，進一步提升保險業服務國家多層次養老保障體繫建設能力。文件要求保險公司銷售與養老社區服務對接的保險産品，應當契合養老社區服務，匹配客戶未來的養老資金需求，如長期年金及中長期保障型産品等。

準入門檻和負面清單的劃定，能夠以具體的規範杜絕險企以投資養老社區的名義變相進行住宅開發，避免資金的不合理應用。

從現時經營"保險+養老社區業務"的險企來看，泰康人壽、平安人壽、太保壽險等險企已先行介入該業務數年，目前基本符合這些條件，但涉足地産行業較深的地産繫險企和問題險企則難以滿足償付能力、綜合風險評級等要求。

據觀點指數不完全統計，自2007年泰康保險率先提出進軍養老地産起，當前已有十余家險企涉足養老社區領域。其中包括在2012年成立旗下養老品牌"優年生活"的合衆人壽，以國壽健投為平台打造養老社區品牌"國壽嘉園"的中國人壽，已在7個城市落地8個太保家園養老社區的中國太保，以及于2014年建設養老社區的中國太平。

從消費者的需求看，市場調查顯示，大部分城市居民更青睐城心養老。城心養老指離市中心近、臨近三甲醫院、方便子女方探望、交通便利，擁有熟悉的生活圈或社交圈的城心養老機構。相比同等檔位城郊養老機構，城市居民願意支付超3000元/月的溢價用來保障享受城心養老服務。

然而，目前我國保險機構所投資的養老社區發展主要借鑒海外發展成熟的CCRC社區模式，如泰康之家、國壽嘉園、太保家園等，這類社區多位于城市郊區，難以滿足健康老人外出社交、購物消費的需求，降低了部分老年人的入住意願。

除選址外，險企的營銷渠道和方式所存在的法律和輿論風險也需留意。觀點指數了解到，目前對接養老社區的保險産品，多為年金險和終身壽險，險企在銷售相關保單時紛紛承諾提供養老社區的入住資格。對接養老社區的保險産品保費相當高昂，非一般家庭能夠承受，存在部分銷售人員向實際資金實力並不達標的老人銷售的隐患。

並且所承諾的只是入住資格，若養老社區建設不如預期，就存在供小于求的可能性，适齡客戶無法行權。即便客戶成功取得了入住名額，但養老社區入住後的各項費用卻超出客戶心理預期，特别是在銷售時無詳細解釋的情況下，就極易産生争議，帶來輿論和法律風險。

政策覆蓋面更廣，養老服務標準體繫陸續建立

養老是重大民生工程，因此行業發展很大程度依賴于政策導向。最新的政府工作報告中就提到，積極應對人口老齡化，推動老齡事業和養老産業發展，發展社區和居家養老服務。

大方向上看，"十四五"期間國家将建設15分鐘養老服務圈，健全居家、社區、機構相協調的照護服務體繫，包括在稅費、用房、水電氣價格等方面給予養老服務政策支持，並推進醫養結合。

近年，我國社會養老服務在政策的支撐下持續快速發展，在種類、數量和質量三方面均有所提升。但也要注意到在實際政策推行過程中依然存在着"重機構，輕居家社區"、醫養結合機制不暢、農村養老服務短闆突出等問題。

觀點指數對年内影響養老行業發展的相關政策進行梳理，可以看到2022年相關政策除了頂層設計的全面性文件，還針對醫養結合、居家社區養老、人才培訓及養老産品提供等細分領域做了規劃和指引。

全國多個城市也正在因地制宜出台适合自身經濟和人口結構的養老服務政策，探索構建符合本地實情、多類型的養老服務模式，更加高效地對接老年人的需求。

如年内山西省推出的《山西省社區居家養老服務條例》，成為全國首部針對社區和居家養老服務的地方性法規；廣州印發的《廣州市居家社區養老服務管理辦法》，明确構建15分鐘居家社區養老服務圈，並鼓勵社會力量參與；天津則印發了關于于公開征求《關于深化嵌入式養老服務機構發展"建管扶用"23條措施(征求意見稿）》，要求在土地指標上滿足養老設施建設需求。

随着我國快步進入老齡化社會，社會養老服務在政策的支撐下持續快速發展，但也要注意到盡管養老服務是偏公益性的社會事業，僅依靠政府的供給是無法滿足快速增長的需求，這就需要政府、市場和社會力量相結合，鼓勵更多社會資源投向養老服務領域，也才能有效地緩解養老服務的供需矛盾。

個人養老金落地，适應老齡化的金融體繫加速構建

随着老齡社會的發展，中國人口平均預期壽命不斷延長，全社會老齡化持續加深。在這種情況下，既不能單靠養兒防老，也不能光靠買房養老，合理的養老規劃需要利用好長線金融，為全生命周期做好金融準備。

為此，央行、銀保監會于2022年7月29日發布《關于開展特定養老儲蓄試點工作的通知》，試行個人養老金相關産品以補充民衆對養老金融産品的需求。

11月20日，工商銀行在廣州、青島、合肥、西安、成都五個城市正式發行特定養老儲蓄産品，農業銀行、中國銀行和建設銀行三家也在後續逐步推出試點産品。

去到今年2月10日，首批7只個人養老金發布，並很快在2月24日迎來第二批11只産品，兩批産品包括工銀理财、農銀理财、中郵理财和中銀理财四家理财公司。

特定養老儲蓄的推出和個人養老金業務的落地，有助于我國居民養老觀念逐步從"儲蓄養老"向"投資養老"改變，補齊我國養老保障體繫的短闆，增厚居民退休後的收入預期，使金融業能更精準服務到老年人的需求上。

據觀點指數了解，招行、建行等多個銀行已在其APP上推出個人養老金專屬闆塊，現階段主要提供個人養老金預約、養老金計算器相關産品介紹等功能。

接連的政策文件出台表達了國家對多層次養老保障體繫建設的高度重視，随着制度設計的不斷完善，後續個人養老金業務的發展潛力會更加可期。