集中供地演變 | 2023年1-2月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 根據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地396宗，供應土地規劃建築面積2057萬平方米，環比下降64.4%，同比下降41.8%；供應土地起始樓面價2982元/平方米。

今年廣州集中供地公告較去年提早了近50天，為市場主體預留了更多決策時間。随着集中供地制度實施試點的深入，以及近兩年來供地規則不斷完善，集中供地或開始逐步推廣至更多城市。

報告期内，一二三線城市成交住宅用地316宗，成交土地規劃建築面積1762萬平方米，環比下降89.2%，同比下降49.8%；成交總價426.6億元，環比下降92.7%，同比下降55.3%；成交樓面均價2421元/平方米；平均溢價率3.24%。

城市更新方面，據不完全統計，截至2月10日，14家企業在城市更新業務上有新動态。

50家房企新增全口徑土儲950萬方，城投企業占主導

觀點指數發布的“1-2月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積950萬平方米，同比減少49.6%。

數據來源：觀點指數整理

其中，越秀地産、十七冶、蕪湖前灣集團新增全口徑土地儲備分别為47.3萬、36.1萬以及36.1萬平方米，處于領先地位。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為東建集團，對應拿地支出為18.4億元。

東建集團拿下佛山南海桂城一地塊，溢價率18.37%。據了解，保利、越秀、華潤、建發等房企也參與了這一地塊的競拍。

另外，報告期内龍頭房企新增土儲較少，越秀、招商蛇口等少數企業有土地拓展，其中，越秀通過股權收購方式取得杭州星橋TOD項目，再次牽手杭州地鐵；西安、合肥等城市在統計期内成交土地較多，地方城投企業占主導。

宅地供應建面同比降四成，廣州提早公布供地清單

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應2244宗，環比減少1050宗，同比減少729宗；供應土地規劃建築面積12523萬平方米，環比下降41%，同比下降25.8%；供應土地起始樓面價911元/平方米，環比下降18.4%，同比下降14.7%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地396宗，環比減少523宗，同比減少306宗；供應土地規劃建築面積2057萬平方米，環比下降64.4%，同比下降41.8%；供應土地起始樓面價2982元/平方米，環比上升12.8%，同比下降15.1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市中上海率先公布2023年首批集中供應住宅用地拟出讓地塊詳細清單。據了解，地塊最晚于2023年5月前組織出讓公告。

資料顯示，上海首批集中供地拟出讓19宗地塊，總土地面積94.4公頃，除崇明外其余11區均有土地供應，其中青浦供應量最大，拟供應3宗地共24.4公頃；靜安拟出讓中興社區C070202單元306-04地塊，土地面積0.43公頃。

與2022年相比，上海首批住宅用地供應體量縮小。一方面，近期市場消息稱集中供地規則将優化，地塊清單公布頻次可能增加，因此每一次公告土地供應體量或減少；另一方面，去年第四批集中供地中，上海推介了40宗地，成交僅6宗，因此今年供地規模需要适應市場需求的變化。

值得注意的是，此次公告表明，本批次地塊最晚于2023年5月前組織出讓公告，似乎坐實了此前傳出的自然資源部對于“每次公開詳細清單對應的拟出讓時間段原則上不少于3個月”的要求。

廣州方面，2023年首批供地拟挂牌21宗，總用地面積134.5公頃，總建面300.3萬平方米，其中中心城區荔灣區、天河區、白雲區拟挂牌共8宗地；今年廣州集中供地公告較去年提早了近50天，為市場主體預留了更多決策時間。

另外，随着集中供地制度實施試點的深入，以及近兩年供地規則的不斷完善，集中供地或開始推廣至更多城市。

報告期内，二線城市供應住宅用地45宗，供應土地規劃建築面積302萬平方米，環比下降76.7%，同比下降41.7%；供應起始樓面價8197元/平方米，環比上升109.5%，同比上升299.7%。

年初各城市挂牌住宅用地的積極性不算太高，杭州、蘇州是報告期内主要供地城市。

其中，杭州首批集中供地推出13宗涉宅地塊，起拍總價166.7億元，總建築面積93.5萬平方米，上限溢價率12%。杭州今年首批挂牌宅地規模有所縮減，建築面積同比減少83.4%，起拍總價同比下降79%。

蘇州市2023年首批次集中供地挂牌11宗涉宅地塊，起拍總價130.3億元，總建築面積70萬平方米；與去年同批次相比，出讓面積減少22.7%，但起拍總價上漲3.4%，熱門闆塊推出不少地塊。

報告期内，三線城市供應住宅用地351宗，供應土地規劃建築面積1755萬平方米，環比下降60.4%，同比下降38.4%；供應起始樓面價2077元/平方米，環比基本持平，同比下降2.6%。

整體來看，由于春節假期的季節性影響以及集中供地的新趨勢，近期土地供應規模較小，但随着提振經濟措施出台，市場信心正在修復，節後土地市場将逐步回暖。

土地成交額下降41.5%，京杭2022年第五批出讓高溢價收官

成交方面，1月重點城市中共有3個完成了住宅用地出讓，表現分化。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量1642宗，環比減少4624宗，同比減少850宗；成交土地規劃建築面積10833萬平方米，環比下降73.8%，同比下降16.4%；成交總價855億元，環比下降88.8%，同比下降41.5%；成交樓面均價789元/平方米，環比下降57.2%，同比下降30%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地316宗，成交土地規劃建築面積1762萬平方米，環比下降89.2%，同比下降49.8%；成交總價426.6億元，環比下降92.7%，同比下降55.3%；成交樓面均價2421元/平方米，環比下降32.5%，同比下降11%；平均溢價率3.24%。

分城市能級來看，一線城市中北京進行了2022年第五批集中供地，于2月8日結束，成功出讓6宗地塊，出讓建築面積53.2萬平方米，總成交額132億元，平均溢價率7.8%。

該批次土地出讓溢價率主要由石景山蘋果園地塊、昌平回龍觀地塊和朝陽小紅門地塊拉高，其余三宗地塊則為底價成交。

值得注意的是，越秀地産此次力壓中海斬獲石景山地塊，時隔兩年再次在京城拓地，透露出深耕北京的決心；另外，京東底價拿下亦莊新城一宗宅地，業内推測，該地塊将會建設京東的員工“福利房”。

期内，二三線城市土拍不太活躍，其中二線城市成交土地建面和成交總價環比減少94.7%、95%，三線城市則減少97.6%、91%。

值得注意的是，2月7日結束的杭州2022年第五批集中供地競争較為激烈，吸引了近50家房企參與，其中不乏龍湖、新城、中天美好等民企的身影；5宗地塊中2宗封頂搖号、1宗頂價競得、1宗高溢價成交，總成交金額89.57億元，平均溢價率10.9%。

數據來源：同花順iFinD、觀點指數整理

觀點指數統計1月二線城市（由于1月一線城市宅地零成交，因此統計數據僅包含二線城市）土地競得企業類型發現，城投是拿地的主要企業類型，從權益拿地金額來看，1月城投企業拿地支出占比56.2%，其次為民企，占26.6%，國企拿地支出占比17.3%。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，西安、甯波、佛山3個城市名列前茅，成交總價分别是76億元、55億元以及39億元。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊分布于甯波、佛山、西安以及石家莊，競得人包含波威控股、東建集團等民企。

成交價格最高的是甯波東部新城核心區以東片區的一宗地塊，波威控股與甯波城投聯合體、雅戈爾以及濱江與建杭聯合體進入搖号環節，由波威控股、甯波城投聯合體搖号競得，樓面價達到26776元/平方米。

大灣區舊改活躍，出險房企引緩兵

城市更新方面，據不完全統計，截至2月10日，14家企業在城市更新業務上有新動态，其中升龍廣州南灣村項目以及海岸集團、天健集團、嘉霖集團、鴻荣源、仁恒在深圳的城市更新項目規劃均取得新進展。

另外，報告期内多起舊改收購案發生，包括天地源收購西安紅廟村棚改55%股權、山東國資纾困奧園翠微村、信達入股中南建設深圳項目等。

觀點指數認為，出讓大灣區舊改項目股權是出險企業降杠杆的良好手段之一。近年來，恒大、佳兆業、奧園、中南建設、綠景中國等企業已經通過出售舊改項目公司股權減輕了資金壓力。

同時，上述企業的舊改項目股權通常只轉讓部分，未來企業仍可以享受項目發展帶來的紅利。