REITs審批提速 | 2023年1-2月産業運營服務發展報告

觀點指數 2023年，随着疫情防控政策的逐步調整，新年新氣象，多項重大産業項目集中在春節過後上馬。除了新動工和簽約項目外，期内再有多家企業拿下産業用地，其中萬洋更是連續拿下19宗地，繼續深耕廣東。

報告期内，華夏幸福債務重組計劃得到進一步推進，預計2022年業績實現扭虧為盈。但未來輕資産平台是否通過驗證，債務人還有多少妥協空間，更需持續關注。

公募REITs方面，國内公募REITs市場進入密集申報期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報至上交所，另有一單産業園REIT呈報。

受此前疫情影響，2022年國有産業園受租金減免政策影響顯著，對于産業園REITs的租金收入影響是巨大的，亦因此使得園區REITs在2022年末持續走低。

随着疫情防控政策調整，投資者信心得到一定提升，2月園區REITs出現了觸底反彈的迹象。

開年集中加速，華夏幸福債務重組持續推進

2022年以來，受疫情多發散發、市場需求不振等因素影響，部分地區工業生産一度放緩。然而到了2023年，随着疫情防控政策的逐步調整，新年新氣象，多項重大産業項目集中在春節過後上馬。

報告期内，行業重大項目開工頻密，除此之外，繼續錄得多宗項目簽約和落地。

東久新宜、聯東U谷、萬洋衆創城、張江高科和重點光谷均有重點項目開工。值得注意的是，中集産城此次在東莞成功摘牌第二個城市更新單一主體挂牌招商項目。該項目為東莞市重點工改工更新項目，聚焦于大健康産業，已列入東莞城市更新“頭雁計劃”第一批單元。

據觀點指數了解，東莞是目前中集産城重點發展的區域，其于2013年就斥資180億元在東莞布局三大産業基地，包括松山湖中集創新産業園、望牛墩中集車輛園、中集鳳崗物流裝備制造項目等，目前各項目均已投産。

除此之外，中集産城還深度參與了東莞中心城區東城桑園、牛山等片區的“工改工”、産城融合和舊改等項目。

報告期内，處于債務危機多時的華夏幸福繼續有較多自救動作。其中，12月先後有兩筆資産處置，相關項目標的均位于華夏幸福的大本營河北廊坊，總價款達16.92億元，出售交易預計産生約700萬元收益。

據其發布的業績預告，2022年度華夏幸福将實現扭虧為盈，預計實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為11億元到16億元。

另外，華夏幸福還計劃搭建“幸福精選平台”、“幸福優選平台”，並以上述平台49%的股權實施債務重組，預計換取債權400.39億元。

華夏幸福此前在戰略宣貫大會上明确，産業招商與園區服務将全面向輕資産轉型，随後輕資産業務部分頻頻公布新的簽約信息。當時持續對外公布輕資産拓展信息顯然是為了搭建新平台鋪路，最終目標是以新平台股權參與到債務重組中去。

2月2日，華夏幸福再發公告，拟以49.6億美元債以發新債券向債權人分配的方式實施重組交割，目前債務重組計劃持續推進中，華夏幸福的債務問題或許暫時有所緩解。只是債權人方面還能有多少妥協空間，難以斷言。

廣東工業廠房投資熱度不減，萬洋連摘19宗地

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷和中南高科。

其中，萬洋衆創城連下19宗地，特别是在陸豐市摘得10宗地，分别為位于汕尾星都經濟開發區的4宗，合共8.9萬平方米；以及瀛江大道東南側“陸豐市五金配件産業園”内的6宗，合共近20萬平方米。

除此之外，萬洋在惠州博羅縣也摘得3宗地，合共9.3萬平方米。

陸豐在新一年工作計劃中強調要“堅持實體經濟為本、制造業當家”，包括确保“先進制造業增加值占規上工業增加值比重提高至45%”，以及“加快食品加工、五金塑料、紡織服裝、珠寶首飾等傳統産業轉型升級”。

目前，陸豐正推進省級重點承接産業轉移主平台建設，其中電子信息、新能源汽車、新材料等相關産業項目是重點引進的對象，萬洋在該地區建設的廠房項目正符合當地承接産業轉移的需求。

除了陸豐外，惠州博羅也是萬洋重點布局的區域。博羅現時正推進産業轉移工業園的建設，並為該目標加快相關路網的鋪設，以便更好融入大灣區的交通框架。

東久新宜也在當地建設有東久新宜（博羅）智造園。

随着大灣區産業的整合和發展，廣東省内發展相對滞後的地區将迎來持續數年的産業轉移機遇。用時，可以看到多個城市都出台了鼓勵工業園區建設和使用標準廠房等優惠政策，這也是萬洋持續重倉廣東的重要決策依據。

公募REITs常态化推進，市場進入密集申報期 

2022年底，國内公募REITs市場進入密集申報期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報至上交所，另有一單産業園REIT呈報。

數據來源：Wind，觀點指數整理

政策上，2月2日，中國證監會召開了2023年繫統工作會議，會議中強調了2023年将大力推進公募REITs常态化發行。發改委則表示要優化基礎設施公募REITs市場環境，研究稅收政策，緊接着河南、雲南、遼甯、安徽等省紛紛發文支持當地符合條件的存量項目發行REITs。

從新遞交申報的産品來看，未來市場将迎來更多樣化的底層資産和發行人，為機構投資者分散配置提供更多的機會。

除此之外，作為國内首單生物醫藥産業園REIT，華夏和達高科産業園REIT正式上市交易。

該單REIT的網下及公衆投資者認購倍數分别高達152倍和270倍，12月27日上市首日上漲8.94%，成交1.63億元，12月單月漲幅為9.29%。

在産權類REITs整體偏弱的表現下，如此成績顯示出投資者對專業型産業園，特别是生物醫藥産業園有充足信心，亦能看到該REIT的韌性。

從REITs市場表現來看，2022年12月-2023年2月國内公募REITs市場表現繼續分化，園區類、生态環保以及保租房類REITs的成交額、成交量有所上升，特别是在嘉實京東倉儲REIT上市交易後，整體市場活躍度得到極大提升。

而倉儲物流類、交通基礎設施類REITs、能源基礎設施REITs的市場活躍度有所下降。 

單從産業園區類看，期内産業園區REITs呈現止跌回升的趨勢，1月末産園REITs整體回升。

不可回避的問題是，2022年的租金減免對于産業園REITs的租金收入影響是巨大的，亦因此影響了2022年末的産園REITs走勢。随着疫情影響逐漸降低，投資者經濟復蘇的預期愈發明确，租金減免出現概率降低，部分産業園未來受到租金減免的影響或減小，2023年租金收入将有顯著改善。

2月8日，首單民企倉儲物流REITs--嘉實京東倉儲REIT在上海證券交易所挂牌上市交易。截至收盤，漲幅高達11.64%，報收3.923元。在此前完成的網下投資者詢價中，嘉實京東倉儲REIT獲得超126倍的認購。

作為一單民營倉儲物流REIT，嘉實京東倉儲REIT自12月7日起遞交文件到最終挂牌上市僅用時一個月，一路“綠燈”快速通過審批，體現證交所現時對于REITs發行的支持力度較大。

據悉，上交所今年将通過優化關鍵制度，保障市場平穩運行，大力推進公募REITs常态化發行，更好服務構建新發展格局和高質量發展。嘉實京東倉儲REIT的快速發行正是案例之一。