PPP養老實踐 | 2022年十二月養老服務發展報告

观点指数研究院

2022-12-26 17:09

  • 對于回報周期較長的養老項目,引入政府、國企和險企的長線資金,能有效降低企業的财務負擔,使運營企業更能全身心投入項目的建設和運營中去。(報告期:2022.11.24-2022.12.26)

    觀點指數 随着我國快步進入老齡化社會,社會養老服務在政策的支撐下持續快速發展,但也要注意到在政策具體落地時,仍有相當多需補足的地方。

    期内,各地繼續出台多項養老服務政策,特别是具備指導性的《養老服務條例》,而山西省更是推出了全國首部針對社區和居家養老服務的地方性法規。

    政策之外,觀點指數重點觀察的樣本企業中再有4家錄得新項目動态,其中多個項目背後都有當地政府和國企的支持,PPP合作的模式更是成為範例。

    對于回報周期較長的養老項目,引入政府、國企和險企的長線資金,能有效降低企業财務負擔,使運營企業更能全身心投入項目的建設和運營中去。

    除此之外,險資加大對養老社區的投資也成為常态。

    PPP模式獲驗證,萬科再摘深圳區級養老院項目

    報告期内,觀點指數重點觀察的樣本企業中再有4家錄得新項目動态,包括萬科在深圳大鵬新區摘得的首個區級養老項目,以及大家健投在成都、長沙、太原三市連續落地3個養老社區項目。

    在12月3日正式開工建設的深圳市大鵬新區首個區級養老院項目,是萬科通過公開招投標方式取得的,由萬科南方區域集團EPC代建事業部負責工程建設,建成後将由萬科集團南方區域養老業務運營管理,實現了“代建+運營”一體化專業化模式的落地,避免了多重招標造成的效率低下,确保項目開發與運營的密切聯動。

    該養老院項目占地面積10126.95平方米,總建築面積為22758平方米,項目由政府投資,總投資額約1.64億元,拟建設300張床位(其中護理型床位225床,居室床位75床),預計于2024年底完工。

    另外,該項目還是萬科南方區域養老業務與深圳政府深度合作的第三個區級養老項目,此前兩個分别是福田區福利中心和南山區福利中心二期。

    除了萬頤養老和泰康之家外,大家保險集團旗下專業從事健康養老産業投資及運營相關業務的全資子公司大家健投,在報告期内分别于成都、長沙、太原三市連續有項目落地的動作。

    截至目前,大家的家已在北京朝陽、友誼、阜外,南昌永叔路,天津泰安道,成都五丁橋,太原濱河東路和長沙雨花區落地8家城心醫養社區,目前已經運營的北京朝陽城心社區和北京友誼城心社區,均在2019年投入運營。

    無論是萬科以投標方式參與PPP養老項目的建設,還是大家健投與當地國企合作開發養老社區,都可以看到當地政府的身影。養老項目的回報周期較長,更需長線資金,引入當地政府和國企資源能有效降低企業财務負擔,更能全身心投入項目的建設和運營中去。

    特别是PPP養老模式的發展,創造了三赢局面:政府可以高效調配社會資源,緩解因養老資源緊缺帶來的社會壓力;企業可以較低的成本涉足養老産業,實現多元發展;長者則能獲取高性價比的養老服務。

    養老社區成險企投資新寵

    期内,大家保險再度減持地産股權,旗下大家投控、海口遠見共創一号基金(有限合夥)拟轉讓成都厚德天府置業有限公司100%股權及13.25億元債權,底價合計39.25億元。

    随着監管對險資進行股權投資的進一步規範,險企參與房地産投資的管道持續收窄,轉去挖掘新的投資藍海成為必然。

    據觀點指數觀察,養老社區、公募REITs等領域已成為險企投資“新寵”。

    比如期内連下三城的大家健投,作為大家保險旗下專業從事健康養老産業投資及運營相關業務的全資子公司,現時正以養老為核心戰略,以服務型養老為突破口,打造專業養老品牌“大家的家”。

    據觀點指數了解,“大家的家”城心醫養社區采用輕資産的運營模式。在這種模式下,大家健投不直接作為養老社區的物業持有人,而是采用第三方合作、租賃物業、委托管理等形式運營養老社區,因而項目布局周期短,通常選定地址後1年-1.5年即可開業。如太原項目與山西仁安醫院合作,成都項目則與成都文旅資産管理公司合作。

    據觀點指數不完全統計,自2007年泰康保險率先提出進軍養老地産起,當前已有十余家險企涉足養老社區領域。其中包括在2012年成立了旗下養老品牌“優年生活”的合衆人壽,以國壽健投為平台打造養老社區品牌“國壽嘉園”的中國人壽,已在7個城市落地8個太保家園養老社區的中國太保,以及于2014年始建設養老社區的中國太平。

    養老地産看似是朝陽行業,但由于前期資金投入巨大,盈利周期長,很容易對公司資金鍊造成壓力,特别是重資産項目。

    作為養老産業參與主體之一,房企盡管開發經驗足,但負債率偏高卻是現實,因此對于養老項目的短期回報率有一定要求。

    對于大型險企來說,由于壽險險單的期限通常在5-10年,使其對所投項目的回報周期可以拉到更長,養老項目所能帶來的長遠穩定現金流收益更被看重。

    聚焦養老服務體繫建設,法規保障居家養老

    養老服務體繫是貫徹落實積極應對人口老齡化國家戰略的三大體繫之一,聚焦于解決“老有所養”問題。

    期内,各地繼續出台多項養老服務政策,特别是具備指導性的《養老服務條例》各省市都在近期根據自身情況推出。

    如在期内山西省推出的《山西省社區居家養老服務條例》,更是全國首部針對社區和居家養老服務的地方性法規。

    随着我國快步進入老齡化社會,社會養老服務在政策的支撐下持續快速發展,但也要注意到在實際政策推行過程中依然存在着“重機構,輕居家社區”、醫養結合機制不暢、農村養老服務短闆突出等問題。

    近些年來,山西省出台了一繫列相關文件,構建起了較為完善的社區居家養老服務政策體繫。在此基礎上,山西将相關政策性文件上升為地方性法規,将一些成功的做法經驗固化下來,能夠确保社區居家養老服務工作有法可依,也給其他省市一個優秀的經驗借鑒。

    其中,《條例》針對養老服務設施建設不足、居家養老醫療護理服務落後等問題做了明确規定。《條例》在第二章規定,明确新建住宅區居家養老設施的配建、已建成的住宅區未配置居家養老服務設施或者配置不達標的,由政府通過購置、置換、改造等方式統籌配置。同時規定,縣(市、區)人民政府應當統籌建設農村社區居家養老服務設施,同步規劃建設易地搬遷集中安置區養老服務設施。

    社區居家養老並不意味着僅依靠社區和家庭的自主能動性,還需要政府和社會各方共同參與。

    以居家為基礎、以社區為依托、政府主導、各方參與的居家養老服務體制,才能幫助廣大老年人切實解決“身邊、床邊、周邊”養老服務難題,使其享受更全面、更豐富、更便利的養老服務。

    撰文:黎浩然    

    審校:陳朗洲



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