被賣出的股權 | 2022十二月物業服務發展報告

觀點指數 12月，不少物企都達成了對外重點戰略合作或框架協議，招商積余的輕重資産分離也有了新的進展，而鑫苑服務因4億存款被融資抵押而再度進入停牌狀态。

收並購市場方面，本月物管行業重點收並購主要包括第一服務對世紀金源服務的換股收購，以及朗詩綠色生活對朗詩寓的輕資産長租公寓平台收購。

另外，報告期内大量物企都發生了大股東主動減持或計劃對股份進行出售的事件，二級市場也延續上月趨勢有了進一步的回暖。

政策方面，12月19日，國家發展改革委等部門印發《關于推動家政進社區的指導意見》，其中特别提到鼓勵各地打造地域性家政品牌，推動物業、養老服務業等大型企業進入家政服務領域。

招商積余持續推進減重計劃，鑫苑服務4億存款被融資抵押

企業運營層面，報告期内，綠城服務、萬物雲、招商積余等多家物企都達成了與控股股東之外的重點戰略合作或框架協議。

值得一提的是，越秀服務與廣州地鐵簽訂了2023年廣州地鐵物業管理及相關服務框架協議，3年服務費最高12.6億元，二者實際在TOD物管領域已有多年的深度合作，且廣州地鐵持有越秀服務5.94%的股份，本次物管框架協議的重續将有利于越秀服務擴大TOD物管業務並鞏固地鐵工程維護及地鐵物業管理運營能力。

12月4日，招商積余公告正在籌劃劃轉部分子公司股權，包括成都市中航地産發展有限公司100%股權、九江市九方商業管理有限公司100%股權、中航城置業（昆山）有限公司100%股權、江西中航地産有限責任公司100%股權、嶽陽中航地産有限公司100%股權、贛州市航逸酒店管理有限公司100%股權以及深圳中航觀瀾地産發展有限公司51%股權。

招商積余含有的部分地産開發等重資産業務，是與中航物業重組上市時形成的歷史遺留問題。由于重資産模式和物管主營業務契合度較差，招商積余地産開發業務也常年處于虧損狀态，近年來一直在推進輕重資産分離的相關工作。

今年1月，招商積余就曾以7.78元的價格轉讓了部分項目公司股權予招商蛇口，本次轉讓更多項目公司股權，有利于招商積余進一步優化資産和業務結構，更可以回籠資金以進一步支持其長期戰略。

11月中旬，鑫苑服務發布公告稱，4.02億存款未經同意被用于大股東融資抵押，並進行停牌；11月23日，因相關貸款並無于相關到期日前償還，鑫源服務9453萬元的定期存款獲強制執行；11月28日，聯交所披露了對鑫苑服務及四名董事的紀律行動。 

鑫苑服務此前就曾因無法發出2020年年報而陷入長時間停牌的狀态，于今年9月2日才實現復牌，本次二度停牌涉及的存款被關聯方抵押事件且部分被強制執行屬違規關聯交易。

鑫源服務表示：“抵押事項乃于現任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經同意下進行”。但值得注意的是，鑫苑服務披露此事的時間點恰好是其中兩筆貸款即将到期的前幾日。

鑫苑服務2021全年淨利潤僅1.24億元，本次被質押的4億元存款是一筆不小的數目，因此而二次停牌也更深刻的反映了部分物管公司内控不嚴的問題。

第一服務換股世紀金源服務，朗詩綠色生活收購北海朗潤商業

收並購市場方面，第一服務于11月21日晚公告拟以1.63億元的代價收購世紀金源服務8%的股份，不過交易的代價是以向世紀金源服務的股東定向配股的形式支付。

交易完成後，世紀金源方面對第一服務的持股比例将直接由0上升至20.88%。

由于本次交易在結果上並沒有直接的現金回流和支出，本質可以看作一次換股交易。去年陽光智博服務也曾與萬物雲達成過一筆換股交易，但陽光城在萬物雲正式IPO前夕便套現離場。

從第一服務的角度來看，本次換股交易中，第一服務方面以老股東股權被稀釋近20%，且董事會被世紀金源派遣董事入駐為代價，換取了世紀金源服務8%的未上市股份。本次換股交易除了建立第一服務與世紀金源服務更緊密的業務關繫實現協同效應外，可能也有資産投資方面的考慮。

朗詩綠色生活也于報告期内完成了一筆較大型的收購，12月16日公告以2.017億元代價收購北海朗潤商業管理有限公司100%股權，目標公司主要為朗詩寓集團提供公寓長期租賃經營及管理服務，目前布局了北上廣深、南京、杭州、成都等十幾個城市。

目標公司2021年6月2日至12月31日的淨利潤約150萬元，截至期末資産總值為人民币762.94萬元，資産淨值約112.06萬元，和2億元的收購對價相比，單以過往數據來看，這筆收購的代價有些過于昂貴。

不過考慮到目標公司此前屬于朗詩寓集團旗下子公司，過往盈利方面可能受限，在達成本次交易和朗詩寓分離並加入物管平台後，目標公司在利潤方面會有更大的争取空間。而且在收購協議中也有設置業績承諾條款，保證目標公司2023年淨利潤不低于人民币2669萬元，不足部分由賣家支付補償，以此來計算的遠期PE（7.6倍）對價則可以認為較為公允。

本次交易實際上相當于朗詩綠色生活收購了朗詩寓輕資産輸出平台，物管企業開展長租公寓業務較為少見，可以認為是對地産方另一種形式的反哺。不過，該平台本身是輕資産模式，與物業公司有一定契合度，且收購協議中也和朗詩寓簽訂了長期合作協議並進行了業績保證。

另外，報告期内還有兩筆相對小型的收並購，分别是荣萬家535.3萬收購盛行旅居生活服務，後者在管面積約119萬平方米。

中海物業也罕見地進行了一次收並購行動，不過本次收購是在中海發展集團内部進行的，于12月9日公告收購廣州利合物業管理有限公司100%股權，代價7610萬元，目標企業也為中海繫的一員，2021年淨利潤約682萬元，淨資産約1040萬元。

股份減持潮漸起，二級市場強勢回暖

報告期内物管行業值得關注的重點，還有大量物企發生了大股東主動減持或計劃對股份進行出售的事件。

例如博裕資本已正式取代金科股份成為金科服務的最大股東，但值得注意的是，金科股份仍然持有30%的金科服務股份，金科服務今後将在有能力獲取集團資源的同時獲得獨立性和财務安全性的增強，是一種較為優質的股權結構。

德信中國也在一次美元債投資人會議中透露正在談判德信服務的出售計劃，不過，德信服務在12月16日便又為杭州瑞揚墊付了本金額為3.15億元的貸款，雖然該筆貸款有6.3億元的抵押資産作擔保，但仍會對出售計劃有一定阻礙。

另外，碧桂園服務控股股東楊惠妍也對2.37億股所持的碧桂園服務股份進行了配售，旭輝控股邀請了投標人對旭輝永升服務23.26%的股份競標，中國恒大對恒大物業的持股比例在月内進一步下降至51.71%，而奧園集團也在公開招標出售奧園健康29.9%的股權。

顯而易見，近期大量物企股權遭出售的核心原因仍是為了緩解房企債務危機。從物企角度來看，由于企業經營基本面並不會因此受到明顯影響，在股權層面與房企的關聯性降低和逐漸脫鈎也有利于其獨立性的進一步加強。

實際數據來看，主流物企新增項目中來自關聯開發商的占比普遍在縮減，長遠考慮，出售物管公司股權與直接的現金抵押挪用都是對房企的支援，但顯然前者要更有利于物管企業的長期發展。

數據來源：Wind，觀點指數整理

至于二級市場方面，本月物管闆塊繼續強勢回暖，本輪的利好行情顯然也與房企對物管企業的減持和出售有關，恒生物業服務及管理指數（HSPSM）報告期内錄得10.77%漲幅，期末報3257.8點。

個股方面，報告期内頭部物企普遍錄得較大漲幅，其中較為突出的主要包括融創服務（漲43.54%）、新城悅服務（漲30.65%）、萬物雲（漲20.81%）以及保利物業（漲13.55%）。