供需收官 | 2022十二月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 報告期内，根據觀點指數監測一二三線城市供應住宅用地2509宗，供應土地規劃建築面積20100萬平方米，環比上升105.2%，同比下降16.8%；供應土地起始樓面價3189元/平方米，環比下降4.7%，同比下降2.4%。

成交方面，報告期内一二三線城市成交住宅用地1141宗，成交土地規劃建築面積8538萬平方米，環比上升13.5%，同比上升15%；成交總價3036億元，環比下降11.1%，同比下降2.3%；成交樓面均價3495元/平方米，平均溢價率為2.35%。

城市更新方面，據不完全統計，截至12月13日，13家企業在城市更新業務上有新動态，其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區城市。

房企拿地規模下滑，城投托底屬性突出

觀點指數發布的“1-12月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積9431萬平方米，同比減少76.2%。

其中，保利發展、中海地産和招商蛇口新增全口徑土地儲備分别為963.7萬、755.3萬以及693.1萬平方米，處于領先地位。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看，年末土地市場供應減少，房企拿地規模下降。11月前50房企新增土地建築面積593萬平方米，環比下降29.4%，同比下降50.6%。

值得注意的是，根據觀點指數統計，11月拿地最多的企業為西咸新區發展集團，其在西安集中供地中拿下西咸新區沣東新城、秦漢新城、空港新城等闆塊的供應地塊；另外，甯鄉城發、江陰城發等企業本月也有不少拿地動作。

根據觀點指數統計，西咸新區發展集團前11月拿地總建面不少于219.6萬平方米，拿地時間主要集中在西安8月和11月的集中供地期間。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為967.9億元。據其公告信息，11月保利發展在公開市場共獲取5宗地塊，分布于甯波、西安、海口等多個城市。

另外，中海地産11月權益拿地金額60.3億元，僅次于西咸新區發展集團，主要是一線城市的土儲增加，中海地産11月分别在深圳和北京的集中供地中拿下一宗地，權益比例均為100%。

成交穩中有升，三線城市宅地收金2028億元

成交方面，11月重點城市中有8個進行了集中供地，其中包括2個進行第三批供地的城市、5個進行第四批供地的城市以及1個進行第五批供地的城市；截至11月末，22個重點城市中仍有兩城未挂牌第三批集中供地。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量3915宗，環比增加262宗，同比增加908宗；成交土地規劃建築面積24776萬平方米，環比上升15.7%，同比上升30.1%；成交總價3982億元，環比下降6.7%，同比上升0.1%；成交樓面均價1607元/平方米，環比下降19.4%，同比下降22.5%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地1141宗，成交土地規劃建築面積8538萬平方米，環比上升13.5%，同比上升15%；成交總價3036億元，環比下降11.1%，同比下降2.3%；成交樓面均價3495元/平方米，環比下降23%，同比下降16.5%；平均溢價率為2.35%。

分城市能級來看，一線城市中深圳、北京進行了第四批次供地。深圳第四批集中供地的7宗挂牌地塊中有6宗成功出讓，其中3宗頂價成交，1宗溢價成交，2宗底價成交，總成交金額97.3億元，平均溢價率3.7%。

從出讓情況來看，3宗純安居房地塊熱度較高，最終通過搖号成交，吸引了廈門國貿、武漢城建、江蘇亞倫、湖州永晖等新面孔參與競争。

北京第四批集中供地6宗地塊全部成交，其中3宗頂價成交，2宗溢價成交，1宗底價成交，出讓土地建築面積合計31.9萬平方米，成交總價135.2億元，樓面均價約42382元/平方米，平均溢價率10%。

3宗頂價成交地塊均位于朝陽區，由保利聯合體、金隅集團和首農食品旗下的三元嘉業分食，中海則繼續加碼石景山闆塊，溢價5.58%拿下一宗綜合改造地塊。

另外，剛結束不久的廣州第四批集中供地熱度分化，天河區天河中鐵物流園地塊溢價成交，而區内另一宗位于梅花鋁廠的地塊則流拍。

二線城市住宅用地成交繼續下滑，期内主力土地成交城市包括無錫、鄭州、西安、杭州等。其中，無錫五批次供地14個挂牌地塊全部底價成交，其中大部分為聯合拿地以及城投平台兜底，拿地較多的企業有無錫新發集團、無錫廣益建發、錫山文商旅等；月内長沙、鄭州、南京、武漢等城市集中供地均為零溢價成交。

三線城市住宅用地成交體量上升，與一二線城市走勢相反，報告期内土地成交建面6830萬平方米，成交總價2028億元，主要土地成交城市包括淮安、金華、常州、濰坊、揚州等。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，無錫、淮安、金華、北京以及常州5個城市名列前茅，成交總價分别是224億元、157億元、142億元、135億元以及116億元。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊分布于無錫、深圳、北京、西安、鄭州、杭州以及石家莊的7個城市，其中深圳、北京和杭州各占2宗，其余四個城市各有1宗，競得人包括綠城中國、濱江集團等民營房企。

成交價格最高的是無錫經開區XDG-2022-89号地塊，該地塊位于幹城路與貢湖大道交叉口東北側，由綠城中國旗下綠城管理子公司聯合太湖新城集團底價競得。據了解，太湖新城集團在此前的集中供地中亦有不少斬獲，並在年内與華潤置地、星河灣等企業達成了合作。

二三線城市供地積極，宅地挂牌量環漲105.2%

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量7409宗，環比增加3170宗，同比減少440宗；供應土地規劃建築面積48159萬平方米，環比上升88.9%，同比下降5.1%；供應土地起始樓面價1777元/平方米，環比上升0.6%，同比下降6.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地2509宗，環比增加1208宗，同比減少379宗；供應土地規劃建築面積20100萬平方米，環比上升105.2%，同比下降16.8%；供應土地起始樓面價3189元/平方米，環比下降4.7%，同比下降2.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，月内一線城市中上海、廣州确定進行第四批集中供地，並于11月上旬先後公布了地塊清單。

上海第四批集中供地挂牌6宗地塊，總建築面積約72萬平方米，總起價122.3億元，包含靜安區、寶山區、嘉定區、青浦區、自貿區臨港新片區等5個地區的地塊。

值得注意的是，第四批集中供地正式挂牌前，上海累計上線推介地塊43宗，而最終挂牌地塊相較而言大幅減少，反映出年末房企的關注焦點從拓儲上轉移，土地市場熱度走低。

廣州第四批集中供地挂牌6宗地塊，總土地面積69.3萬平方米，總建築面積106.3萬平方米，總起價244.6億元，于12月15日開拍。

廣州此次供地一宗安置房用地采用“競安置房回購價格+搖号”方式競價，另外五宗普通商品房地塊則采用“競地價+搖号”的方式進行競價。

由于安置房用地所建房屋将由區政府指定單位進行回購，因此無需考慮銷售去化的問題，項目發展周期也可以縮短，但“競安置房回購價格”的規則實際上也是對房企項目開發實力的考驗。

報告期内，二線城市供應住宅用地423宗，供應土地規劃建築面積4045萬平方米，環比上升83.6%，同比下降39.2%；供應起始樓面價4459元/平方米，環比下降7.7%，同比下降32.2%。

武漢、福州、重慶、青島、成都以及東莞是報告期内的主要供地城市，其中武漢在四批供地開拍前夕挂出了第五批集中供地，推出15宗涉宅地塊，起拍總價113.5億元，並首次采取“拍賣”方式供地，自公告發布到拍賣成交的最短周期為20天，将加快土地供應節奏。

因此，武漢在四批供地結束後不久便挂牌了年内的第六批集中供地，将于12月27至30日期間出讓。

報告期内，三線城市供應住宅用地2080宗，供應土地規劃建築面積15949萬平方米，環比上升112%，同比下降7.6%；供應起始樓面價2681元/平方米，環比下降0.3%，同比上升27.1%，主要供地城市包括南通、唐山、紹興、嘉興等。

整體來看，11月土地供應上升，主要原因在于年内各城市土地成交不足，年末仍在尋覓機會，預計城投企業的購地比重将上升。

灣區舊改回溫，廣州出台新規推進城市更新

城市更新方面，據不完全統計，截至12月13日，13家企業在城市更新業務上有新動态，其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區城市。

越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業的舊改項目取得新進展；萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業合作；另外，太古地産的上海張園舊改項目西區率先開放，據了解，東區計劃于2026年年底前向公衆開放。

從目前的情況來看，廣州2022年城市更新項目年度計劃中納入的項目正逐步恢復實施改造，近期番禺區里仁洞村、增城區中新村等項目陸續通過新的項目規劃，将進入新的階段。

另外，在舊改的決策方面，廣州發布了新的指引，《廣州市舊村改造村集體經濟組織決策事項表決指引》明确了舊村改造中對舊村改造意願、項目實施方案、用地“集轉國”及補償安置方式等事項表決的範圍和通過比例；並增加了授權表決、分組表決等決策措施，有利于舊村改造項目的推進。