原報告 | 南山控股基金與REITs路線

觀點指數 近日，南山控股發布公告，稱已認繳出資2.5億元參與投資設立了南聯壹号並購資金，並已完成了首個産業園項目的收購，未來将以基礎設施公募REITs為退出渠道。

另外，子公司寶灣物流則在8月份啟動了以天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園及嘉興寶灣物流園等4個項目作為底層基礎設施項目，申報發行公募REITs。

南山控股的主業包括倉儲物流、房地産開發和産城綜合開發，物流園和産業園都正符合基礎設施公募REITs涵蓋的資産類别。

經過多年發展，南山控股的倉儲物流部分盈利模式成熟；而産城綜合開發業務則仍在起步階段，有待市場進一步驗證。

成立並購基金，對外收購成熟資産或成為南山控股産城綜合開發未來加速發展的新路線。

随着南山控股的物流倉儲、工業園區等持有型資産日益增多，再加上房地産業務受整體環境影響業績大幅下降、盈利增長承壓，其财務負擔逐漸加重，為了企業的健康發展，必須尋求财務和業務結構的優化。

因此南山控股分别以物流園與産業園兩類不同資産推動公募REITs的發行，為公司未來進一步提升資産運營能力，並進一步獲取收益提供了新路徑。

地産拖累整體業績，倉儲和産城保持增長

三季報顯示，南山控股前三季度實現營業收入49.21億元，同比下降5.45%；歸屬于上市公司股東淨虧損2.71億元，同比下降 174.05%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益淨虧損3.3億元，同比下降 330.25%；毛利率22.78%，較去年同期上升2.05%。

公司的虧損主要由于前三季度部分城市受疫情的影響較大，地産收入結算規模下降；同時投資收益因去年同期實現了赤灣房地産出表及勝寶旺的並表，但本期無該項發生而大幅下降。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

然而收入下降，成本卻上升。公司銷售費用率、管理費用率分别為4.12%和13.65%，同比上升0.55%和2.00%；制造業研發投入增加，研發費用上升77.4%。

此消彼長，經營壓力顯著上升。

由于三季報無分行業版塊業績，故觀點指數以中報數據做指標。從行業版塊看，截至2022年上半年，盡管地産闆塊收入下降明顯，但倉儲和産城業務卻保持上升态勢，分别增長了13.74%和871.17%，占總收入的比例分别由17.13%、0.46%提升至36.82%、8.38%。

倉儲物流現經營隐憂，REITs拓寬融資渠道

受益于租金的穩步增長，寶灣物流2022年上半年實現營業收入8.03億元，同比增長17.5%；經營淨現金流7.71億元，同比增長66.1%。主要源于原有園區穩定運營，以及新園區投入使用且運營情況良好，租金收入穩步提升。

然而，盡管整體收入不受影響，但寶灣物流的倉庫平均使用率明顯下降。截至今年上半年，寶灣物流倉儲園區的整體出租率已由2021年末的94.5%降至87.1%，長沙望城寶灣更出現了出租率大幅下降71.1%至27.0%的情況。

目前寶灣仍保持擴張步伐，上半年通過投資拿地與項目收並購的方式，落實杭州速能、南京高新三期2個項目，新增獲取土地面積共85.6畝。

不過亦要注意到，雖然寶灣物流有加快發展速度的訴求，但大量自持項目在一定程度上拖慢了該進程。因此，2020年寶灣物流開始積極思考如何盤活手上資産，包括采取了類REITs的操作模式，以“股+債”的模式将上海明江和廣州寶灣物流園進行資産證券化。

今年，南山控股子公司寶灣物流在8月份啟動了以天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園及嘉興寶灣物流園等4個項目作為底層基礎設施項目，申報發行公募REITs。

通過實施基礎設施公募REITs項目，公司可實現自持物業資産出表，經初步評估預計可為公司實現歸母淨利潤約4.9億元。

産城開發業務仍在起步，並購基金曲線參與REITs

在疫情擾動園區運營的當下，二級市場上的4只産業園公募REITs的底層資産仍受追捧，估值均有所提升，這給予南山控股建立産業園區“募投建管退”業務閉環一個契機。

今年9月南山控股參與投資設立南聯壹号並購基金，由中聯基金和南山控股聯合發起設立，是國内首支以生産制造類工業園區為收購標的，以基礎設施公募REITs為退出渠道的並購基金，首期目標資産規模25億元。

本次完成並購的工業園項目位于上海市寶山區，建築總面積約7萬平方米，由13棟單層、雙層廠房和2棟配套建築組成，以標準廠房為主要業态。

並購基金未來旨在收購位于長三角、大灣區、北京等地區的符合基礎設施公募REITs資産標準的工業園區項目，目標選址與已發行的園區REITs相吻合，可以看出南山控股在産業園區REITs領域的着力。

南山控股尋求财務與業務轉型，手上大量的存量資産拖慢了園區擴張步伐，急待資本化，而中聯基金則正謀劃向不動産投資孵化延伸；南山控股具有先進制造業背景和産業資源，而中聯基金則擁有在REITs領域的存量資源優勢，因此一拍即合。

随着南山控股産城綜合開發業務的不斷拓展，産城綜合開發業務已由點到面初步形成規模，公司已落地項目包括：合肥崗集綜合交通物流港、武漢臨空港寶灣科技園、德陽科技園（一期+二期）、成都新都産業園、西安智造園以及無錫車聯網小鎮等。上半年還新獲取土地299畝，落地頂汊一體化科技園、重慶巴南智造園2個項目。

盡管發展迅速，但與成熟的倉儲物流業務相比，南山控股的産城開發業務還在起步階段，尚缺乏參與REITs發行的條件，因此從收購成熟資産入手進入REITs市場是一個更便捷、理想的方式。