原報告 | 從新城控股看房企“新能源戰略”

观点指数研究院

2022-10-24 16:51

  • 房企的所有戰略都離不開資金的“籌集”、“變現”、“保值”,資本市場更加看重新能源路線的 “财務”與“金融”屬性。

    觀點指數 伴随着綠色産業不斷發展,實現可持續的多元化戰略增長已成為當下房企的發展趨勢。

    本文通過回顧新城控股的新能源步伐,以此觀察房企的“新能源戰略”選擇。

    2021年6月,新城控股成功發行一筆3億美元4.25年期的綠色優先票據,最終票面利率為4.625%。觀點指數認為,新城控股發行的首筆綠色債券,標志其邁出了在綠色金融與新能源戰略的關鍵一步。

    只是,新能源賽道絕非一條容易的路。

    據悉,2021年中國境内外ESG債券發行規模合計236.5億美元,發行量約占同期全球ESG債券發行規模的4%。同期,房地産企業共發行綠色債券約610億元,同比增長超過70%,占房企發債總額的7.5%,占比數值同比增加2.5個百分點,市場規模急劇擴大。

    此外,境内發行綠色債券的企業以國企、央企為主,境外發行綠色債券的企業以民企為主,涵蓋了大中型民企和具有綠色地産特色的中小民企。

    新能源戰略:“資金”先行

    事實上,房企的所有戰略都離不開資金的“籌集”、“變現”、“保值”,資本市場更加看重新能源路線的 “财務”與“金融”屬性。

    商業運營帶來足夠的毛利空間,是新城控股實行新能源戰略的基礎。

    2022H1,新城共實現營業收入約430億元,其中商業闆塊的貢獻份額超過10%;歸屬于上市公司股東的淨利潤30.10億元,在房地産行業下行之際,半年報數據的确讓投資者眼前一亮。

    具體來看,新城控股實現商業運營總收入47.18億,同比增長19.8%。截至報告期末,吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米,出租率達96.01%。上半年公司實現不含稅物業出租及管理收入43.79億元,占公司營業收入的10.23%;物業出租及管理業務毛利31.62億元,占公司的總毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%;物業出租及管理毛利率更是随着吾悅廣場數量和質量同步提升至72.22%。

    在行業毛利普遍下滑的背景下,新城控股商業布局将有助幹拉高企業的整體毛利率水平。觀點指數統計顯示,因為土地成本結轉規則的原因,房開部分的毛利率普遍下降10%至28%,集團毛利率上行或持平的原因均是其他賽道業務的拉升。不僅如此,上半年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出,達到145.70%。

    相比于純住宅開發的公司,新城在商業地産的規模化開發與運營方面具有一定優勢,能夠持續創造較為安全的現金流。

    摩根士丹利(MSCI)曾在報告中指出,全球範圍内的債權與股權綠色交易工具重點投資于具備“内部環境健康”和“建築減排翻新”特點的地産公司。因此,新城控股的商業闆塊實施輕資産戰略具備抵抗風險的能力。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    今年上半年,新城控股首次披露綠色低碳品牌“新藍行動”,戰略中的吾盛能源尤其值得關注。

    對于吾盛能源,新城控股持股45%,國開新能持股40%,管理團隊持股15%。百余座吾悅廣場是吾盛能源進行綜合能源服務的底層資産,同時憑借綜合能源診斷及建造、改造服務,吾悅廣場也能實現綠色建造、綠色運營,從而達成雙方共赢。

    依托于吾悅廣場全國項目的規模化布局,吾盛能源近兩年同樣實現了快速發展。在新能源戰略中,分布式光伏是較為成熟且深度布局的業務。

    觀點指數獲悉,截至9月末,吾盛能源于紹興嵊州、嘉興海鹽、湖州南浔、甯波慈溪等50個吾悅廣場完成了屋頂分布式光伏電站建設並完成並網發電,剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目58個。

    新能源戰略缺乏“土壤”,未來道路並非“一馬平川”

    房企“擠入”新能源賽道的融資意圖明顯,只是目前尚未形成成熟的模式。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    從現階段數據來看,依附于新能源概念的主要目的依舊是融資與置換過往債務,綠色建築的投入需求增大。而且,現階段房企的綠色債券規模依舊是起步模式,通常不足年度融資額的10%,規模效應難以成效。

    新能源賽道的“明星效應”不容忽視,以廣宇發展利用地産置換新能源的資産重組方案為例,通過與控股股東進行資産置換的方式,将主營業務由房地産開發銷售轉型為風能和太陽能投資、開發和運營。

    這令投資者意識到“新能源”概念的重大意義,在擺脫了地産屬性後在3個多月的時間内,二級市場股價增長約5倍,新能源俨然已是投資者眼中的新機遇。可以看到,随後房地産開發商入局的速度明顯加快。

    觀點指數認為,房地産開發商跨賽道發展新能源的優勢和局限集中在兩點:一是泛地産行業上下遊有着突出的樓市資源優勢,蘊含着海量優質的分布式屋頂;但現階段樓市銷售持續低迷,該類增值行為或許並沒有得到匹配的收益。二是房企可以借助自身産業優勢,在适合的能源場景中匹配儲能、充電樁以及綜合能源管理服務;但市場中該類能源服務商競争激烈,“買入”還是“自研”,需要仔細考究。

    “雙碳”目標下能源結構向清潔低碳轉型,加上技術進步帶動成本下降等多重利好推動,新能源行業景氣度高企,而此時的房地産行業卻在持續低迷,房企跨界新能源“分羹”的動因顯而易見。

    從布局來看,合生創展、華夏幸福、中國恒大、雅居樂的跨界方向是新能源汽車;宋都股份的跨界方向是在新能源锂電池;新城控股、廣宇發展則與保利、碧桂園相似,均為新能源與光伏發電。

    房企跟随國家發展的方向戰略轉型值得肯定,同樣也具有資金規模與充足的抵押資産,這是明顯的優勢。總體來看,作為資本方去投入是沒有問題的,也有利于利用産業、商辦、住宅等地産項目與第三方結合,做進一步的新能源布局。不過在當前環境下,切不可貿然挺進,仍需入局的企業仔細思量。

    撰文:桓欣    

    審校:陳朗洲



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