首批REITs擴募 | 2022十月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，中南高科、東湖高新、中集産城和中電光谷都有新項目簽約，而華夏幸福則在輕資産業務錄得新項目的簽約和中標。

除了逐漸增加的簽約之外，部分企業的危機仍然持續。華夏幸福再有中票未能按時足額兌付本金及利息，啟迪協信則正式宣布破産重組。

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷和中南高科。

萬洋衆創城持續聚焦廣東省發展相對落後的地區，以承接珠三角的産業轉移，而聯東和中南高科同時在淮安經開區有所動作，兩者均相當看好該區域的未來發展。

REITs市場上，成交活躍度持續提升，成交量、成交金額及日均換手率都有不同程度的上揚。保障性租賃住房這類新品種漲勢明顯，受到投資者的重點關注。

另外，首批5只公募REITs向滬深交易所提出擴募申請，本次擴募會給投資者帶來更多的分紅，保持基金長期投資運營，擴募公告發出後有望進一步推動相關REITs的市場行情。

啟迪協信破産重組，華夏幸福輕資産難掩債務問題

報告期内，行業繼續錄得多項重大項目簽約和落地，其中包括中南高科、東湖高新、中集産城、中電光谷以及華夏幸福。

與這部分企業持續拓展業務相對的是，部分危機纏身的企業逐漸走出了市場的視線。

9月6日，據企查查顯示，重慶啟迪協信實業正式申請破産重整。

而早在2021年10月14日，重慶市第五中級人民法院就已作出正式裁定，受理北京易禾水星投資有限公司對重慶協信遠創實業有限公司的破産重整申請。

長期以來，啟迪協信的主要發展方向都是利用産業IP進行勾地，特别是借助源自清華啟迪的清華基因，本質上還是依賴房地産銷售盈利，多處項目均出現未有園區先賣住宅的現象。

啟迪協信此次破産重組表現了校企合作勾地發展房地産的不可持續性，未來産業勾地主做住宅的經營思路或可休矣。

而華夏幸福此前在戰略宣貫大會上明确，産業招商與園區服務将全面向輕資産轉型，随後輕資産業務部分頻頻公布新的簽約信息。

9月份，華夏幸福先是以代建子公司幸福安基簽約了河北廊坊1.3平方公里、總建面180萬平米片區綜合開發代建項目，随後輕資産服務子公司幸福基業先後中標了唯品會鄭州機場南物流園園區服務項目和合肥軌道交通5号線。

截至9月19日，華夏幸福宣布招商服務累計固投簽約突破100億，包括12個委托區域，29個簽約項目。

然而輕資産上的快步拓張不能掩蓋眼前的債務問題。9月30日，華夏幸福再公告有兩期合共15億元的中票未能按時足額兌付本金及利息。

為增加自身在債務談判上的籌碼，9月16日晚間，華夏幸福宣布在《債務重組計劃》基礎上，拟增加償債資源和選擇權，制訂《華夏幸福債務重組計劃之補充方案》。

《補充方案》提到華夏幸福通過梳理現有優質、有潛力的資産，搭建以物業服務等輕資産業務為核心的“幸福精選”平台，以“幸福精選”平台股權作為新增償債資源實施以股抵債。

自此，華夏幸福今年在輕資産業務上高調拓張的重要目的浮出水面，只是輕資産業務的盈利能力尚有待時間考驗。

萬洋聚焦廣東産業轉移拿地，中南、聯東競逐淮安

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋衆創城、聯東U谷和中南高科。

其中，萬洋衆創城成功摘下廣東揭陽市榕城區梅雲街道兩宗地塊，拟作為工業廠房開發項目用地。

兩宗地為組合出讓，合計出讓面積192650平方米（288.975畝），出讓起始價15261萬元，拟作為榕城區潮東産業園工業廠房開發項目用地，優先引進塑料業和制鞋業兩大産業及相關下遊配套産業。

建成投産前，競得人開工後第24個月起至36個月内按年财稅貢獻額不少于10萬元/畝。建成投産後年産值不少于300萬元/畝，年财稅貢獻額不少于18萬元/畝。

梅雲是揭陽榕城區的重要組成部分，東連仙橋街道，西接普甯市南溪鎮，南依紫峰山，北臨榕江。附近一帶屬于南河工業區，五金、不鏽鋼較為出名，企業、家庭小作坊繁多，有一定産業基礎，但缺乏整體規劃，引入萬洋正可以一定程度上解決這個問題。

聯東方面則在淮安經開區拿下占地15萬平方米的工業用地，同區域、投資20億元的聯東智能制造項目剛在8月18日開工建設；中南高科同樣在9月與淮安經開區簽約，将建設中南高科智造基地項目。

盡管兩園區産業定位預料有所差異，聯東所建園區以發展汽車配套産業為主，中南高科項目則引入智能制造和電子信息技術産業，但兩頭部産業園區企業的頻繁動作，既象征着對該區域産業發展的未來看好，也表明了經開區産業用地市場競争激烈。

淮安經開區位于江蘇省中北部，成立于1992年，1993年獲批為省級開發區，2010年晉升為國家級經濟技術開發區。目前已形成“2+N”現代産業體繫，即新一代信息技術、新能源汽車及零部件“2”個主導産業，和新型裝備制造、生命健康、鹽化新材料等“N”個特色産業體繫。

首批REITs擴募來臨，市場活躍度明顯提升

近兩月REITs市場成交活躍度持續提升，成交量、成交金額及日均換手率均有不同程度的上揚。保障性租賃住房這類新品種漲勢明顯，受到投資者重點關注，帶領整體市場活躍度上升。

9月第5周17只已上市公募REITs周度成交金額為16.76億元，環比上升35.98%；成交量為2.99億份，環比上升47.46%；平均換手率1.24%，周度換手率為0.99%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

單就産權類REITs走勢看，張江光大産業園的市價比8月底上漲了3.92%，其余産權類REITs價格走勢較為平穩。

9月27日，首批5只公募REITs向滬深交易所提出擴募申請，包括華安張江光大、博時蛇口産園、中金普洛斯、紅土鹽田港和富國首創水務五只REITs。

5只公募REITs拟新購入項目類型、拟購入項目的原始權益人及實控人（或相關關聯方）均與原項目當前保持一致，新購入項目普遍帶動總體派息率提升。

從拟購入項目看，鹽田港倉儲REIT拟購入世紀物流園項目；蛇口産園REIT拟購入光明項目；中金普洛斯REIT拟購入三個分别位于山東青島、廣東江門和重慶的倉儲物流園項目；富國首創水務REIT拟購入長治市污水處理特許經營PPP項目；張江光大園REIT拟購入張潤大廈項目。

對管理人和原始權益人而言，擴募可以盤活存量資産再融資。目前我國公募基礎設施REITs仍處于發展初期，當前上市的REITs産品基本都是各自領域中最優質、最具代表性的，原始權益人多為各大行業龍頭，資産儲備豐富，具備擴募條件。對于投資者而言，擴募可以降低邊際管理成本，提升産品投資價值。

本次擴募預計會給投資者帶來更多的分紅，保持基金長期投資運營，進一步推動相關REITs的市場行情。