原報告 | 奧園健康關聯交易虛實

觀點指數 截至目前，奧園健康仍未能順利發出2021年年報，停牌已超過半年。

今年3月，一封來自核數師德勤關于奧園健康與關聯方資金往來的函件以及随後的匿名舉報信，讓奧園健康的财務審計工作陷入了新的漩渦，其中可能包含部分嚴重違反上市規則條例的行為。

一直到10月4日，奧園健康才終于披露了有關過去匿名指控以及關聯交易和财務狀況的獨立調查結果，相關交易的細節也終于浮出水面。

停牌與匿名指控

由于未能順利發出2021年年報，奧園健康從今年3月31日起停牌至今。

事實上，彼時因未按時披露年報而停牌的物企有好幾家，其中部分已公告業績並完成復牌。目前H股物業股當中僅剩恒大物業、彩生活以及奧園健康3家物企仍處停牌狀态。

奧園健康自身的情況，也比其他已經復牌的物企更為復雜。

今年3月，奧園健康收到當時核數師德勤的核數師函件，當中載列了奧園健康與中國奧園之間的資金往來事項；進入4月，德勤表示又收到一份針對奧園健康的匿名指控函件，其中包含可能更嚴重的違反上市規則條例的行為。

彼時奧園健康回應："公司並不知悉發出匿名報告及作出指控之舉報人的身份。董事會謹表示各項指控完全失實，違反基本的商業常識，對本公司缺乏最基本了解。本公司謹此對各項指控作出最強烈否認。"

德勤因需要大幅擴大工作範圍而要求奧園健康支付額外的審計費用，遭拒後便辭任了奧園健康的核數師職務。

随後，奧園健康聘請了中匯安達會計師事務所作為新任核數師，並由三位獨立非執行董事成立了獨立調查委員會對資金往來事項進行調查和評估。

今年10月3日，奧園健康終于出具了相關事項的調查報告，對匿名指控作出了一一回應。

調查報告所引出的

匿名函件中指控的奧園健康違規事項衆多，包含貸款余額失實，為母公司中國奧園提供40億元财務擔保等等。

根據調查報告，匿名指控中的每一則都得到了具體回應，基本都被證明失實。但對匿名指控的調查中，也确實識别到了奧園健康存在為母公司提供财務擔保的情況。

具體而言，于2021年6-9月，奧園健康子公司向一實體提供了總金額5億元的存款質押，該部分由于貸款得到按時償還質押已解除；另外，在2021年8-12月，奧園健康子公司還向另一實體提供了6.5億元的存款質押，由于對應實體到期僅向銀行償還了人民币1.48億元，余下的4.96億元奧園健康存款質押已由銀行強制執行。

借款實體通過奧園健康子公司的質押存單獲得銀行借款後，因中國奧園資金需要，将所得款項随即全部劃轉至了母公司中國奧園。不過，于2021年12月29日，奧園健康被強制執行的4.96億元已得到母公司全額償還。

雖然根據調查報告匿名指控内容基本失實，但仍牽扯出了奧園健康向母公司提供存款質押的事實。

類似事件業内也曾發生，例如恒大物業賬上134億現金同樣被強制執行，反映地産開發背景的物業公司普遍存在内控不嚴問題。

針對過往由德勤列載與中國奧園的數筆有疑問财務往來情況，奧園健康同樣作出了解釋並出具了調查結果。

第一筆交易發生于2021年12月31日，奧園健康自控股股東中國奧園的間接全資附屬公司收取了劃轉資金3.5億元，以結清中國奧園所欠奧園健康欠款。但在翌日，公司将該相同金額的資金又轉回給了該附屬公司，當時的轉款依據為奧園健康及中國奧園的一份未注明日期及未簽署的獨家銷售代理協議。

對此，奧園健康的解釋是由于母公司集團迫在眉睫的流動性問題，應母公司要求而進行劃轉，至于當時将代理銷售協議作為轉款依據，則為會計人員不慎将資金用途錯記；值得一提的是，考慮到資金劃轉時間點，其中可能也包含給現金賬戶注水的目的。

另一筆交易則發生于2021年11月，奧園健康及一間實體同日支付及收取了5000萬元；對此筆交易，奧園健康管理層表示由于母公司意圖收購廣州一幅土地，而由于土地性質，物業開發商被禁止參與收購，因此由奧園健康通過收購土地間接持有公司的股權以達成收購目的。不過，由于随後發現目標公司股權已被質押，收購活動遂終止，保證金被退回，由此才産生了對應的資金流動。

總體而言，雖然匿名指控内容存在失實，但仍涉及多筆實際的違規資金往來，奧園健康並未完整履行披露義務，該繫列事件反映出奧園健康存在作為交易所上市主體内控不嚴和财務獨立性缺失的問題。

地産母公司牽連

奧園健康是中國奧園旗下港交所主闆上市的輕資産平台，主要經營業務為物業管理及商業運營服務，並含有少量的大健康業務。

自身質素來看，根據奧園健康最新披露的經營數據（2021H1），合約管理面積約為8360萬平方米，規模位于上市物企的中遊，上半年經營收入約10億元，利潤率和資産負債結構在行業中屬健康。

以當時披露的數據面來看，奧園健康並未顯露出任何危機的迹象，對母公司的依賴度和關聯交易也並不高。不過，考慮到母公司中國奧園的現狀，奧園健康恐怕很難安心度日。

去年7月開始，中國奧園利空消息頻出，股價開始接連下挫。随後，標普、惠譽、穆迪多家評級機構對中國奧園的信用情況進行下調並作出預警。

去年11月以來，中國奧園陸續發生ABS延期兌付、信托貸款違約以及60億理财"暴雷"的情況；今年1月下旬，中國奧園官宣債務違約。

銷售端，根據中國奧園10月7日公告披露，2022年1至9月未經審核物業合同銷售額累計約183億元，和去年同期的985億元相比銳減81%，銷售降幅大幅超出行業平均水平。

目前奧園健康在管面積中第三方比率已經超過關聯方開發項目，中國奧園的危機對奧園健康的影響主要是開發商相關業務的縮水以及對資金的侵占。

實際上，中國奧園與奧園健康過去多次關聯交易和資金輸送也極大占用了奧園健康的在手現金。雖然輕資産運營物業公司依靠存量在管項目自身能穩定産生現金流，關聯方對資金的占用不至于給物業公司帶來運營層面上的過多困難，但仍會在戰略投資及收並購等領域影響物企的長期發展。

奧園健康表示，列載中與中國奧園的數筆資金往來已得到悉數償還並結清，但由于中國奧園自身危機並未解除，作為旗下被控股的物業公司，奧園健康依舊将運行在地産方的陰霾之下。