原報告 | 上海臨港的産業投資方略與解讀

觀點指數 在行業趨勢和龍頭企業的引領之下，越來越多的産業園區運營商開始提出“一體兩翼”的閉環式商業模式，深度融入區域産業發展，通過載體開發、産業服務和産業投資形成資金閉環，借此，企業也得以持續不斷地吸收區域發展的紅利。

而上海臨港正是運用“一體兩翼”模式的代表企業，值得觀察和分析。

不過，産業投資收益情況與整體市場環境關聯極大，當資本市場表現轉差時難免會對公司業績造成較大影響。2022年上半年，上海臨港實現營收33.5億元，同比減少1.9%，其中産業投資分紅、金融工具公允價值變動收益分别較上年同期減少2.13億元和2.34億元。

因此，同行效仿投行模式時，更需做好規劃和心理準備，特别是在資金準備上，更要持續拓寬融資渠道，在積極參與産業投資過程中保持公司現金流的充足。

“一體兩翼”閉環

長久以來，産業園區的發展一直維持簡單的開發商+房東的模式，所開發的産業或商辦載體或銷售或租賃，随後與客戶的聯繫僅停留在簡單的物業服務上。

這種粗放的發展模式與傳統的房地産開發别無二致，並不能體現園區作為實體經濟服務的屬性。此外，與政府和客戶的需求也難以匹配，很難在資本市場上說服投資者。

如今，在行業趨勢和龍頭企業的引領之下，越來越多的産業園區運營商提出“一體兩翼”的閉環式商業模式，深度融入區域産業發展，通過載體開發、産業服務和産業投資形成資金閉環。

而專業從事産業載體開發的上海臨港正是運用“一體兩翼”模式的代表企業。

2017年起，上海臨港提出“努力向投行型園區邁進”，随後積極引入合作夥伴，搭建創投金融平台，持續開展對外投資工作。公司在當年完成對外股權投資金額共計2.24億元，參與組建臨港東方君和科創産業基金、申創股權投資基金，搭建"基地+基金"的聯動發展平台，通過股權投資、資本運作推動産業發展。

在建立了産業基金和投資團隊後，上海臨港積極引導基金向園區内電子信息、新材料、生物技術、高端裝備制造等戰略性新興産業領域進行布局，深入挖掘園區内科創企業，采取包括直接投資和産業基金投資等方式開展産業投資業務。

随後上海臨港在2020年投資了國微思爾芯、壁仞科技、上海智能網聯汽車、字節跳動等一批公司下屬園區内的人工智能、半導體、車聯網領域科創企業。又在2021年，投資了壁仞科技、思爾芯等園區頭部企業及科創企業。其中商湯科技、海爾生物、珠海冠宇、孩子王等已實現上市，並大力培育積塔半導體、精鋒醫療等優質項目。

除此之外，上海臨港還積極參與投資申創産城基金、國和人工智能基金等私募基金。上海臨港2021年财報數據顯示，其園區開發收入為37.12億元，園區租賃收入為22.35億元，園區服務收入3.26億元，同比均有大幅增長。此外還從産業投資基金上獲得分紅收益3.9億元，較上年增長97.36%，"一體兩翼"格局已經初步在業績上體現出來。

目前，上海臨港已經确定了園區開發、園區運營服務、産業投資三大主業，形成以園區開發為主體，産業投資、配套服務為兩翼的發展布局。從開發入手，逐步進入服務和投資；從服務入手，走前後端的開發和投資；從投資入手，再進入開發和服務的循環。

産業投資短期因子

随着國家對産業發展的重視，以及部分國資平台突破收入瓶頸的需求漸強，産業運營商進行産業投資是大勢所趨，以園區開發為主體，産業投資、配套服務為兩翼的“一體兩翼”發展模式更是成為潮流。

如中新集團在近兩年就多次參與多支産業投資基金的成立，涉及生物醫藥、電子信息、半導體、新消費等行業。標準廠房開發的代表聯東也在2021年開啟産業投資新路徑，先後投資了明勢資本、同創偉業旗下基金，並已取得一定成果。

然而投資項目從孵化到成熟需要較長的培育期，投資收益更與整體市場環境關聯極大，因此存在不确定性，有一定的項目決策和項目退出風險。

對于紮根上海大本營的上海臨港來說，在上半年整體經濟環境下行之下，投資的不确定性立即體現。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

2022年上半年，上海臨港實現營收33.5億元，同比減少1.9%，其中園區銷售收入19.5億元，同比減少11.5%，園區租賃業務收入12.9億元，同比增長24.9%。

從産業投資的表現上看，産業投資分紅、金融工具公允價值變動收益分别較上年同期減少2.13億元和2.34億元。

同樣處于上海區域，且已完成往“科技投行”轉型的另一地方性平台張江高科，本期錄得的投資收益較上年同期減少112.96%，按權益法确認的該合營企業長期股權投資收益較上年同期減少18.26億元，對歸母淨利潤的貢獻更較上年同期減少13.69億元。

對于上海臨港來說，其在産業投資上的發展時間尚短，更需不斷優化公司的投資管理體繫、完善投資管理制度，強化對投資項目"投前-投中-投後"的全程化監督和管理，降低産業投資的風險。

資金渠道拓寬之術

上海臨港的母公司臨港集團為上海市國資委控股的産業園區開發平台，最初負責開發上海最早的産業園區漕河泾開發區，後又承擔了臨港新片區的開發任務，是上海備受重視的市屬園區開發平台。

而園區産業載體開發經營及産業投資業務均屬于資金密集型行業，園區項目開發建設周期較長，前期投入資金大，産業集聚效應需要一定的時間，使得園區産業載體開發項目存在一定的不确定性。

因此上海臨港的持續健康發展必須保證擁有充足的現金流。随着公司業務的發展和經營規模擴大，“一體兩翼”發展格局深化，對上海臨港的融資能力提出了更高的要求。

上海市國資委亦因此一直非常支持臨港集團在金融資本方面的創新，包括借殼上市和多次定向增發引入混改夥伴，發起100億元規模的園區開發基金。

最新的9月21日，上海臨港發布公告稱，公司全資子公司上海漕河泾開發區高科技園發展有限公司(簡稱“高科技園公司”)拟通過公開挂牌方式增資擴股引入戰略投資者，增資金額不超過30億元。

不過，除了引入戰投外，發行REITs以盤活手上優質園區資産可能才是上海臨港近年最希望采取的金融手段。

最早在2021年10月，其獲得上交所受理的"臨港東久REIT"在申報後遲遲未有下文，終于在2022年8月15日公布了調整後的新方案，"臨港東久REIT"将拆分成兩支REITs，按不同發行人發行。

其中，率先在8月30日獲批的是臨港集團作為發起人申報的"國泰君安臨港創新智造産業園封閉式基礎設施證券投資基金"（下稱"臨港創新産業園REIT"），該單REITs将成為全國首單以標準廠房為基礎資産的産業園公募REITs産品。

本次分拆申報的"臨港創新産業園REIT"底層資産位于臨港新片區的核心區域，行業結構以精密機械、汽車裝備、高新材料等行業為主，深度融合産業鍊、價值鍊、創新鍊，具有構建完善産業生态的特點，體現了智能化産業鍊聯動，具有較好的增長潛力。

對于上海臨港來說，發行REITs既保留了資産的運營管理權，又能盤活存量資産為公司帶來新的資金來源，無需再讓這些優質經營性資産的融資去占用負債份額，這就徹底走通了資本、資金、資産的良性循環，也明顯是國資園區開發運營者的優質選擇。