中報季 | 2022八月物業服務發展報告

观点指数研究院

2022-08-24 15:17

  • 8月中報季,今年物企披露時間點與去年同期相比有明顯推遲。(報告期2022.7.25-2022.8.24)

    觀點指數 8月進入中報季,今年物企中報披露速度放緩,業績增速也明顯下降。

    從已發業績的情況來看,除受客觀宏觀環境影響外,關聯方以及房地産行業的不穩定性是上市物企業績下行的主要原因。

    收並購方面,遠洋服務完成了此前遠洋集團收購紅星美凱龍中物業管理資産部分的收購及整合,而弘陽服務則原價退出了此前收購的高力控股旗下兩家物業公司。

    資本市場層面,蘇新服務順利通過聆訊並上市,衆安智慧生活向港交所三度遞交招股書;物業股在二級市場則仍延續往期的下行趨勢,股價持續走低。

    中報季啟動,整體增速放緩

    8月中報季,今年物企披露時間點與去年同期相比有明顯推遲。

    截至2022年8月23日,僅有6家物企完整披露了2022上半年業績,9家物企僅進行了業績預告。

    從已公開披露的業績情況來看,上半年上市物企的一個顯著特征是整體增速放緩明顯,僅和泓服務、朗詩綠色生活以及年内新上市的金茂服務在2022上半年錄得較大業績漲幅,淨利增幅超過50%。

    除此之外,已公布業績或業績預告的物企,營收增速普遍大幅下降,佳兆業美好、正荣服務、融信服務及時代鄰里等物企甚至發布了盈利預警,預期淨利潤相比往期會有一定程度的縮水,而在增長放緩之外,上市物企經營毛利率也普遍有所降低。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    物業服務企業的強抗周期性多體現在基礎物管服務上,主要因為該項業務的服務費收繳通常不會因宏觀環境及經濟周期影響而劇烈波動;增值服務則不完全适用,例如建業新生活的生活服務闆塊受上述因素影響,該部分收入在2022上半年大幅下滑。

    物企增速下降乃至利潤下滑的原因各不相同,以雅生活服務上半年業績情況為例,可以看到該企業今年上半年歸母淨利潤同比約下降了7.4個百分點,下降原因主要包括:對貿易應收款計提了大量減值;非業主增值服務業務線的大幅縮水,對利潤有所侵蝕。

    事實上,計提壞賬減值以及非業主增值服務收入的減少也是上市物企上半年較為普遍的現象。另外在現金管理方面,數家物企也有為第三方提供有息貸款的動作。

    整體而言,今年上半年物業企業業績普遍承壓,主要是由于宏觀環境並不樂觀以及關聯房企進行業績輸送的意願和能力有所降低導致。

    随着地産信用問題的逐漸厘清,物管行業的發展有望進一步恢復至正常水準。

    遠洋服務收購紅星物業,弘陽服務退出高力物業

    收並購領域,8月12日,遠洋服務發生了一筆關聯交易,拟斥資5億元向遠洋集團、遠洋資本收購天津熙合供應鍊服務有限公司全部股權,天津熙合這一資産包主要是此前紅星美凱龍旗下的紅星物業,從事物業管理服務,由遠洋集團去年收購紅星美凱龍部分資産包而來。

    實際上,這筆交易早有預告。

    遠洋服務管理層在業績會中曾表示,遠洋集團收購而來的紅星美凱龍旗下物管資産實質上已由遠洋服務接手進行代管,也會在2022年内完成並表。

    以天津熙合2021年3980萬元淨利潤計,5億元收購對價約相當于12.56倍PE,略微高于近期物管行業的平均收購水平。遠洋集團對天津熙合的間接持股比例為74.5%,本次交易既能緩解遠洋集團的流動性壓力,又能擴充遠洋服務的業務規模,可以認為是一筆較為公允的收購整合交易。

    在這筆交易整合完成之外,7月25日,弘陽服務公告表示将出售旗下高力物業以及江蘇高力美家各80%股權予高力控股,代價為人民币7454萬元,與此前收購而來的對價相同。此舉實質相當于弘陽服務原價退出了對于目標公司的收購(僅有少量1年的無風險收益率虧損)。

    弘陽服務最早于2021年4月20日公告收購高力控股旗下物業公司,經歷1年後又将其原價退回,目標公司2021年淨利潤約1203萬元,淨利率約21%,在物管行業中處于高位。

    在近期公告中,弘陽服務表示由于目標公司在管項目物業費收繳率相對較低,可持續盈利能力較弱,不符合其長期發展戰略,故而退出了該筆收購,收購交割完成而後又退單的行為在物管行業中實際上也較為罕見。

    蘇新美好挂牌上市,二級市場繼續下行

    資本市場方面,蘇高新集團旗下蘇新服務順利通過聆訊並于8月24日挂牌上市。截至目前,H股物業股數量已達到56家。

    基礎成色來看,蘇新服務截至2022年4月30日在管總建築面積為680萬平方米,合約面積800萬平方米,為"蚊型物企",主要布局于長三角,有蘇州國資背景,基石投資者包括阡陌、廣林及集友資本。

    衆安智慧生活也于7月29日第三次向港交所提交了上市申請書。

    最早于2021年6月24日赴港遞表,招股書過期後又于今年1月30日進行了二度遞表,並順利于4月22日通過港交所聆訊。不過,衆安智慧生活並未趁此時間窗口完成IPO流程,一直到今年7月29日招股書再次過期,才對資料重新進行了更新。

    從最新資料來看,衆安智慧生活截至2022年6月30日合約面積約1710萬平方米,在管面積約1180萬平方米,整體規模較小。

    衆安智慧生活並未對通過聆訊卻未進行上市的原因進行公開解釋,從行業内已有例子來看,此前幾次物企通過聆訊而又中斷(例如中南服務、中梁百悅),多是因被收購而IPO終止。

    值得關注的是,世茂服務此前可轉債觸發贖回要約尋求豁免已獲得債權人同意征求,而世茂服務也在月内完成了相應可轉換債券的部分贖回。

    二級市場方面,報告期内,H股物業股繼續下行,恒生物業服務及管理指數累計下跌10.53%,跑輸大盤恒生指數5.16個百分點。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    個股方面,共41只H股物業股錄得下跌,其中力高健康生活跌幅最大,報告期内累計下跌83.4%;碧桂園服務、雅生活以及金科服務等市值較前的物企,報告期累計跌幅均超過20%。

    力高健康生活此前市盈率曾高居闆塊前列,本輪下跌後,當前市盈率(TTM)約為14倍,已基本回歸行業正常水平。

    而雅居樂于8月19日對雅生活服務進行了折價減持以改善财務狀況,持股比例由54.31%降低至50.86%,這也是其跌幅較大的主要原因。

    免責聲明:本文内容與數據由觀點根據公開信息整理,不構成投資建議,使用前請核實。

    撰文:王昱睿    

    審校:陳朗洲



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