博鰲特寫 | 産業科技大會的新經濟、新機遇

2022博鰲房地産論壇·特寫 “忽如一夜春風來，千園萬園競相開”，在房地産行業面對新的博弈與低谷時，産業地産也來到新發展的轉型節點。

科技産品在很多領域憑借創意設計和創意内容，實現了功能延伸和質量提升。作為發展趨勢之一，很多企業都在積極探索與科技融合的業務模式、産品形式；同時，很多産業園區也在探索更加寬泛、多元化的建設運營模式。

8月9日下午，在2022博鰲房地産論壇現場，博鰲産業科技大會的參會企業逐漸增多，内容也變得更為“硬核”。

今年大會也來了不少新朋友，萬物雲管理合夥人、首席科學家丁險峰博士就是其中一位，他進行了以“物業行業的‘萬億’機會”為主題的演講。

他指出，過去20年是互聯網革命，中國的互聯網創造了兩萬億美元的财富，美國創造了5萬億美元以上的财富，而接下來的20年将會是數字化革命。

科學技術必将成為新經濟發展的第一推動力，而金地威新産業研究院院長葛培健也在“科創時代，産業地産的底層邏輯和商業模式”的主題演講中，以宏觀的角度分析，園區經濟正在全面進入科創時代，這是對園區經濟進入新發展階段的重要判斷。

不過稍有遺憾的是，由于時間有限，葛培健的演講只有十五分鐘，在演講完之後可以看到現場很多嘉賓都紛紛與他交流或表示敬意。

葛培健從戰略規劃指引、國家底層設計、中美脫鈎倒逼、央企考核賦能等十大維度證明現在已經進入科創時代；其中提到，十四五規劃明确把科技創新放在核心地位，把科技自立自強作為國家發展戰略的支撐，擺在各項任務的首位。

他還提到，産業地産行業正呈現八大變化趨勢，包括輕資産業務進入春秋時代。

在醫養領域，高力國際中國區董事總經理鄧懿君同樣認為，機會就在輕資産。

鄧懿君表示，近5年發現在市場上輕資産的價值可能會比重資産更高，所以在輕重兩者里面的考量是會越來越多。

作為華潤和中城新産業合作成立的新平台潤城新産業，該公司執行董事、總經理馬洪波表示，未來的業務領域里，輕資産和重資産的協同力是越來越重要的能力所在。

“輕資産相當于是一種蓄客能力，重資産通過公募REITs退出，形成一個業務載體，而且為業務提供源源不斷的資金支持。”

面對新經濟，産業将會如何升級發展？數字化又如何提高經營效率和讓生活更好美好？招商蛇口尚鋼、金地智慧服務姚平、越秀地産數智發展中心陳磊、金地科技孫屹、星河産城王英傑紛紛從不同的角度發表了見解。

随着産業與科技不斷加速發展，物流産業也在站上新的風口。

ESR中國首席運營官周波在“ESR：由新經濟驅動”的主題演講中提到，新經濟就是主要由新的物流地産和數據中心，以及生物醫藥中心等等新經濟驅動資産的構成。

他指出，新經濟和中國房地産業務的主要趨勢，受到新增供應回落、疫情反復等多重影響；後疫情時代，需謹慎選擇零庫存模式，在選址物流倉儲設施及園區時，要及早考量周邊環境、政府開發等規劃因素。

“倉庫自動化與端到端的數據可視化這兩種技術或成為企業物流在後疫情時代中制勝的有效手段。”

為什麼物流成了資本的新寵兒？為什麼大家會這麼喜歡物流呢？

致力于商業的東百集團聯席總裁朱一兵談到，走到物流是一個非常偶然的機會，2016年時做了供應鍊，所以物流就成為自然而然的選擇。從自身角度出發，物流的投資回報是非常不錯，其次海内外投資熱點非常熱，另外集團在大灣區的投入和本身的人脈關繫也非常好。

有從傳統産業疊加轉型的東百集團，也有從産業轉型到物流的瀚溥物流，創始人許漢斌在會上表示，疫情下出現了一些挑戰，包括資本化率的下降問題、電商在三四線城市的下沉趨勢，但危機就是轉機。

電商大力發展推動了倉儲物流的發展，尤其是高標準倉，這是由2003年普洛斯進入中國後開始發展的。

就此，普洛斯資産聯席總裁中國區趙明琪談到，因為中國的市場獨特性，實際上這當中帶來了非常多對倉庫的需求，以及技術的革新。

“回歸到倉庫的本質，還是需要土地、能源的供給、人工。随着物流技術越來越多從人工向自動化體繫、自動分揀、大數據轉化的過程中，反過來對物業設施也提出了一些新的要求。”

並不能否認物流市場基本面很好，同時相對回報率也挺高，而在東久新宜集團首席投資官陳名看來，後疫情時代有三個難點、痛點，第一個是租戶的需求是往後挪，第二個是投資的難點，第三個是資源的難點。

針對三方面的難點，陳名表示現已有一些對策，首先把投資標準和投資的目標區域重新梳理，根據租賃的壓力和需求差異化情況進行側重，其次積累投資人的資源，再是利用自身的租戶優勢和産業資源，勾地時進行打包、分享。

新機遇下，未來5年物流地産會是怎麼樣呢？

周波和許漢斌都表示，未來可能都要進入精細化、苦練内功的發展階段，而陳名認為現在賽道變窄了，更多是從結構性的成長變成一個周期性的成長，變得更理性化。