博鰲産業科技大會 | 馬洪波：新經濟下産業地産角色重塑

馬洪波（潤城新産業執行董事、總經理）：大家下午好，我是一個産業的新兵，我們這個公司是潤城新産業，取了華潤的潤和中城新産業，是兩家公司合作的一個新的平台，去年5月份才成立，主要做輕資産的，去年10月份我們又成立了另外一個新産業公司，是華城新産業，是做重資産。

重資産項目我們也拿了三個，上個月我們剛在佛山拿了一個産業園項目。

簡單做一個我們這個企業的背景回顧，為什麼華潤找中城合作成立這個平台公司，這跟我的演講内容是相關的，我會提到比較多的輕資産内容。

中城在切入産業地産這個賽道的時候，它選擇了輕資産，先做輕後做重。在我們原來認知這個市場里面，看重的是客戶的孵化、培育和招商能力，作為我們切入這個賽道的切口。

華潤對産業地産這個賽道是一直比較猶豫的，它希望有一個比較強的做産業能力的公司，所以在這個基礎上兩家走到一起來，當然在此之前華潤置地跟中城是有很多業務合作的，在這個點上我們找到了業務的模式。

所以我們的産業地産並不是一個真正意義上的新賽道，我要講的新産業、新空間、新賽道，這是講我們在過往的業務中發現的新的客戶反饋以及市場的機會。

跟傳統的産業地産或者轉型過來的地産公司相比，我們比較關注輕資産，今天上午聽到很多領導、專家也講到，地方政府現在越來越關注的是制造業的支持和轉型，尤其在華南地區，政府越來越關注制造業。

比如說我們在佛山剛拿了地，佛山政府開始嘗試把過往的一些住宅用地指標為工業用地來供應，也就是說在制造業這個領域里面，在整個廣東地區，越來越多的政府，包括政府也嘗試到了房地産開發如果不能成為一個重要的經濟支撐，産業越來越重要的成為一個抓手。

在這個背景下如何招引好的企業，如何把好的企業落實到這個地方政府，成為很多地方政府越來越關注的要點。

我們在合作的一些企業里面，包括一些比較大型的國内軍工企業，它正在把手里面存量的園區拿出來改造成産業園，因為産業招商，配合地方政府盤活資産，我們也發現這些需求成為越來越主流的需求，政府如此，包括國企、央企，越來越多的訴求，帶來這樣的變化。包括我們正在合作的華潤集團、華潤置地都有大量的存量，也不斷地拿出來，成為新的增量，進入到市場里面。

深圳市政府剛剛公布20+8的産業集群布局的策略，本質上就是各地方政府在新的環境下做招商引資匹配的時候，新的需求不再是有企業、有稅收就可以了，越來越關注新興行業、新興企業，以及産業鍊，這些能夠對地方有長期的戰略影響的，包括能夠對産業稅收、産業生态有很大支持的業務領域，越來越受到地方政府的關注。

我們因為過往跟青島、蘇州政府都有一些合作，輕資産方面有些結合，我們他們也不斷地提出針對性的産業招商和變化，這個是産業鍊的招商，某種意義上也是地方政府KPI的倒逼，也成為它對輕資産需求的一個重要的業務需求。

在新的經濟形勢下，我們再看産業地産商角色的重塑。即便在光地區，很多工業用地價格都是很便宜的，如果把它締結為開發行為，對政府是得不償失的，它不太願意接受一個用傳統的開發模式來推動地産開發的考核行為。

如何幫助地方在新産業構建、科技資源整合、目標企業的企業降本增效，是越來越多政府的需求以及産業地産應該做到的基本的能力和功力。

剛才提到輕資産，我們再看看重資産，在過去兩年，本來住宅的行業受到很大的沖擊，産業地産這個行業也受到很多的沖擊，原因在于國資的政府背景的企業更多入場。

從國資入場角度，本質上它是希望能更好地完成上述的招商的内容把控、産業的質量，而擔心陰影企業在實操過程中把産業做了一個純地産開發項目，所以國資介入很多，但是國資本身市場化能力也是偏低的，市場化效率也是偏低的。

國資和民資的融合是一種新的發展态勢，當然這個形式不限于成立合資公司，也不限于傳統的監管方式，可能很多創新的方式正在不斷地轉變，由國企努力，民企配合，平台公司提供專業能力，成為未來越來越重要的産業發展的基礎。

同時建設政府需要的産業園區也是非常重要的方向，民企和國企如何合規、合法、合流程的在這方面合作，同時在開發過程中降低地方平台公司債務，以及在發展過程中能夠實操可控，滿足産值、稅收、達標的要求，在平台公司的協同下或者監督下一個新的開發模式越來越重要，當然這也是非國企能夠獨立完成的，也需要更豐富的企業形态參與其中，能夠實現這個業務模式。

再有一點就是公募REITs，其實公募REITs的推出對長租公寓和産業園區是有颠覆性影響的。我們接觸一些收並購的案例，比如說如果自建的園區，自有的成本是8個億，但是通過REITs退出的時候可以達到15億到15.5億的估值，自建加上運營大概有3年半到4年的時間，但是有50%以上毛利率的退出，公募REITs某種意義上是把自持、低效的物業資産的和價值極大改善了，也徹底改變了使用産業地産這個賽道，或者規範更多産業地産商進入之後以前自持運營，作為重要的模式成為一個主流，而且對整個國内的存量的産業園區也是一個巨大的激活，本身這也是中央所倡導的。

在公募REITs退出的要求不能是以政府行政補貼的方式實現這個項目園區的租金，而是需要市場化運作能夠實現，使它的價值能有更好的兌現。

我們提到輕資産和重資産，其實未來的業務領域里面，我們也關注到很多傳統意義上的産業地産開發商，其實是從重資産轉型過來的，也延伸出來了輕資産能力，無論是從輕資産到重資産，還是從重資産到輕資産，這兩個能力的協同是越來越重要的能力所在，輕資産相當于是一種蓄客能力，重資産通過公募REITs退出，形成一個業務載體，而且為這個業務提供源源不斷的資金支持。

這個行為本身是為我們的客戶賦能，我們需要跟優質客戶能夠共同成長，成為時間的朋友。從優質客戶分享成功的方法，包括通過股權投資、穩定的租賃收益，還有一個方式，我們通常會發現産業客戶非同于C端客戶，産業客戶不見得有重復購買力，但是它成長以後會帶來的是它對不同空間的需求，比如有研發空間的需求，制造空間的需求，而且往往研發、制造不在同一個空間，甚至可能不在一個城市里出現，這給我們産業地産商帶來很多延伸的需求和延伸的市場機會，所以跟優秀的企業共成長，在資本市場，包括對業務基本的回報，包括對我們延伸的能力都會有很好的鼓勵和支持。

我們關注到輕重資産結合，我們把國内正在做産業園區的發展商的輕重資産結合的比例做了一個統計，可以看見輕重資産的比例在快速上升中。純重資産開發，如果刨出物業管理的概念，輕重資産結合並不好，而産業的輕重資産結合成為一種天然的能力，而且變成變現的能力，從操作來講，輕資産可以獨立上市，重資産也可以獨立上市，重資産還可以通過公募REITs把資産退出，已經實現了在多維度比較好的能力的互動，而且也得到市場、金融機構和監管的認同。