輕資産“窄門” | 2022七月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，深陷債務問題的華夏幸福宣布2022-2025的三年時間内，将全面轉型成為産業新城服務商。但從現實角度來看，或許不容易。

除了招商層面，産業服務有更多的細節需要摸索，服務收取的費用與地産思維下的賣住宅、賣廠房完全不同，将思維調整過來不是一件易事。

在工業用地市場上，盡管6月供應量有所增加，但受疫情擾動影響，成交上仍處于縮減狀态。值得關注的是，工業用地成交價格已有所上升，說明新成交土地更多處在主要經濟區内。

6月REITs市場成交回暖，成交量、成交金額及日均換手率均有不同程度的上升。首批發行的9支公募REITs在6月21日實現集中解禁，並未造成市場的明顯波動。

不過進入7月後，REITs市場活躍度稍微下滑。究其原因，可能部分受到兩支租賃住房REIT在7月通過的消息影響，投資者需重新準備資金參與配售。另外，鵬華深圳能源REIT在7月首周進行發售，更是透支了7月全月的市場活躍度。

萬洋深耕廣東，聯東集團關注長三角發展

從土地獲取情況來看，月内繼續有多家企業成功拿下産業用地。

報告期内，萬洋衆創城和聯東集團繼續有所斬獲，分别摘得8宗和2宗地塊。除此之外，招商局旗下招商局太平灣在瓦房店市摘得兩宗地塊，而東湖高新則在海南摘得1宗。

萬洋衆創城在珠三角地區持續深耕，投資力度較大。其中，繼今年3月份在韶關新豐縣工業園松園園區摘得3宗工業用地後，6月再度出手在該地區摘得4宗地塊。6月所得的松園園區4宗地，合共土地面積12.82萬平方米，規劃建築面積38.46萬平方米。

根據新豐縣2022年度國有建設用地供應宗地表，新豐縣工業園松園園區在2022年全年合共供應7宗工業用地，合共宗地面積31.70萬平方米，這7宗地已在上半年全數被萬洋納入囊中。

除了韶關和清遠兩地外，萬洋還在浏陽、益陽兩地有所斬獲。

相比着重珠三角的萬洋，聯東集團更加關注長三角地區，期内分别于杭州和慈溪兩地摘得工業用地，合共土地面積15萬平方米，規劃建築面積37.52萬平方米，總成交價1.35億元。

而招商局則繼續推進其在太平灣地區的發展，在瓦房店市的太平灣合作創新區産業起步區範圍内摘得兩宗地塊，合共土地面積12.34萬平方米，規劃建築面積10.09萬平方米，總成交價7407萬。

對于現時的招商局集團來說，圍繞遼甯港口整合的發展是重點。2019年1月4日，招商局主導完成了大連港、營口港、盤錦港、綏中港的整合工作，遼港集團正式挂牌成立，而太平灣正是港口整合的組成部分。

2020年4月28日，招商局與遼甯省、大連市共同出資設立招商局太平灣開發投資有限公司。太平灣采取“政企合作”的模式進行開發運營，大連市委、市政府将設立太平灣合作創新區黨委和管委會，負責推進區域開發、産業發展、投資促進與企業服務等工作。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從全國工業用地出讓情況來看，6月份供應土地數量3091宗，環比上漲2.49%，同比下跌3.59%；供應土地規劃建築面積20027.17萬平方米，環比增加8.95%，同比增加12.69%；供應土地起始樓面價249.34元/平方米，環比提升0.22%，同比增加8.87%。

工業用地成交方面，6月份成交土地2156宗，環比減少13.55%，同比減少13.69%；成交土地規劃建築面積13199.16萬平方米，環比縮窄16.26%，同比減少4.11%；成交總價348.41億元，環比增加2.59%，同比減少10.63%；成交樓面均價263.97元/平方米，環比上升22.51%，同比減少6.8%。

盡管工業用地的供應在6月有所增加，但受疫情擾動影響，成交上仍處于縮減狀态。值得留意的是，工業用地成交價格上已有所上升，說明新成交土地更多處在主要經濟區内。

華夏幸福轉型産業新城服務商，園區輕資産路途不易

報告期内，行業繼續錄得多項重大項目簽約，並多個項目開工，如中南高科·綦江制造産業園和四會（大沙）萬洋衆創城，都在報告期内開工建設。

7月5日，華夏幸福在大本營河北固安宣布，将于2022-2025三年時間里全面轉型為産業新城服務商，重塑以産業發展為核心的政府服務體繫和以空間服務為核心的企業服務體繫。

前者主要指服務政府客戶，為區域尤其是大城市周邊的縣域或縣城提供包含産業規劃、産業招商、産業配套融資、綜合運營和營銷推廣等服務的産業發展綜合解決方案。後者着圍繞企業客戶，提供包括選址、租售、代建、運營、投資、融資、财稅、人力等服務的綜合服務體繫。

觀點指數認為，華夏幸福債務危機困局之下，重資産業務難再推進，公司清晰自身的核心客戶是地方政府，本次轉型的核心正是瞄準政府的地方園區平台迫切的招商和園區服務需求。

但從現實角度來看，或許不容易。“重轉輕”轉型的企業不在少數，如成立了輕資産事業部的聯東集團、成立中南高科産業服務集團的中南高科和力推“P+EPC+O”商業模式的中電光谷，還有自成立起就圍繞産業服務進行經營的中城新産業。同時，即使目前仍未有相關計劃的企業，也有在做相關的可行性調查。

總體而言，目前國内園區輕資産業務主要面向兩類客戶：各地政府園區平台手中的産業載體、手中有産業用地或存量園區的産業實體企業和民營開發商。

前者融資渠道暢通、有政策支持，且在“招大引強”上有優勢，不過在成本控制、産品定位和“專精特新”的全産業鍊招商上能力稍有欠缺；後者則僅因為各種緣由拿到少量的産業用地，不具備設計、規劃和運營能力。

從輕資産的角度看，無論是地方平台還是民營企業，若面對的是已經建設完成的産業載體，只等招商引資，就極有可能面臨載體原有的定位不清晰，入園企業無法使用的窘境。

除了招商層面，産業服務有更多的細節需要摸索，服務收取的費用與地産思維下的賣住宅、賣廠房完全不同，将思維調整過來不是一件易事。

成交回暖，首批REITs解禁影響相對有限

報告期内REITs市場成交有所回暖，成交量、成交金額及日均換手率均有不同程度的上升。

首批發行的9支公募REITs在6月21日集中解禁，並未造成市場的明顯波動。價格上，底層資産包含産業園區或物流園區的産權型REITs價格整體上揚。

6月成交量合計7.94億份，相比5月增長71.9%；成交金額合計為43.6億元，相比5月增長60.9%。其中，成交回升最為明顯的是園區基礎設施，成交量相比5月增長99.4%，成交金額較上月增長95.4%。而倉儲物流類資産和交通機車設施類資産增長相對較少。

總體來看，首批REITs解禁對成交活躍度影響相對有限，除了富國首創水務REIT、華安張江光大REIT的成交活躍度有明顯提升外，其余表現較為平穩。

不過進入7月後，市場活躍度稍微下滑。截至7月15日（2022年7月第二周），13只公募REITs周度換手率（取周五值）0.61%；周成交量1.61億份，環比下跌8.25%；周成交金額為9.47億元，環比下跌13.64%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

究其原因，可能部分受到兩支租賃住房REIT在7月通過的消息影響，投資者需重新準備資金參與配售。

另外，鵬華深圳能源REIT在7月首周進行發售，截至7月5日下午兩點，鵬華深圳能源REIT全市場委托金額約300億元，公衆發售金額3.18億元，全天預估配售比例或低于1%，當日開售即超募，更是透支了7月全月的市場活躍度。