首季禦寒 | 2022五月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，多家A股上市企業公布了2022年一季度業績。排除經營出現異常情況的華夏幸福，觀點指數重點監測的12家上市産業運營企業也在期内完成了業績公布。

數據上看，大多數企業（包括上海本地的園區企業）的業績似乎都沒明顯受到疫情管控的影響。但利潤實際增加這一指標上，大部分企業本期業績增長主要與房地産收入結轉有關，包括一些産業載體出讓的收入。

期内，11只公募REITs也公布了2022年一季度業績。從整體營收和出租率看，一季度園區REITs營收和出租率未受到全國多點散發的疫情影響，僅蛇口産園REIT所管理園區出租率有所下滑。然而考慮到财報數據可能具有一定滞後性，更應關注二三季度園區經營數據。

除了企業公布一季度業績外，期内行業繼續錄得多項重大項目簽約，如聯東U谷、中南高科和萬洋衆創城各有新項目的簽約或開工。東久新宜則在期内宣布設立總投資規模約12億美元的生物醫藥基礎設施合資平台；普洛斯方面則傳出新加坡發行“新經濟”REITs的消息。

多家企業結轉地産收入，張江高科投資收益拖累

整體來看，大多數産業未受到疫情管控的明顯影響。

但實際來看，比如以利潤增加指標考察，大部分企業本期業績增長主要與房地産收入結轉有關。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

營業收入表現上，樣本上市企業數據顯示，2022年一季度有9家企業實現了營收正向增長。其中，浦東金橋增長523.36%，市北高新增長282.71%，外高橋增長82.80%，上海臨港增長接近50%，實現高增長的幾家均是上海園區企業。

從歸母淨利潤同比變化來看，2022年一季度12家樣本企業中有5家實現正增長，其中浦東金橋、市北高新和外高橋是上海企業。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

相當數量的産業園區企業，特别是上海本地企業選擇在本年一季度結轉房地産收入，包括區内住宅和産業載體的銷售，貢獻了可觀的營收和淨利增長。

比如浦東金橋就在期内基本完成了碧雲尊邸一期交房，結轉當期收入、淨利潤；市北高新則受益于本期園區産業載體銷售确認收入增加；外高橋在解釋收入和淨利潤大增時同樣提到了“主要為房産轉讓收入較上年同期大幅上升”。

同樣在上海的張江高科，引以為傲的“産業投行”模式受到了國内外資本市場、新冠疫情再次爆發等影響，直接或間接持有的境内外二級市場股票市價大幅下跌，使得淨利潤出現了大幅滑坡。

當前産業運營商進行産業投資是大趨勢，如中新集團在近兩年就多次參與多支産業投資基金的成立，涉及生物醫藥、電子信息、半導體、新消費等行業。標準廠房開發的代表聯東也在2021年開啟産業投資新路徑，先後投資了明勢資本、同創偉業旗下基金，並已取得一定的成果。

但從近一年來張江高科業績下滑情況看，産業投資收益情況與整體市場環境關聯極大，當資本市場表現轉差時将對公司業績造成較大影響，同行效仿投行模式時更需做好規劃和備案。

觀點指數認為，一季度由于受到疫情影響，産業運營企業的正常經營受困，租金、招商等收入承壓。因此為避免整體業績明顯下滑，故選擇将此前留存的地産銷售收入在本季進行集中結轉。然而這種集中結轉的方式可能導致本年度中後期業績增長難以為繼，需持續關注企業二三季度業績情況。

聯東U谷、中南高科等動作頻頻，普洛斯新加坡發行新經濟REITs

除了企業公布一季度業績外，期内行業繼續錄得多項重大項目簽約，如聯東U谷、中南高科和萬洋衆創城各有新項目的簽約或開工。

廣東中天報告期内動作頻頻，陸續取得3個項目簽約、動工、摘牌，這些項目均經過與合作夥伴多年策劃推動，並集中在今年4月取得成果。

廣東中天成立于1999年的東莞，聚焦于科創投資與産業園區運營、城市更新與産城融合開發服務及綜合實業投資的協同發展，目前已拓展至北京、深圳、南甯等城市，但主要業務還是聚焦于東莞大本營。

東久新宜則在期内宣布設立總投資規模約12億美元的合資平台，專注于中國前沿城市的生物醫藥基礎設施開發和運營。

東久新宜長期紮根長三角地區，該區域生物醫藥技術積累雄厚，包括上海張江科學城和蘇州工業園區，多家頭部生物醫藥企業在此進行研發生産，産業載體需求充足。首批合作項目位于上海張江科學城核心區域，為成熟的生物醫藥類園區，由東久新宜開發並運營，體現了本次合作的含金量。

另外，市場消息稱，普洛斯拟打包地處中國的12處産業園區資産，赴新加坡交易所發行REITs，名稱為“普洛斯新經濟不動産投資信托基金（GLP New Economy REIT）”。

根據目前透露的消息，12個基礎資産業态包括物流倉儲7個、科技園區2個和標準廠房3個，淨可出租面積136.2萬平米，估值約91.47億元人民币，2022年的預期分配收益率為5.7%。

其中，科技園區部分包括兩個，分别為環普成都高新科技園、環普西安國際科技園，均處于當地核心科技園區内。

觀點指數認為，普洛斯重回新加坡發行的REITs，不像于中國内地市場發行的中金普洛斯REIT一樣屬于全物流園區，而是在資産包中放入了環普旗下的科技園區，且兩個科技園區資産位于成都和西安，都是受到政策和市場青睐的中部重點城市，主要是為了貼近海外投資者關心的熱點。

普洛斯在文件上強調“新經濟”，在資産包中加入科技園區，整體均往多元化、涵蓋範圍大的“新經濟”方向靠近，這正是近期亞太區同行都在強調的熱點話題。

一季度疫情未明顯波及産園REIT，需持續關注租戶續約情況

報告期内，11只公募REITs公布了2022年一季度業績。

單從産業園類看，一季度疫情對産業園、物流園沖擊不算大，但較大可能源于業績滞後性。應注重關注二三季度疫情對項目續租等影響，警惕後期園區的經營壓力或進一步增加。

從營收看，東吳蘇園産業REIT一季度收益穩步提升，基金收入和淨利潤均保持環比上漲，出租率保持穩定，毛利率為79%，亦高于往年。

蛇口産園REIT一季度平均出租率87.16%，較2021年下降0.1個百分點，期末出租率84.46%，較2021年末下降3.54個百分點，報告期内實現收入3339.68萬元，預算完成率92%，一方面是由于一季度租金單價處于全年季節性較低點，另一方面則是因為一季度深圳疫情反復，新客戶招租滞後，園區部分客戶續租情況不及預期，且出現部分客戶提前退租的情況。

張江光大園REIT一季度末出租率為100%，一季度平均合同租金為5.38元/平/天，租金水平較去年小幅提升0.56%。租賃業态主要為在線新經濟53.25%、集成電路19.35%、金融科技19.21%、先進制造業5.86%、産業服務配套2.33%，租戶基本保持穩定。

然而自3月以來，上海新型冠狀病毒疫情蔓延，進入封控狀态，張江光大園REIT所管理的園區于3月18日起響應張江鎮防疫相關要求，進入封控狀态，園區租戶居家辦公。

封控情況将可能對上海園區租戶的經營産生不确定性影響，並出現提前退租或租金收繳率下降的情況，這在蛇口産園REIT上已有所體現。

建信中關村3月底時點出租率為96.15%，較2021年末未發生明顯波動，受整體經濟形勢及疫情影響，園區部分客戶經營情況承壓，續租情況或不及預期，但2022年一季度整體租賃情況未受到重大影響。

從整體營收和出租率看，一季度園區REITs營收和出租率未受到全國多點散發的疫情影響，僅蛇口産園REIT所管理園區出租率有所下滑，然而考慮到财報數據可能具有一定的滞後性，更應關注二三季度的園區經營數據。