沙里淘金 不良資産處置與AMC機會

（2022年5月6日）随着行業進入調整周期，助力房企化解财務風險，合理處置不良資産和挖掘投資收益，成為了目前各大金融機構與房地産企業需要深思的課題。

在此背景之下，5月6日，“2022年觀點學徒計劃-線上季”正式起航。

作為觀點學徒計劃2022年内第一場線上會議，房地産私募基金、金融機構、開發企業等多位高層相聚于虛拟空間，共同探讨現實世界不良資産的投資與處置，展望調整周期與未來。

作為化解房企困境的選項之一，不良資産處置與投資業務愈發活躍，如今房企市場正處于緩沖期，對于不良資産的投入如同沙里淘金。

與此同時，中國不良資産管理行業正在從政策性業務逐步向商業化、市場化前進，參與主體規模也逐步壯大，地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資産基金和信托機構等如春筍般涌現。

宏觀來看，目前市場存在較大升值空間的不良資産，資管公司等機構應該如何針對標的選擇最佳的财務重組、資産重組、完善公司治理方式？挖掘債轉股或追加投資機會，以恰當的時機實現可觀的處置收益？

在3個小時酣暢淋漓的線上讨論中，問題的答案逐一浮現。

不良資産投資戰略及合作雙赢

要辨明不良資産投資處置的方向，離不開多視角的觀察思考。

在機會與挑戰並存的時期，不良資産處置機構既需有用投行思維及投行手段重塑資産價值的綜合處置能力，也需具備對資産的深度盤整改良和提升價值的能力。
 
海華永泰律師事務所高級合夥人郭元鑫于主題演講中表示，通過對所經辦的不良資産和風險地産項目的觀察，那些能夠在發生風險産生不良後仍順利退出的項目，特征並不在于法律技術、法律工具運用有多娴熟，而是基于對債務企業足夠全面的信息和信任的基礎之上。

因此，對于不良資産投資及處置機構而言，如果能夠對債務企業信息足夠了解，能夠與債務企業建立較為順暢的溝通渠道，便能夠有機會占得先機，這也應作為不良資産在投資過程中應予特别重視的一個因素。
 
郭元鑫稱，在不良資産業務外延拓寬，復雜程度提升的大背景下，傳統的“三打”處置模式顯然已無法順應需要，要由過去單純的收包處置思維向綜合服務思維轉變，那麼重組無疑是最重要的方式之一，有時甚至是唯一選擇，要綜合運用企業重組、資産和債務重組、債轉股、破産重整、資産證券化、引入特殊機遇基金等多種工具和手段，特别對于不良房地産項目的處置，更需要跨界整合能力和綜合重組能力，只有打通法律、金融、地産，甚至資本市場等多個維度，才有機會最終實現提升資産價值的目的。
 
目前，房地産行業債務風險仍未解除，同時也有部分房企率先踏上了債務重整之路，如何重整債務、重整投資，也成為了未來行業與企業必将面對的課題。

另一位與會嘉賓金杜律師事務所合夥人郝朝晖也分享了對于重整的看法，指出重整的核心目的是使企業擺脫債務困境，恢復持續經營能力和盈利能力，從而獲得新生。因此，在重整程序當中可以做股權投資、債權投資及資産投資，相對來說，資産投資不具有普适性。

郝朝晖表示，在重整期間，經債務人申請，人民法院批準，債務人可以在管理人的監督下自行管理财産和營業事務；此外，在管理人管理的模式下，管理人可以聘任債務人的經營管理人員負責經營事務。

另于近年來，房企和資産管理機構合作逐漸增多，而兩者之間該如何進行資源配置，實現合作的雙赢值得深思。

對此，帕拉丁資本助理總裁&特殊機會投資業務負責人張浩在演講中表示，根據這一輪地産調控及政策的指引要求，AMC會更直接的參與到困境地産風險化解過程中，會直面問題。AMC與優質房企或房企平台公司設立基金共同投資，聯動房企提供合作、代建等運營操盤功能，AMC方面也可以提供豐富的經驗，給出有效的盤活方案，做到優勢互補、利益捆綁，也可解決房企從前端介入項目的動力問題。

生機煥發與價值延伸

幹貨滿滿的演講環節過後，作為不良資産處置方面的踐行者，線上參會嘉賓們進一步展開主題圓桌讨論，共同分享在不良資産投資處置戰略領域的真知灼見。

當圓桌讨論主持人北京産權交易所專家&國際金融地産聯盟常務理事張平提及市場是否存在着具有高增值空間不良資産的投資機會時，瑞威資管首席運營官&瑞威财富總經理宋昊坦言，在當前市場環境之下，部分不良資産項目經過重組重整、賦予新内容或進行資金盤活後會煥發生機，而投資時則需謹慎思考，靈活運用底線思維。

談及資管公司、投資機構如何針對投資標的選擇最佳财務重組、資産重組，實現價值變現及提升，朗姿韓亞資管特殊機會投資部董事總經理陳犇洋則表示，資管機構要以終為始，以退出為前提，回歸基本規律；此外，能夠找到合适的交易方式，實現可預期穩定現金流，再通過交易實現價值變現及價值提升。

此外，如何通過合理的資源配置來實現互補和雙赢？與會嘉賓信保基金北京公司總經理郝利波坦言，AMC及房企之間能夠更好地結合，挖掘投資機會。建立在優勢互補、理念共通基礎上的開放、融合與創新至關重要。要将金融思維跟地産思維有機結合；将投資思維跟經營思維有機結合；将債權思維跟股權思維有機結合。

圓桌讨論中，五牛控股不動産董事總經理劉錦州還分享指出，資産本身是中性的，沒有“良”或“不良”之分，而是需要跨行業的專業團隊通力合作，降低處置風險、化解資産困境，盤活項目。面對經濟新形勢，不良資産投資機會在不斷增多，但是不良資産的投資如同沙里淘金，對資管機構的專業能力也提出了更高要求。

當前形勢下，不良資産投資要打通“法律+金融+地産+資本”等多維度跨界能力，遵守“從快到慢”、“從短到長”、“從感性到理性”、“從無序到規制”四大原則。處置手段已不僅僅局限于處置債務本身，還包括債務重組、資産證券化、並購基金、上市公司纾困基金、權益類投資等，跨越各類資本市場，最終實現利益重組、信任重組和預期重組，充分發揮不良資産投資化解困境和增值賦能的功能。

3個小時的讨論交流中，參會嘉賓們一致認為，不良資産處置應以退出為目標，以投資為切入點，行業人員更有一雙慧眼，做好價值識别，以專業化、多元化進行賦能，通過主動管理進行資産價值修復，實現價值提升與延伸。

有關不良資産投資與處置的話題就此告一段落，但“2022年觀點學徒計劃-線上季”尚未落幕，5月10日，觀點學徒計劃還将前行，與業内人士共同探讨“商業多元化”。