四月産業運營服務發展報告：營收普降

觀點指數 報告期内，不少企業公布了2021年度業績，以觀點指數監測的産業運營服務樣本企業來看，有12家發布了公告。

其中，7家營收下降，中國宏泰發展下降幅度最大（-27.57%）；5家歸母淨利潤下降，空港股份下降最大（-411.64%）；毛利率較去年同期下滑的企業有7家，主要有開發商融資端的多項收緊、新冠疫情導致的園區空置率上升，以及區域經濟環境變化帶來的競争加劇。

有多家企業成功拿下産業用地，萬洋集團、上海臨港和MAX科技園均有土地斬獲。

整體來說，工業用地溢價率都有所提升。全國工業用地溢價率2.45%（上月1.05%），三線城市提升尤為明顯，由上月1.31%的溢價率提升到3.63%，體現了節假日後工業投資有所復蘇，回暖的趨勢明顯。

報告期内，聯東和金地威新均錄得新項目開工；前者在洛陽連續簽約，標志河南投資版圖由鄭州拓展至洛陽；中電光谷再與保定和滁州兩地簽訂合作協議，公司目前已經形成規模的"P+EPC+O"業務再獲新進展。

樣本企業營收半數下滑，産業載體租賃銷售遇冷

在觀點指數重點監測的産業運營企業中，上市企業19家，目前已有12家企業公布了2021年度業績，另有上海臨港和張江高科兩家公布了業績快報。

數據上看，有7家企業營收下降，中國宏泰發展下降幅度最大（-27.57%）；5家歸母淨利潤錄得下跌，空港股份下降幅度最大（-411.64%）。值得注意的是，大部分實現營收、淨利雙增長的企業均得益于上年同期基數太低。

營業收入表現上，觀點指數監測的12家産業運營服務樣本上市企業數據顯示，2021年度實現營收正向增長的有浦東金橋、上海臨港、張江高科、招商蛇口、中電光谷和中新集團。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

張江高科營業收入增長最為顯著，主要源于期内産業空間載體銷售業務貢獻歸母淨利潤4.34億元，而上年同期無此類銷售業務發生。全年來看，根據張江高科業績快報，公司2021年預計淨利6.73億-8.07億元，同比下降56%-63%，主要源于投資收益大減。

而投資收益正是張江高科在2020年淨利潤大幅增加的緣由，其中對微創醫療約13.98%的持股起到關鍵性作用。截至2022年4月19日，微創醫療近一年已下跌67.29%，最低跌近71.52%。

投資收益的不穩定性顯著拖累了已轉型"科技投行"的張江高科業績。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從歸母淨利潤同比變化上看，目前公布年度數據的12家企業中，6家實現了正增長，分别為浦東金橋、上海臨港、外高橋、中電光谷、中新集團和陸家嘴。

空港股份歸母淨利潤下降最大，下降達到411.64%，主要源于期内子公司收購北京空港天陽電氣安裝工程有限公司股權，合並報表導致歸母淨利潤大幅減少。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從毛利率看，10家完成年度報告發布的企業中，2021年毛利率較去年同期下滑的企業有7家，比例相當高。歸結毛利下跌原因，主要有開發商融資端的收緊、新冠疫情導致的園區空置率上升，以及區域經濟環境變化帶來的競争加劇。

如作為産業市鎮運營商的中國宏泰發展，公司毛利率受開發商的融資端影響，以及集中供地導致的拿地節奏變化加大，導致土地出讓面積及出讓價格均較去年低走。

産業運營企業，特别是重資産投入的園區企業，由于行業特性，投資回報期較長，流動性狀況一直備受關注，特别是在行業整體受房地産業影響的時候，極易被帶着走入下行區間，企業更需關注自身流動性問題，並專注提升主營業務的盈利能力。

萬洋、臨港、MAX科技園摘地，工業用地投資回暖

從月度産業用地獲取情況來看，有多家企業成功拿下産業用地，特别是一些醫療器械、光伏能源以及半導體産業的企業。

觀點指數重點關注園區投資企業的拿地，萬洋集團、上海臨港和MAX科技園均有土地斬獲。

萬洋集團3月至今已摘得8宗工業用地，其中廣東佛山一宗，廣東韶關5宗，鄭州2宗。8宗地塊合共土地面積55.03萬平方米，規劃建築面積145.01萬平方米。可以看到萬洋集團對大灣區的投資力度較大。

根據新豐縣2022年度國有建設用地供應宗地表，新豐縣工業園松園園區将在2022年供應7宗工業用地，萬洋在2個月之間已拿下其中3宗，占據該區開發的主導地位。

韶關在大灣區的發展中稍顯落後，更需抓緊頭部城市的産業轉移契機，滿足當地工業廠房需求。而新豐縣豐城街道為當地推進"三舊"改造的重點區域，未來将形成顯著的産業集聚效應。

MAX科技園所摘地塊則位于上海相對核心的地段，這是繼MAX科技園（上海·美蘭湖）項目後，半年内在上海的收獲的又一項目，MAX科技園華東總部也将落地于此。此次成功摘牌，意味着MAX科技園在長三角戰略布局再前進一步。

從全國工業用地出讓情況看，一個月内（2022/3/15-4/15）供應工業用地數量達1879宗，環比上升37.5%；供應土地面積5232.97萬平方米，環比上升53.0%；成交工業用地數量1297宗，環比上升17.8%；成交土地面積5044.61萬平方米，則與上月持平。

在供給端，相比發展成熟、更需要産業升級的一線城市，二三線城市則擔當了承接産業轉移的重要任務，因此也成為目前工業用地最主要來源城市，這種供應上的傾斜料将長期持續。

交易情況方面，近一個月（2022/3/15-2022/4/15）全國總體成交更加活躍，特别體現在成交價格上，整體工業用地的溢價率有所提升。全國工業用地溢價率2.45%（上月1.05%），三線城市提升尤為明顯，由上月1.31%的溢價率提升到本月的3.63%。成交溢價率的提高體現了節假日後的工業投資復蘇，回暖的趨勢明顯。

中電光谷持續輸出運營服務，聯東河南投資布局擴大至洛陽

除了企業摘地動态外，月内更錄得多項重大項目簽約，聯東和金地威新均錄得新項目開工。

其中，金地威新·成華人工智能創新基地作為成都成華區重點招商引資項目，位于主城核心區。項目占地111畝，總建築面積達29萬平方米，總投資達50億元，拟打造人工智能産業方向的標杆産業園區。

在此次簽約前，聯東在河南的發展集中于鄭州，布局有聯東U谷·鄭州高新國際企業港、聯東U谷·鄭州荥陽科技創新谷、聯東U谷·鄭州智能裝備産業園以及聯東U谷·鄭州經開國際企業港四個項目。而聯東集團在洛陽的連續簽約標志着對河南的持續深耕，投資已不再滿足于鄭州區域，而是擴大至洛陽。

中電光谷月内再與保定和滁州兩地簽訂合作協議，公司目前已經形成規模的"P+EPC+O"業務再獲拓展。"P+EPC+O"業務指由策劃咨詢、設計施工總承包和招商運營三個部分構成。

目前，中電光谷已有咸陽、成都、宜昌、甯波、郴州、哈爾濱、淮安、太原等地8個項目在完成了"P"之後正有序落實"EPC"進程，其中2021年落地項目6個。

近幾年，各地政府均在謀劃實施"新基建"和"城市更新"項目，對于前期項目規劃以及後期招商和運營服務均有強烈需求，這就帶來了新的商業機遇。誰能把握這個需求，提供貼合需求的一體化服務以解地方政府的困擾，就能獲得長久的盈利增長點。

中電光谷的"P+EPC+O"業務則是為此而産生，其2021年的設計與建造服務收入達到7.27億元，同比上漲65%，成為園區運營服務收入的主要組成部分。