植信投資研究院重磅發布《冬天已去，春天來了嗎？-2021年房地産市場回顧與2022年展望》

4月13日，國内财富管理行業高端智庫植信投資研究院召開線上發布會，隆重對外發布《冬天已去，春天來了嗎？-2021年房地産市場回顧與2022年展望》研究報告。植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平教授及房地産研究團隊就報告内容進行深入解讀，向市場奉獻了前瞻性思考。新華社、中國日報、金融時報、中國證券報、中國房地産報、中新經緯、上海證券報、證券日報、鳳凰衛視、第一财經電視、中國房地産金融、觀點地産等境内外40余家知名媒體參會。

2021年，對中國房地産市場而言是困難的一年，全年房地産投資增速創多年新低。展望2022年，預計房地産市場可能呈現先抑後穩的态勢，房地産投資增速可能先走負後轉正，波動中小幅下降。與2021年房地産投資先揚後抑相反，2022年房地産投資在前期将延續低迷态勢，但在房地産市場調控政策支持和自身需求回暖的作用下，後半段房地産市場景氣度有望逐步企穩回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地産投資增速小幅放緩至3.5%。

2022年，房地産政策明确“穩地價、穩房價、穩預期”目標，突出“因城施策”。在穩增長的政策大背景下，主基調偏暖。為穩定樓市預期，短期不具備擴大房地産稅試點改革的條件。為更好滿足購房者的合理住房需求，住房金融總體上将進一步回暖，居民房貸利率将小幅下調，個人按揭貸款增速有望回升；公積金和首付比例等政策可能會進一步松動，以釋放合理的購房需求。地方政府也将積極發力，落實穩樓市的舉措。有條件的城市将減少或取消限制性購房政策，年初以來包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個城市放松或廢除限購、限售等政策，支持樓市良性循環和健康發展。

房地産市場銷售可能先抑後穩。2022年初房地産市場景氣度仍在慣性下降，主因是全國諸多地區房産銷售仍舊受制于2021年地方政府監管政策偏緊以及短期房價預期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩。雖然可能與傳統“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環境将可能明顯回暖。

受供求關繫帶來的銷售波動影響，全年房價漲幅可能在大部分時間内面臨下行态勢。新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.8%，二手房價格漲幅從1%降至0.1%。房價在上半年總體表現疲軟，走勢将延續分化，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對冷清。結合過去類似周期的房價表現，預計本輪房價的拐點大致在2022年三季度，庫存偏低的大城市房價在下半年存在一定上行壓力。

房地産開發商債務風險仍值得關注。房地産行業的主要風險聚集于房地産開發企業。2022年初金融委會議提出，“關于房地産企業，要及時研究和提出有利有效的防範化解風險應對方案”。住房金融環境在2021年四季度邊際改善不等于融資環境轉為實質性寬松，除央企國企和部分資質較好的民營地産企業外，仍需要高度警惕部分房企現金流和債務問題，調控政策應進一步釋放維穩信号。

保障房建設将有序加快腳步。今年《政府工作報告》強調，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。央行和銀保監會表态針對保障性租賃住房的金融支持不納入房貸集中度管理，切實增加保障性租賃住房金融供給力度，預計今年保障性租賃住房建設将有較大發展。

2022年土地市場可能仍然面臨偏冷的局面，土地購置費可能連續兩年負增長。當前房企償債壓力不小，現金流持續偏緊，銷售端溢價空間較小，特别是民營房企難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍需較長的過程。地方土拍規則可能松動，有利于增加土地供應，激活土地市場活力。除了一線城市土地市場保持一定熱度之外，部分重點二線城市土地市場也有望逐步回暖，全國範圍内土地市場的差異性将進一步體現，三、四線城市土地市場可能維持相對冷清的局面。

當前國内房地産市場處于下行築底階段，房地産投資增速放緩不利于宏觀經濟實現穩增長，也影響着地方政府土地财政收入。2022年初金融委會議提出，“關于房地産企業，要及時研究和提出有利有效的防範化解風險應對方案”。2022年房地産市場能否實現良性循環和健康發展的關鍵，是房企流動性風險和債務違約風險能否有效緩釋。

針對當前房地産市場存在的問題與風險，建議維穩政策可依照“改善購房者預期->釋放合理購房需求->增加房企金融支持->增加土地有效供給”的方向和路徑，精準施策；在堅持“房住不炒”的基礎上，突出“因城施策”。在此提出以下四大類共十五條建議：

第一類，切實因城施策，改善住房需求，扭轉悲觀預期。建議提供穩定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求；加大供給側結構支持力度，下調庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例；對一線和重點二線城市違規購房行為保持高壓監管政策；大力發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持；擺正房地産行業在國民經濟中的地位，金融政策應對房企進行公允評估。第二類，創造寬松的金融環境，緩釋房企現金流和債務壓力，穩妥化解債務風險。建議商業銀行應加快按揭貸、開發貸審批和發放速度，以滿足房企合理資金需求；開發貸實施定向寬松調整，穩妥有序增加並購貸款；嚴禁商業銀行及金融機構随意停貸、抽貸；對資質優良的房企增加直接金融支持；放松預售資金監管標準；加大房地産建設“後半段”的金融支持力度。第三類，盤活土地市場，放松土拍規則，增加土地供給。建議盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉住宅用地；各城市酌情對現行土拍規則中較為嚴苛的條款做出适當調整，降低參拍門檻；将土地限價的側重點向“招拍挂”價格管理傾斜。第四類，綜合考量和積極構建房地産市場風險監測體繫。建議建立因地制宜、動态調整的房地産金融風險監測體繫。

新湖财富是國内領先的第三方财富管理機構。在新湖财富的大力支持下，植信投資研究院致力于打造财富管理特色鮮明的一流專業智庫，為中國财富管理行業發展提供前瞻性研究成果。研究院于2020年3月在上海挂牌成立，由交通銀行前首席經濟學家連平教授領銜。研究院下設宏觀研究、資産配置、财富管理三個中心，形成了“以宏觀研究為基礎，以資産配置為核心，以财富管理為特點”的戰略布局。成立兩年來，對外發布各類報告逾400篇，覆蓋了宏觀經濟、财政政策、貨币政策、資産配置、财富管理、房地産、監管政策等熱點領域，一批有深度的研究成果引起了市場、監管部門和行業的廣泛關注。